2010房产策划金地—区域化工程管理模式探讨内含20个制度表格文件精

1、Gemdale Corporation,科学筑家,The Science of Living,区域化工程管理模式探讨,深圳地产公司,Gemdale Corporation,引言,随着集团的快速扩张发展，各区域公司同时开发的项目个数也越来越多。如何在原有工程口人力资源被大幅摊薄的情况下，确保各项目工程质量输出标准的稳定性和相对一致性，并加速工程管理人才的培养，已成为各区域公司工程管理需要面对的重大课题。,深圳公司自2005年实行项目制运作以来，一直在努力探索区域化工程管理的合理模式，现就该课题与各兄弟公司交流一下经验得失，也欢迎各兄弟公司同事提供宝贵的意见建议。,引言,一、深圳公司区域化工程 管理体系,提 纲,二、对各项目工程管理的 宏观监控流程,三、不断完善工程标准化 及制度化建设,四、工程未动，策划先行,五、组织项目巡检，加强 过程把控,六、工程资源整合及平台 建设,七、关于提高工程客户满 意度的思考,一、深圳公司区域化工程管理体系,Gemdale Corporation,一、深圳公司区域化工程管理体系,营运中心在工程总监的指导下，协调各项目工程口资源，进行工程标准化及制度建设，组织

2、各类评审及工程巡检等。,入伙项目工程维修的职能开始也设置在营运中心，后为提高客服效率改归入品牌客服部。,Gemdale Corporation,一、深圳公司区域化工程管理体系,营运中心自成立以来，在区域化工程管理中发挥了积极的作用 修改完善了ISO9000工程类的程序文件和作业指导书；组织编制了工程管理策划制度、深圳公司项目巡检制度等制度。 多次组织对各项目工程管理策划书及防水专项施工方案进行评审。 多次组织对区域公司各项目进行巡检。 组织各项目工程口进行内部交流或对外交流。,二、对各项目工程管理的宏观监控流程,二、对各项目工程管理的宏观监控流程,二、对各项目工程管理的宏观监控流程,1. 策划评审 05、06年深圳公司组织评审了渔农村项目、梅陇镇项目一期、荔湖城项目、梅陇镇项目二期的工程管理策划书及若干项目的防水施工专项方案；,图： 梅陇镇工程管理策划书评审,二、对各项目工程管理的宏观监控流程,2. 操作指引及标准 编制完善了二十余个ISO9000 程序文件及作业指导书； 参与编制金地集团防水标准做法,3. 过程检查 组织对深圳区域公司所有在建项目进行了十余次工程巡检； 4. 总结与提

3、高 总结形成了客服案例及渔农村桩基爆破等若干案例分析。,图 项目巡检,三、不断完善工程标准化及制度化建设,三、不断完善工程标准化及制度化建设,三、不断完善工程标准化及制度化建设,三、不断完善工程标准化及制度化建设,标准化工作的关键在于其对实际工作的指导性及贯彻执行,截屏图： 深圳公司 工程口 流程考试,战前培训,钢筋工程样板验收,三、不断完善工程标准化及制度化建设,贯彻执行各项工程制度,现场质检制度,现场档案管理制度,工程组现场资料归档,安全文明定期检查制度,监理工作绩效考核制度,三、不断完善工程标准化及制度化建设,贯彻执行各项工程制度,三、不断完善工程标准化及制度化建设,下一阶段标准化工作设想,重要节点标准做法,金地工程验收标准,四、工程未动，策划先行,四、工程未动，策划先行,工程管理策划的宗旨 工程管理策划的要求 采用统一模板 充分体现项目特点 项目工程组全员参与 土方开工前完成 深圳区域公司评审 编以致用,渔农村 工程管理策划书研讨,四、工程未动，策划先行,工程管理策划书内容框架,Gemdale Corporation,思路在策划中逐渐明晰 经验在策划中得到分享,四、工程未动，策

4、划先行,各项目编制 策划书 的感受,全员参与很有必要 策划在于指导实践,五、组织项目巡检，加强过程把控,五、组织项目巡检，加强过程把控,深圳公司项目巡检几个关键点： 一、成员要求成立项目巡检小组成员库，成员来自深圳区域公司各项目工程口，原则上每次巡检各项目均有一至两名工程师参与； 二、频率要求在各项目的土方基坑、地下室、转换层、首层标准层、装饰装修、入伙前等重要节点进行巡检，同时保证各项目每季度至少接受巡检一次； 三、内容要求巡检内容包括项目工程管理制度建设及工程质量、进度、安全文明。 四、形式要求巡检结果不打分、不评比，但巡检报告将在每月的深圳公司项目轮值会议上进行汇报；,五、组织项目巡检，加强过程把控,项目巡检动员会,巡检工作重点关注的内容除了较重大的，或相对共性的工程质量问题之外，更强调的是各项目工程口的制度建设情况。,五、组织项目巡检，加强过程把控,简而言之，质量是标，制度是本。,项目巡检总结交流,项目巡检工地视察,六、工程资源整合及平台建设,六、工程资源整合及平台建设,组织各公司、各项目对工程流程、程序文件重新进行了梳理。制订了作业指导书优化和培训计划，逐步补充完善ISO90

5、00程序文件及作业指导书、节点标准做法及验收标准。 成立了项目巡检成员库，成员来自深圳区域公司每个项目。原则上每次工程巡检各个项目都有工程师参与，从而使各项目成员在工程巡检中取长补短，互相学习。同时建立项目巡检网页，巡检信息共享。 在组织工程管理策划书及各种专业施工方案评审时，召集各项目工程口资源合力出谋划策。 建立承包商及供应商名库，制定了合作单位评价体系，为各项目优选合作单位提供有利平台。同时将投标入围单位由三家增加为五家，扩大了招标开放度、增强了投标单位间的竞争。,六、工程资源整合及平台建设,开始对部分部品实施区域化战略采购，以提高采购效率并保证产品优良性，同时降低了招标成本。 建立和贯彻了工程口新老员工的导师制，形成传、帮、带和自我加压的学习氛围，为骨干员工和基层员工提供了各种培训交流机会。 拟制定区域公司统一的工程检查表格，以避免检查疏漏。 拟于近期在区域公司工程系统建立技术专家组，为各项目研究和解决技术难题。,七、关于提高工程客户满意度的思考,七、关于提高工程客户满意度的思考,工程质量是提高工程客户满意度的根本保证 客户价值决定资源配置关注客户所关注 减少设计硬伤及不合理的

6、销售承诺 重视入伙验楼，提供专业支持 优化客服流程，降低返修率 加强总结与学习，强化工程人员客服意识,七、关于提高工程客户满意度的思考,三大工程举措提高客服满意度 建立以客户为导向的价值评判体系和组织架构 完善以“搭台子、定标准、带队伍”为宗旨的区域化工程管理体系 制定针对性强、实效性高的工程质量技术措施,谢谢,Thank you,中林佳湖 Enjoy Lake,开盘推广方案 【开启蔚蓝理想】,一、活动目的,【市场前提】*周边竞争对手争相年前开盘，我们目前需将积累的近600多户 意向客户转化为准客户，及时截流。 【活动目的】*元旦活动，旨在开发新老客户资源，展示中林佳湖的魅力， 并让产品与消费者之间充分发生互动， *通过在中林锦苑的活动，以成功的项目凸现中林的品牌承诺 及实力，给消费者以信心； *开盘当日庆典，旨在渲染庆典氛围，重点是客户办理大定手 续。,二、元旦活动主旨,【主题】开启蔚蓝理想 中林新年庆典 *活动以展示佳湖魅力为主，缘自“一湾蔚蓝 自然是家”的主题形 象诉求，考虑将产品的特点：水主题园林、休闲自然国际的新 生活方式展示出来，让消费者对产品充分了解，全面营造佳湖品 质形

7、象，以打动消费者； *将佳湖未来生活场景以及产品的高品位通过现场活动及其它方式 体现，让人们提前体验佳湖不一样的生活。,三、活动安排,开启蔚蓝理想 中林新年庆典 蔚蓝生活一：“开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动 蔚蓝生活二：国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座美国泛亚易道 蔚蓝生活三：人与自然的亲密游戏（水岸生活） 蔚蓝生活四：蔚蓝风情DIY手艺坊 蔚蓝生活五：中林贺年红酒嘉年华,四、活动细节,【蔚蓝生活一】：“开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动 地点：中林锦苑小区大门口或商业街； 核心：*为人们提供一个展示未来希望的契机，用对生活的美好愿望开启中林庆典的序幕； *群众参与效应容易被带动，烘托现场庆典氛围，并具有社会意义。 方式：锦苑门口的百米蓝色布卷的铺设，现场提供彩色油性笔，让到场的每个人涂写出对新一年 的希望，让整条布卷形成缤纷的蓝色海洋。,【蔚蓝生活二】：国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座美国泛亚易道 地点：中心区园林地带； 核心：*置身于锦苑的园林中，在自然的环境中国际大师与消费者面对面，极具亲和力； *将面对面的主题放大到国际性流行时态，及理想人居环境。旨在让消费者开拓眼界，增

8、长知识，同时由易道将落实于昆明实地的中林佳湖的设计人文理念剖析给大家，让买家 对于产品有充分的了解。 方式：*易道的外籍主设计师现场与消费者面对面，通过图片的展示，及解说的方式，与消费者 轻松交流。,【蔚蓝生活三】：人与自然的亲密游戏（水岸生活） 地点：水墙或喷泉处； 核心：*全面展现水景住宅的生态，人性化一面，建立人们对于佳湖的独特印象， 让人们提前进入体验时代，通过游戏体验70%的亲水率带给人们如何不一样的生活！ 方式：*游戏模拟居住水岸生活中，与自然界的动、植物的对话； *由幻灯片打出各种水边植物的图片，请参与者选出选项中的正确答案，并可详细获得该 植物的特性说明，答对者可获得精美礼品一份。 *模拟各种鸟类的鸣叫声，同样请参与者选出选项中的正确答案，并可获奖。,【蔚蓝生活四】：蔚蓝风情DIY手艺坊 地点：商业街； 核心：*将水景蓝色文化彻底打透，让人们积极参与到创造的过程，并留下深刻印象； *展现中林文化的年轻、创造的一面。 方式：*以“蔚蓝风情”为主题的水岸手工艺品的制作，由开发商提供相关的制作工具、原材料。 由参与者亲自构思、制作、完成。所设计作品可参加“中林蔚蓝理想”创意品

9、的评比，参 与者及获奖者都可获得礼品； *原料提示：石子、木板、芦苇、麻绳、碎布片、颜料； *将商业步行街变成DIY手艺一条街。,【蔚蓝生活五】：中林贺年红酒嘉年华 地点：中林锦苑会所大堂； 核心：*让锦苑及佳湖新老业主欢聚一堂，答谢业主一直的支持，也希望新的一年此情长青； *开启老客户资源，用强大的老业主信任感建立人们对于佳湖的认可。 方式：*高雅、尊贵的氛围，让业主们充分体会到作为中林的一份子的非凡身份感受； *建议启动中林VIP金、银会员，成功介绍客户是成为会员的前提，会员能享 受到各商家相应的贵宾待遇。,五、流程安排,【时间】：2003年1月1日 【地点】：中林锦苑 AM：9：30 庆典开幕 “开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动； AM：10：00 国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座； AM：9：30 -12：00 人与自然的亲密游戏/每隔15分钟一次； 蔚蓝风情DIY手艺坊一直开放； PM：2：304：30 人与自然的亲密游戏/每隔15分钟一次； 蔚蓝风情DIY手艺坊一直开放； PM：7：309：30 中林贺年红酒嘉年华,六、现场包装,1 【活动分区】 1、水景住宅艺术讲座 2 2、人与自然的亲密游戏 3、中林贺年红酒嘉年华 3 4、蔚蓝风情DIY手艺坊 5、 “开启蔚蓝理想”长卷新年寄语 4 5,【现场包装】 入口处：*巨型贺年彩飘中国结、活动信息及即将开盘信息条幅； *中林佳湖”海军陆战队“式保安迎宾； *流程海报； *蔚蓝色长布卷； 商业街：*活动标牌； 会 所： *活动标牌； *流程海报； *入门横幅； 水幕处：*佳湖人文展板 *活动标牌 园林讲座：中林佳湖展板 *园林效果图、楼体效果图、园林介绍、建筑规划介绍； *活动标牌,七、其它包装,【通路包装】

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