2011年三季度重庆房地产市场及秋交会专题研究上精选

1、重庆纬联地产 2011年10月,2011年三季度重庆房地产市场及秋交会专题研究,特别声明 本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归重庆纬联地产顾问有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。,三季度市场情况暨秋交会背景,三季度市场表现,供应维度： 商品房供应并未如预期般呈现快速叠加之势,价格维度： 商品房整体价格进入下行调整阶段,成交维度： 价格调整并未推动成交出现实质性回升,世联研究认为：三季度的市场表现其核心在于：价格调整与市场观望的持续博弈。,2011年1-9月重庆主城区房地产新开工面积类比占比图,2008年-2011年9月重庆主城区房地产新开工面积走势图,2011年1-9月重庆主城区房地产开工量为2283.79万方。其中保障性住宅开工量为774.79万方，占重庆主城区房地产开工量约34%。,2010年至目前，重庆主城区商品房批准供应量累计为3556万方，新开工面积3733万方，新开工面积和预售面积差距不足200万方。,

2、供应维度：供应压力并未形成快速叠压之势,受新开工量制约，三季度商品房供应量增长动力不足,2008年至2011年9月重庆主城区房地产市场商品房开工面积月度走势图（万方）,受政策影响，销售受阻，资金回笼迟缓，市场存量持续增加，房企被迫对开工力度做出调整。,供应维度：供应压力并未形成快速叠压之势,市场低迷迫使房企开工力度做出调整，开工供应持续下探,推盘延后,据我司在半年度不完全统计下半年至少21个全新项目入市时间中，有11个项目入市时间有所延后，比例高达50%以上，部分预计在8月入市的项目至今仍未开盘销售。,2008-2011年三季度商品房成交季度走势图,据我司统计，2011年3季度市场成交量为313.73万方，环比下降，市场观望气氛持续恶化。,供应维度：供应压力并未形成快速叠压之势,房企供应节奏做出调整，部分项目入市时间延迟,华润中央公园2011年开盘销售情况一览,恒大城2011年开盘销售情况一览,华润中央公园与恒大城在连续多次推盘后，积蓄了较多的存量房源，进入8月后即未推出新房源。这说明，市场较多项目在存在销售困难的情况下，为降低库存压力而放缓推盘速度。,供应维度：供应压力并未形成快速叠

3、压之势,市场低迷，存量有待消化，开发商推盘速度有所放缓,2008-2011年商品房季度成交量及成交金额走势图（万方、亿元）,3季度，商品房成交量并未因为价格出现下行调整而带动其回升，反而出现小幅下滑； 说明3季度商品房市场是一个观望情绪持续恶化的过程。,成交维度：交易量并未受价格调整带动而出现回升,受多方环境影响，市场交易量仍处低位徘徊，难于本质回升,3月,1月,新国八条出台 房产税试点 上调存款准备金率0.5个百分点,6月,新国八条实施细则出台 上调存款准备金率0.5个百分点 基准利率上调0.25个百分点,重庆公布房价控制目标：涨幅低于2011年主城区城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值 上调存款准备金率0.5个百分点,上调存款准备金率0.5个百分点 上调基准利率0.25个百分点,一房一价实施 调整土地增值税征收率 上调存款准备金率0.5个百分点,上调存款准备金率0.5个百分点,7月,一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,8月,8月,上调存款准备金率0.5个百分点 预推存款准备金新政 冻结8000亿资金,1月,9月,重庆10月开征存量房产税 商业贷款门槛提

4、高 二三线城市限购政策开启,成交维度：交易量并未受价格调整带动而出现回升,政策环境持续从紧是需求难于回升的重要因素,重庆购房者对未来半年房价的预期,重庆不同置业目的和房屋拥有情况的购房者对未来半年房价的预期,数据来源：世联数据平台,基于世联购房者信心指数分析得出，重庆预期房价下跌的比例明显提升，且超过预期房价上涨的比例。说明市场观望氛围的加深是影响三季度市场需求的重要因素。,成交维度：交易量并未受价格调整带动而出现回升,持续恶化的观望氛围也是影响需求的因素之一,2008-2011年商品房季度建面成交均价走势图（元/）,增幅临界点,在2011年3季度前，商品房成交均价未出现明显的降价趋势； 相比2008年，2011年3季度商品房价格下滑幅度创造了历史新高； 说明3季度开始，市场已开始作出价格调整。,价格维度：商品房整体价格进入下行调整阶段,市场成交低迷，销售压力迫使价格开始下行调整,三季度部分项目开盘情况一览表（元/）,开盘特征一：大幅度的优惠促销逐步成为普遍的销售策略； 开盘特征二：大幅的优惠促销为项目开盘带来了较好的销售业绩; 开盘特征三：比较前一期开盘价格来看，并非所有项目均出现较

5、大幅度的下降，价格仍属于策略性调整。,价格维度：商品房整体价格进入下行调整阶段,价格下行调整在三季度仍然处于策略性降价阶段,展会效果,市场淡季之下开发企业参展热情不减,本届房交会主题为：山水都市 宜居重庆； 本届房交会于2011.10.20-10.23举行，为期4天； 本届春交会在南坪会展中心举行，展位面积3万多平米； 本期参展企业共182家，其中房地产开发企业119家，比上届春交会减少6家; 本次房交会可交易商品住宅面积647万平米。,本届房交会共119家房企参展，保利、富力缺席,2011年重庆秋季房交会参展企业共计182家，其中房地产开发企业119家、中介机构8家、建材、装饰企业20家、媒体16家、建筑设计公司1家，另外，海南省文昌市首次组织18家旅游地产项目参加本次秋交会； 本届参展企业总体数量较上届有所增加，但房地产开发企业数量相比前3届出现减少。,参展企业数量较上届增加，但房企数量出现下滑,2010年春交会，光大银行、农业银行等多家大型银行争相进入房交会现场； 2011年春交会银行首次出现集体缺席的状态； 2011年秋交会银行继续集体缺席。,银行业继续缺席,本届房交会无政策优

6、惠,本届秋交会共成交各类房屋2682套，比上届春交会减少21.2%，比去年秋交会减少68.9%； 本届秋交会共成交面积26.82万，比上届春交会减少22.9%，比去年秋交会减少67.5%； 本届秋交会商品房成交建面价格6720元/，比上届春交会上涨7.1%，比去年秋交会上涨30.7% 。,成交锐减，价格小幅上涨,政策叠加效果明显，成交大幅萎缩,本次秋交会共成交各类房屋2682套，每天的成交量均未突破1000套，政策调控效果明显。,国十条,国五条,新国八条,房交会市场分析,可交易商品房面积：仍在低谷徘徊,本次秋交会可交易商品房面积仅为647万方，较春交会变化不大，仍在低谷徘徊； 市场整体环境的低迷以及对未来市场的不利预期使开发企业延缓供应节奏，影响秋交会供应走低。,近几届秋交会可交易商品房面积,商品房供应区域三北一南逾五成,三北一南本次供应商品房个数占总供应的55%，与春交会相比变化不大。其中渝北区有3个百分点的下滑、南岸区有3个百分点的占比增长，江北区有1个百分点的占比增长。,近几届秋交会商品房供应区域情况,近几届秋交会商品房供应产品情况,商品房供应产品洋房占比显著下滑,2011年重庆

7、秋季交易会，参展项目花园洋房数量占比明显减少，由12.4%下滑至6.6%，下滑幅度明显； 别墅类产品和住宅类产品占比变化不大； 写字楼、商业等产品本届春秋交会占比有3个百分点的增长。,房交会成交情况价格增长，成交低迷,近8届房交会成交量价走势,2011年重庆秋季交易会，由于本届秋交会成交高档住宅占比较大，成交价格较近几届房交会有所增长，但成交量仍在低位运行，低迷局势较春交会愈加恶化。,近8届房交会成交量趋势图,房交会成交量近4年最低,受多重因素影响，本届秋交会成交商品房仅25.4万方，2682套，为近8届房交会的最低点。新政的影响尤其是信贷政策对房地产市场成交的影响非常显著。,房交会成交量对市场成交拉升作用有限,近8届房交会前六周整体市场成交建筑面积趋势图（单位：万方）,与近几届房交会相比，2011年两届房交会当周市场成交量并无显著提升。本届秋交会对市场成交的拉升作用较春交会有所好转，但拉升幅度不大，仅是略高于平均水平。,房交会成交价受结构影响明显增长,近8届房交会商品房成交建面均价（元/平方米）,本届秋交会商品房成交均价为6720元/平方米，较春交会有所增长，主要原因是受结构因素影响

8、，秋交会期间成交项目高端产品较多，拉高了市场整体均价。,整体市场成交价有下行势头,近8届房交会前六周整体市场成交建筑均价趋势图（单位：元/平方米）,本届秋交会当周整体市场商品房成交均价为6677元/平方米，较前几周有明显下行趋势。房交会期间多数项目折扣较高、优惠力度较大，房交会期间整体市场价格低于近几周平均水平属于正常情况。,近4届房交会商品住宅成交建筑面积占比图（单位：万方）,房交会成交结构商品住宅成交占比增长,本届秋交会商品住宅成交占总成交的7成以上，较10年的5成左右有明显增长。,近4届房交会高层成交建筑面积占比图（单位：万方）,房交会成交结构高层产品成交占比回升,本届高层产品占商品住宅成交建筑面积14.2万方，占商品住宅成交的7成以上，较今年春交会有所增长。此外，别墅产品成交面积占比也有明显增长。,近4届房交会商品住宅各类产品成交价格走势,房交会成交结构高端产品价格明显回落,本届秋交会商品住宅整体价格有所回落，成交各类产品中，别墅、洋房价格有明显回落。高层产品价格变动不大。,本次二手房成交380套，成交建筑面积3.07万平方米，成交金额1.45亿元。其中二手住宅成交335套，成交建筑面积2.82万平方米，成交金额1.2亿元。二手非住宅成交45件，成交建筑面积0.25万平方米，成交金额0.25亿元； 成交面积较上届春交会下滑62%，较去年秋交会下滑91%。,近7届房交会二手成交总量,近7届二手房成交均价变化,近7届二手房成交占比变化,总成交量锐减。,价格小幅回落。,占比跌至最低谷，新政影响明显。,二手房成交量减少，价格小幅回落，占比大幅下滑,消费者调研,受访者的年龄结构,受访者的收入层次,受访者的家庭结构,受访者样本情况,备注：本次总共收回问卷979份，其中有效问卷957份。,受访者的物业数量,消费者购房时间调研,购房时机：79%的受访者有明确购房意向，四成认为目前为合适购房时机,消费者购房时机调研,意向产品：中低端产品仍是主力需求,消费者购房物业偏好调研,消费者购房户型偏好调研,消费者购房面积偏好调研,购房价格：单价一万、总价一百万是目前市场的价格瓶颈,消费者单价接受度调研,消费者总价接受度调研,购房心理：信贷政策与轨道交通对消费者购房决策产生重要影响,信贷政策对购房心理影响调研,轨道建设对购房心理影响调研,

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