物业管理第二章课件

1、第二章 业主自治组织,物业管理导论,本章学习,,学习目的与要求,1了解 业主大会的组成 业主委员会的产生,2掌握 业主的概念 业主大会的工作职责,3重点掌握 业主的权利与义务 业主大会的召开,,第一节 业主与业主大会,一、业主 业主的概念： 按照物业管理条例规定，房屋的所有权人为业主。一般是指拥有物业所有权的房地产开发企业和购房人及与购房人长期共同居住的自然人。 业主是物业的主人，是物业管理的主体，拥有对物业管理区域内物业的自主管理权。,,（一）业主的权利,（1）按物业合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； （2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则建议； （4）参加业主大会会议，行使投票权； （5）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （6）监督业主委员会的工作； （7）监督物业管理企业履行物业服务合同； （8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （10）法律、法规规定的其他权利。,,（二）业主的义

2、务,（1）遵守业主公约、业主大会议事规则； （2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （4）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （5）按时交纳物业服务费用； （6）法律、法规规定的其他义务。,,二、业主大会 业主大会： 是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律组织。,,（一）业主大会的组成,物业管理区域内全体业主组成业主大会；一个物业管理区域成立一个业主大会。,,业主自治,业主代表大会,作为产权人，业主有权对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定，这就是业主自治,当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表组成,业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织,业主大会的组织形式,,（二）业主大会的职责（具体解释P40-42）,（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （3）选聘、解聘物业管理企业； （4）决定专项

3、维修资金使用、续筹方案，并监督实施； （5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。,,此外，业主大会规程还规定业主大会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会还应配合公安机关，与居民委员会开展相互协作，共同做出好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内，业主大会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会还应将其作出的决定，及时告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。,,（三）召开业主大会,1.业主大会的筹备。其工作内容包括： （1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （2）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定“业主大会议事规则”（草案）和“业主公约”（草案）； （3）确认业主身份；确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； （4）确定业主委员会候选人

4、产生办法及名单； （5）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作； 以上内容在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。筹备组成应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。,,首次业主大会,第一次业主大会在物业交付使用且住用率达到一定比例时，在政府物业管理行政主管部门指导下，由业主按法定程序和形式召开。 物业管理条例规定：同一物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。,,2.业主投票权的确定 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域

5、内全体业主所持投票权2/3以上通过。 业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。,,（三）召开业主大会,2.业主投票权的确定 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。,,（三）召开业主大会,3.定期会议与临时会议 业主大会会议分为定期会议（年度会议）和临时会议。 业主大会定期会议应当按照法律、法规和政策规定以及业主大会议事规则的规定召开。一般每年至少召开一次。业主委员会成立以后，由业主委员会负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次。 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： （1）经过20

6、%以上的业主提议； （2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； （3）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况；,,（四）首次业主大会召开的条件,（1）物业必须已竣工并交付使用。 （2）物业交付使用后，住宅小区（大厦）已入住的业主合计拥有物业的建筑面积已达到总建筑面积的50%，或超过50%以上者，业主方可按照有关规定召开业主大会。 （3）召开首次业主大会前，物业管理企业应根据“业主公约”或开发商委托来积极组织筹备工作。 （4）由物业管理企业将有关召开首次业主大会的相关材料报送物业所在地的物业管理行政主管部门审核、备案，送审材料如下： 成立业主委员会的申请书；业主委员会章程； 办公场所的证明文件。,,（五）召开业主大会的程序,1.开会程序 （1）由物业管理企业提前7天将会议的时间、地点、内容、方式及有关事项预先公告。 （2）大会正式召开前，报告审核代表资格情况。 业主因故不能参加业主大会，可以由书面委托代理人出席业主大会，由代理人代表业主行使投票权。如果业主不满18岁，理应由法定代表人参加。 入住业主已达到物业的50%以上，且有过半数的具有投票权的业主到会，业主大会才能生效。如一些

7、业主因未收到通知，或无时间参加大会，或对大会不感兴趣，造成到会投票权人数达不到50%时，即使召开大会，通过决议也无效，应立即宣布休会。如果事先知道到会者不足50%时，应分别作工作，保证出席率。,,（五）召开业主大会的程序,2.业主大会的内容主要如下： （1）报告业主大会及业主委员会成立前的筹备情况； （2）通过“业主委员会章程”； （3）通过“业主公约”； （4）选举产生业主委员会的组成人员； （5）决定物业管理企业选聘、续聘问题； （6）决定有关业主利益的一些重大事项； （7）听取业主的意见和建议； （8）其他需要研究的问题。 在首次业主大会上，建设单位还应当做物业管理前期工作报告，物业管理企业还应当做物业承接验收情况的报告。,,（六）业主大会的议事规则,业主大会议事规则应当就业大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。 涉及全体业主利益的决定事项，应当书面和口头通知或者张贴公布。其中涉及物业管理的重大事项，必须经业主大会讨论通过。,,轻松一刻,秋风词 欣赏 李白 秋风清，秋月明,落叶聚还散, 寒鸦栖复惊。 相亲相见知何日，此时此夜难为情

8、； 入我相思门，知我相思苦， 长相思兮长相忆. 短相思兮无穷极，早知如此绊人心， 何如当初莫相识.,,译文: 秋天的风是如此的凄清,秋天的月是如此的明亮,落叶飘飘聚了还离散,连栖息在树上的鸦雀都心惊。想当日彼此亲爱相聚，现在分开后何日再相聚，在这秋风球月的夜里，想起来想真是情何以堪；走入相思之门，知道相思之苦，永远的相思永远的的回忆，短暂的相思却也无止境，早知相思如此的在心中牵绊，不如当初就不要相识,,这首词是典型的悲秋之作， 秋风、秋月、 落叶、寒鸦 ，烘托出悲凉的氛围 。加上诗人的奇丽的想象和对自己内心的完美刻画， 让整首诗显的凄婉动人. 同样有首马致远写的诗天净沙 .秋思 ：枯藤老树昏鸦，小桥流水人家，古道西风瘦马。夕阳西下，断肠人在天涯。 在深秋的夜晚， 诗人望见了高悬天空的明月和栖息在已经落完叶子的树上的寒鸦 ，也许在此时诗人正在思念一个旧时的恋人 ，此情此景 ，不禁让诗人悲伤和无奈 。这存流于心底的不可割舍的恋情和思念 ，反而让诗人后悔当初的相识。,,今人（秋风词古琴曲,谱本： 出自民国初年梅庵琴谱。山东诸城派王鲁宾传谱，由弟子徐卓、 邵森编订，1931年初版。 曲情： 这是一首以闺怨为内容的琴曲。原谱旁注唐李白“秋风清秋月明”原词， 王燕卿的作曲。 现时国内琴人所弹的全部是梅庵琴谱的秋风词。,,第二节 业主委员会,业主委员会： 是在物业管理区域内，按照法定的程序经业主大会或业主代表大会选举产生的，由业主代表组成的业主大会的执行机构。,,一、业主委员会的产生,为了代表全体业主的共同利益，并能反映各业主的物业比例及其自身利益，在召开首次业主大会时应选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会产生的办法是按物业比例（如果全部是分散的个人，则可按业主比例）来选举产生代表，而不应按单位来决定。这样才能保证业主委员会所形成的决议具有代表性、公正性和权威性。 业主委员会是业主大会（或者业主代表会）的执行机构。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会由主任1名、副主任1-2名、委员3-11名组成，由业主大会在业主中选举产生，每届任期3年，可以连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。,www.themegall

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