2011年8月宝鸡房地产项目市场分析研究报告44页思源经纪精选

1、宝鸡房地产市场分析,2011年8月1日,目录,Part1 城市概况,炎帝故里，周秦王朝发祥地；新亚欧大陆桥上的重要城市；联接中原、西南、西北的交通枢纽；工贸发达的现代化区域中心城市。,概况：宝鸡是陕西省关中西部的中心城市，地处陕、甘、宁、川四省（区）结合部，处于四个对称省会城市西安、兰州、银川、成都的中心位置，是中国境内亚欧大陆桥上第三个大十字枢纽，陇海、宝成、宝中铁路均在此交会，起着承接东西连接南北的作用，系区域性物流商贸中心。东西长156.6公里，南北宽160.6公里。东连咸阳市，南接汉中市，西北与甘肃省天水市和平凉市毗邻，全市总面积18172平方公里，其中市区面积3574平方公里，辖县区14557平方公里。 行政区划及人口：宝鸡市辖9个县3个区, 138个乡镇（36个乡，102个镇），12个街道办事处。 3个区：金台区、渭滨区、陈仓区；9个县：凤翔、岐山、扶风、眉县、陇县、千阳、麟游、太白、凤县。 全市域规划总人口数373.14万人，城市总人口为138.69万人,城市概况,宝鸡,法门寺,炎帝园,通天河国家森林公园,周礼文化主题公园,宝鸡是炎帝故里，周秦王朝的发祥地，素有“青铜器之

2、乡”、“民间工艺品之乡”、“佛骨圣地”的美誉，境内有炎帝陵（祠）、青铜器博物馆、周原遗址、佛教圣地法门寺、秦岭主峰太白山、大散关等众多历史古迹和人文自然景观。全市共有国宝级文物55件，国家一级文物600多件，被称为“文物大市”和“国宝大户”，拥有全国唯一的青铜器博物馆，具有深厚的历史积淀和文化底蕴，荣获全国优秀旅游城市。,历史沿革,宝鸡是中国西部的军事重镇，素有秦蜀襟喉、关陇锁钥之称，历代均为兵家必争之战略要地。,城市风貌,宝鸡市文化底蕴浓厚，现代化速度快，为陕西省最生态、最和谐、最宜居城市。,外部交通： 铁路：形成以宝鸡为枢纽，陇海线横贯市区，宝成线向南伸展，宝中线往北延伸，辐射我国西南、西北、华北和中原地区的铁路运输网络。 公路： 以宝汉高速、西宝高速为十字骨架的高速公路网络开始建设，以G310为主轴 内部交通： 公路：城市公路体系呈“四横十纵”布局。 “四横”：指市区四条东西向快速交通干道，即陈仓大道、金台大道(西宝高速公路延伸段)、高新大道、渭滨大道(改造后的西宝南线)； “十纵”：是指市区南北向跨渭河9桥1隧道，即福谭大桥、新世纪大桥、胜利大桥、宝商大桥、代家湾大桥、卧龙寺大

3、桥、凤凰大桥、虢镇二桥、虢镇大桥、斗中路渭河隧道。,宝鸡市内外交通系统完善，布局合理，出行便利。,交通概况,全市常住人口: 全市常住人口3为3716731人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的3632351人相比，十年共增加84380人，增长2.32%。年平均增长率为0.23%。 年龄构成 : 全市常住人口中，0-14岁人口为546169人，占14.69%；15-64岁人口为2853178人，占76.77%；65岁及以上人口为317384人，占8.54%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降10.32个百分点，15-64岁人口的比重上升7.11个百分点，65岁及以上人口的比重上升3.21个百分点。 各种受教育程度人口 : 全市常住人口中，具有大学（指大专以上）程度的人口为298728人；具有高中（含中专）程度的人口为627288人；具有初中程度的人口为1566543人；具有小学程度的人口为877344人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。,2010年最新人口普查显示，宝鸡市全市常住人口371.67万人，城镇人口达144万人

4、，高学历人数逐年递增，全民受教育程度越来越高。,2010年全国人口普查宝鸡市数据,城市人口,（1）交通咽喉。宝鸡高新区在西部有明显的交通区位优势。宝鸡地处陕、甘、宁四省的结合部，陇海、宝成、宝中铁路交汇于此，是连接中原、西北、西南的咽喉之地； （2）市场中心。市场辐射大，销售费用低。最适宜于建材、化工、医药、机械、有色金属等制造加工基地的建设。西部大开发孕育着西部大市场，而宝鸡处于这个正在形成的市场中心； （3）示范中心。宝鸡高新区创业中心荣获全国先进，高新区生产力中心跻身全国示范中心； （4）专业化园区。区内重点发展机电一体化、新材料和生物医药工程等高新技术产业和先进装备制造业。发展“东南亚工业园区”、“汽车配套工业园”等专业化园区。,城市层级,陕西省第二大工业城市，四省交通咽喉，西部市场中心，全国示范中心，专业化园区。,宝鸡市在编制“十二五”规划中，围绕2020年实现全面小康社会总体目标，抢抓关天规划实施和新一轮西部大开发的重大历史机遇，坚持“四个第一”，推进“五大突破”，以率先发展为主线，以转型提升为动力，大力实施创新强市、创业富民、项目带动和人才兴市战略，着力加快基础设施建设，

5、强化发展保障能力；着力推进产业优化升级，提高质量和效益；着力推进特大城市建设，构建关中西部城镇群；着力创新体制机制，打造开放开发新高地；着力推进发展方式转变，建设西部生态示范区；着力统筹城乡发展，构建和谐宝鸡。,宝鸡城市定位,关天经济区副中心,区域重要的交通枢纽,城市定位,百万人口生态园林特大城市,商贸物流中心和文化旅游中心,国家先进装备制造业基地,新材料研发和生产基地,姜炎周秦文化基地,宝鸡市城市发展具外向型、多功能、现代化、生态型、个性化的特征，城市化速度不断提升，定位明晰，未来升值空间大。,城市整体规划,整体发展趋势为东扩、南移、北上，今年城市东扩南移步伐全面加快，城市规模不断扩大，特大城市骨架初步形成。,中心集团：范围包括原市中心区、上马营、石坝河、八里桥地区，面积28.89平方公里，是全市的行政、经济、文化中心； 四个外围组团分别为神农组团、福谭组团、陈仓组团、西虢组团。 神农组团：由清姜区和国家级风景名胜区天台山组成，总面积139.13平方公里； 福谭组团：由福临堡和谭家村地区组成，面积14.34平方公里，是城市的综合工业区； 陈仓组团：由十里铺、卧龙寺、石羊庙乡、下马营镇

6、和八鱼镇的川道地区组成，面积63.83平方公里，是以钛材加工和轻纺工业为主的综合工业区； 西虢组团：由虢镇、千河镇和清溪乡的川道地区组成，面积55.11平方公里。,规划了一个中心集团，四个外围组团，形成以南山北塬为依托，渭河水系为开敞空间，中心集团为主体，区间绿地为间隔的“山、塬、水、林、城”融为一体的“带状布局、组团结构”。,市区中心,副中心,经过近几年的快速发展，基本形成了代家湾行政中心、经二路和东风路地区商业中心、高新区东区高新技术产业区、清姜和姜谭老工业区、陈仓物流园区等五大功能区,城市区域规划功能划分合理明确，各尽所能，有序发展。,城市区域规划,行政中心,商业中心,高新技术产业区,老工业区,陈仓物流园区,陕西省委、省政府去年9月做出了关于加快“一线两带”建设，实现关中地区率先跨越发展的决定，提出以陇海铁路陕西段和宝潼高速公路为轴线，建设国家级关中高新技术产业开发带和国家级关中星火产业带为主的“一线两带”建设。 以“一线两带”经济区为主轴，9个县城和法门、汤峪、常兴、绛帐等重点镇为支撑，其他建制镇为补充，构建大中小结合、布局合理、功能完善、协调一体的关中西部城镇群，使之成为先进

7、生产力的集聚中心，带动区域发展。,规划利好,宝鸡,规划为关中天水经济区副中心，抢抓关天规划实施和新一轮西部大开发的重大历史机遇。,近年来，宝鸡高新区围绕引进“大、外、高”项目，通过传统招商变科学招商，粗放招商变集约招商，盲目招商变有针对性招商，先后引进了德国西门子、日本住友、法国施耐德等世界500强企业和金德发展、山东阜丰、蒙牛乳业等20余家国内知名企业。近三年，共引进项目128个，合同引资170.86亿元。金德工业园、蒙牛工业园、宝鸡数控机床工业园等21个项目已建成投产，新增工业产值50多亿元。 据悉，高新区三期建设将以高新技术产业和先进加工制造业为主，集科研开发、商贸、旅游、休闲娱乐、房地产、信息服务、现代物流等为一体的文化发达、科技繁荣、环境优美的花园式现代化新城区。,规划利好,高新区占据得天独厚优势条件，知名企业云集，日新月异，蓬勃发展，发展潜力大。,城市综述,城市规模大。全市域规划总人口数373.14万人，城市总人口为138.69万人，全市总面积18172平方公里，其中市区面积3574平方公里，辖县区14557平方公里； 生态环境优。现代化与历史化相结合，城市环境优美，绿化率

8、高，生活节奏慢，人民认可度高，为生态、宜居城市； 文化品位高。宝鸡市是炎帝故里，周秦王朝的发祥地，历史氛围浓厚，为历代兵家必争之地； 发展前景好。宝鸡为西北地区工业重镇，四省交通咽喉，西部市场中心，全国示范中心，专业化园区，未来将规划发展为关中天水经济区副中心。,Part2 城市经济,2010年，宝鸡市生产总值976.09亿元，比上年增长14.4%。其中，第一产业增加值104.20亿元，增长6.9%；第二产业增加值614.42亿元，增长17.2%；第三产业增加值257.47亿元，增长10.3%。三次产业结构比为10.7：62.9：26.4。按常住人口计算，宝鸡市人均地区生产总值26124元，折合3945美元（汇率为1美元兑6.6227元人民币）。全社会劳动生产率4.82万元/人。,宏观经济走势及产业结构,第二产业是宝鸡市经济贡献主力军，GDP增速近几年一直保持在15%左右，高于全国平均水平。,规模以上工业总产值,年末宝鸡市共有规模以上工业企业506户，其中大中型工业企业102户。全年规模以上工业总产值1316.12亿元，增长35.3%。其中国有企业产值460.48亿元，增长22.4%；

9、集体企业16.81亿元，增长10.9%；股份合作企业4.98亿元，增长28.2%；股份制企业704.03亿元，增长41.6%；外商及港澳台商投资企业113.49亿元，增长71.9%；其他经济企业16.33亿元，增长11.7%。轻工业总产值267.55亿元，增长25.9%；重工业总产值1048.57亿元，增长37.9%。,宝鸡市规模以上工业总产值一直保持高位增长的势头，重工业仍然是宝鸡市的重点支柱产业。,近五年宝鸡市固定资产投资增长速度均在30%以上，其中第二产业和第三产业是投资重点。,2010年，宝鸡市全社会固定资产投资835.22亿元，比上年增长30.7%。其中，城镇固定资产投资727.41亿元，增长28.3%；农村投资57.96亿元，增长7.4%；跨市区项目投资49.85亿元，增长1.74倍。 在宝鸡市城镇投资中，第一产业投资30.89亿元，比上年增长20.5%；第二产业投资333.2亿元，增长35.3%；第三产业投资363.32亿元，增长23.2%。,固定资产投资,居民人均收入,2010年，全年宝鸡市城镇居民人均可支配收入18978元，比上年增长16.1%。农民人均纯收入5040元，增长20.4%。城镇居民人均住房建筑面积27.69平方米，增长1.8%；农村居民人均住房面积31.3平方米，增长3.0%。,虽然连续几年的增长率都在16%以上，高于全国平均水平，但18978元、5040元的城镇与农民人均收入仍未达到全国平均水平，居民收入水平偏低。,城市宏观背景分析总结,宝鸡市宏观经济整体运行状况良好，呈现以下特点： 城市GDP和人均可支配收入处于高速发展阶段，但整体水平仍然偏低，上升空间巨大； 第二产业是宝鸡经济发展的源动力，占去大半江山； 宝鸡市固定投资以第二和第三产业为主，并且一直处于高位增长阶段。,良好的经济环境将带动宝鸡房地产业的快速发展，人均可支配收入的快速增加为宝鸡房地产市场后期持续走好起到很好的保障作用。,SWOT分析,优势 城市定位明确，目标规划合理，经济发展速度快； 城市生态环保，历史与现代结合，适合居住，市民认可度高； 城市的北上东扩南移为房地产开发提供更多规划土地； 城市整体依山绕水，呈带状分布，地理位置优越； 城市居民收入可观，购房需求仍然走高。,劣势 本土化情绪严重； 城市发展速度较慢；

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