2011年鞍山房地产市场环境分析及预测教学设计总结计划报告合同思想汇报

1、巨 石 机 构,2011年鞍山市场环境分析及预测,MAGIC STONE 沈阳巨石魔方广告有限公司 鞍山新世界君颐华庭项目组 提案号：AS-XSJJYHT-110829-009,2011年全国房地产市场4-8月份形势分析,PART 1,一、2011 年市场宏观背景,经济平稳增长，房产调控进一步从严。,二、调控政策的基调与梳理,（一）总体基调 虽然“国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效，但长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构，引导房地产市场健康稳定发展。因此，为了给长期调控争取更多宝贵时间，“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外，保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。,今年“国八条“中首次提出制定房价控制目标，表明中央政府调控房地产市场从通过行政手段宏观调控上升为直接调控房价。根据“国八条“要求，2011 年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。已有 600 多个城市出台房价控制目标 ，但大多数城市的目标是房价涨幅不高于 GDP 及收

2、入增幅，多与 GDP 及收入增长挂钩，仅有长春提出使房价收入比（住房套型标准按 60 平方米计算）控制在 5.8 以内的合理区间，是少数在房价控制目标中提出“房价收入比“目标的城市，北京的目标是“新建普通住房价格稳中有降“，是仅有的提出“降房价“的城市。西安市在住建部的要求下，将房价控制目标调整为“新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度 3.5 个百分点“，是首个调整房价控制目标的城市。,（二）政策梳理 2011 年上半年，为巩固和深化调控成果，遏制房价过快上涨，中央政策调 控政策进一步从严，并出台新“国八条“，拉开第三次调控的“序幕“。在信贷政策方面，通过二套房首付提高至六成，三套房停贷进一步紧缩信贷政策进一步抑制需求；行政手段方面，则要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市实行限购并公布年度房价调控目标。此外，还配合土地政策、保障房政策和财税政策等，以期达到调控的效果，促使房地产市场理性回调。之后还出台了其他相关条例，包括做好住房用地管理通知、保障房住房建设通知和实行商品房明码标价等，以确保政策的贯彻和执行，并深化调控成果。,2011年7月住宅指

3、数下跌城市仍为5个，部分城市新增供应降幅较大。,在监测的12个重点城市中，综合指数环比上涨的城市有8个，4个城市环比下降。与6月份相比，综合指数上涨的城市增加2个，下降的城市减少1个。南京环比涨幅最大，环比上月上涨0.69%；成都、广州的涨幅介于0.5%-0.6%之间，上海、深圳、天津、青岛的涨幅介于0.2%-0.5%之间；重庆的涨幅较小，微涨0.08%；苏州的环比降幅最大，环比上月下降0.98%，武汉、杭州和北京的降幅皆小于0.30%。 而同比来看，十二个城市全部上涨，涨幅超过5%的城市有6个，分别为深圳、青岛、武汉、重庆、广州、南京，其中深圳涨幅仍居首位，为10.20%。成都、苏州、天津等6个城市的涨幅低于5%,上海涨幅最低，为1.70%。,深圳住宅指数同比涨幅最大 7月住宅指数环比总体来看，5个城市环比下降，7个城市环比上涨。具体到各城市，苏州降幅最大，为1.31%；武汉、成都、重庆、杭州的降幅均在0.4%以内。 本月住宅指数上涨的城市继续维持较低涨幅，涨幅均不超过1%，其中广州涨幅最大，环比上涨0.58%，上海、深圳等其余6个城市的涨幅均不超过0.5%。 而同比来看，深圳涨幅最

4、大，为10.59%；广州、武汉、重庆、青岛的涨幅介于7%-10%之间，南京、北京、等7个城市的涨幅较小，均值为3.16%。,6个城市新增供应环比下降 2011年7月，6个城市新增供应环比下降，北京和杭州环比降幅分别达到61.42%和53.45%；4个城市新增供应环比增长，比上月明显减少（上月有8个城市环比增长），其中，广州增长了27.99%，武汉增长24.40%。 12个监测城市平均成交面积与上月基本持平，其中7个城市环比增长，深圳、南京增幅居前；5个城市环比下降，但降幅均在10%以上。同比来看，仅有重庆、杭州、成都3个城市有所下降，其他9个城市都有不同程度的增长，深圳同比增长超过100%。 本期住宅价格指数环比上涨的城市比6月增加1个，环比下降的城市数量与6月持平，12个城市平均涨跌幅与6月变化不大。,三、全国各级城市市场分析,为了更好的总结各城市的成交特征，根据各城市出台限购城市的严厉程度，将监控城市分为以下三类进行梳理： 一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。 限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、

5、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。 限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈阳。,（一）一级市场：除限购较松的二线城市之外，上半年多数城市土地成交明显放缓 2011年上半年一线城市、限购较严的二线城市住宅用地成交面积同比明显下降，降幅分别达到13.5%、44.0%；而限购较松的二线城市同比上涨23.3%。 二季度一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市成交量环比均出现下滑，其中，限购较严的二线城市成交面积环比下降最为显著，降幅高达38.5%；成交均价方面，一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市环比均呈下降态势。 通过二季度供需情况分析发现，需求方面来看，企业拿地速度有所放缓，十大标杆房企今年上半年新增土地储备面积3971万平方米，同比下降23%。供应方面来看，进入二季度政府推地更为谨慎。一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市住宅用地供应量均大幅下降。,（二）二级市场：上半年三类城

6、市成交量环比出现不同程度下滑，二季度仅一线城市成交量环比回涨 从各重点城市2011年上半年、各季度一手市场成交总体情况看：上半年全国各重点城市成交量环比均出现了明显的下滑，达到23.0%至33.8%，同比则基本持平，涨跌幅均在10%以内。 一线城市二季度成交量有明显的回涨，同比增长23.7%，环比增长16.4%；二线城市无论限购是否严厉，二季度均出现成交量持续下跌的态势，下跌幅度相当，同环比均在10%至20%之间。 从供需及政策力度方面分析成交原因发现：政策适应能力强，供应放量，需求充足促使一线城市成交回暖；供应观望，需求规模有限导致限购较严的二线城市成交尚未回暖；政策适应力弱，需求规模不足导致限购较松的城市成交走低。,（三）三级市场：上半年重点城市二手成交量大幅下降，二季度价格开始滞涨走跌 上半年各主要监控城市二手住宅市场量跌价升，各城市成交量环比去年下半年均有下降，降幅在5.1%-36.2%之间，同比来看，除上海增长以外，其他城市成交量同比去年上半年均大幅下降，降幅在23.3%-45.1%之间。成交均价各城市同比去年上半年、环比去年下半年均有上涨。 二季度各主要监控城市成交量环比均

7、有下降，降幅在2.4%-39.5%之间，同比来看，除上海增长以外，其他城市成交量同比去年二季度均大幅下降，降幅在35.2%-61.3%之间。成交均价各城市同比去年二季度、环比今年一季度均有上涨。其中，北京、天津同比涨幅超过15%，高于其他监控城市。 从当前供、需形势分析成交原因发现：从需求方面看，随着调控的持续，二季度楼市的需求方心态改变，对价格下行预期增强，因此购房决策更为慎重，成交达成更为困难；同时，由于一手住宅项目的集中放量，且一手住宅价格更低、交易税费更低、房贷成本更低，部分需求被分流。从供应方面来看，受各城市调控细则出台影响，急于出手的二手业主在一季度已经集中完成放量，目前市场尚存的二手房业主惜售心态更为严重，并且，限购影响下，受限需求涌入租赁市场使租金价格上涨，部分二手房业主转售为租。,（四）租赁市场：上半年整体租赁市场成交量季节性上涨幅度增大，租金稳步上涨 二季度整体租赁市场成交量环比、同比均显著上涨，分别达到41%至30%，租金环比微涨2%，同比上涨10%。上半年成交量季节性上涨幅度增大，租金走势相对平稳。 各重点城市成交量上涨幅度以及租金走势有所不同，可分为“量涨价稳

8、”和“量涨价落”两类：“量涨价稳”型主要以天津、杭州两市住宅租赁市场为代表；“量涨价落”型则主要以上海、南京两市住宅租赁市场为代表。 多因素促使住宅租赁市场需求膨胀，进而推高季节性成交量上涨幅度：新增需求伴随着城市发展稳步增加；置换需求在宏观经济影响下被动增加。,2011 年上半年全国房地产市场呈现六大特点：,四、2011年全国房地产市场分析,根据统计局发布的数据，今年1-6月份，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长32.9%，增幅已经较1-2月时下降了2.6个百分点，是上半年最低。随着楼市调控的不断深入，今年房地产开发投资的增幅持续回落。 上半年房地产开发投资增幅32.9%，增幅为今年来最低。 从住宅市场的表现看，6月单月商品住宅房地产开发投资额为5351亿元，同比增幅仅为32%，较5月下降4个百分点，也是上半年来投资增速的最低值。住宅投资规模同样出现明显的萎缩。但商品住宅投资占房地产总投资的比例在今年调控后却没有出现明显的变化。去年起一线城市的深入调控使得很多房企纷纷将重心转向二三线城市，但毕竟二三线城市发展相对落后，价格增速缓慢，市场需求有限，投资二三线城市可能会面临较长的

9、汇报周期。,6月全国商品住宅平均房价环比下降8%，开发商以价换量卓见成效。 根据统计局公布的数据，今年上半年住宅销售面积39805万平方米，同比增长12.1%；销售金额20657亿元，同比上涨22.3。增幅较1-5月分别上涨3.6个百分点和6.3个百分点。上半年全国商品住宅销售面积和销售金额都呈现U型走势，开发商以价换量后的效果逐渐现象。 根据链家地产市场研究部的统计，6月全国商品住宅平均价格为4864元/平方米，环比5月下降8.1%，是今年2月以来的首次下降。同时6月商品住宅成交面积达到10263万平方米，环比5月上涨42.6%，涨幅扩大30个百分点。,1-7月份，全国房地产开发投资31873亿元，同比增长33.60%。房地产开发企业本年资金来源47851.64亿元，同比增长16.74%。商品房销售面积52037万平方米，同比增长13.6%，增幅比前6个月的累积量提高0.7个百分点。商品房销售额28852亿元，同比增长26.1%，增幅比前6个月的累积量提高2个百分点。 7月份国房景气指数为101.5，环比下降0.25个百分点，同比回落3.08个百分点。未来全国房地产景气仍将处于盘整阶段：一方面，随着二三线城市房地产行业的升温，现有一线城市的房地产行业调控政策可能会扩展至二三线城市。 一线城市成交价格表现相对较弱，而成交量则有不同程度的上涨。四大城市成交量环比和同比均出现较大增幅，但受限购令的影响，涨幅均出现下降。 二线城市成交量总体比较稳定，涨跌参半；三线城市房地产市场持续升温，但土地市场出现收紧的趋势。受整体宏观房地产政策的影响，主流房企着手实施多元化分散投资战略。环比上月，主流房企均出现不同程度的大幅度下降，但1-7月的整体业绩将去年同期均有大幅上升。,限购令扩容名单将出 二三线城市热潮或难持续,进入8月份，已经在一线和少数二线城市实施了半年的限购令，重新成为楼市的热点话题。这次，话题的主角是房价涨幅过快的二三线城市。8月18日，住建部公布了“限购”扩容的标准，哪些城市将入选最快本月底可以揭晓。新一轮限购令来势虽猛，坊间对其降房价的预期却明显降低。 17日，住建部针对“限购”城市扩容标准出炉，并列出了新增限购城市名单的5项建议标准。同时，住建部建议，凡符合5大条件中2条以上的城市，列入新增限购城市名单。 这5条标准分别是：根据国家统计局发布的70个大中

《2011年鞍山房地产市场环境分析及预测教学设计总结计划报告合同思想汇报》由会员繁星分享，可在线阅读，更多相关《2011年鞍山房地产市场环境分析及预测教学设计总结计划报告合同思想汇报》请在金锄头文库上搜索。