2010年青岛房地产市场总结及2011年预测

1、,2010年青岛房地产市场报告,易居青岛鲁商项目组,2010年楼市相关政策回顾,制图：易居中国,2010年楼市相关政策回顾,2010年已出台楼市相关政策图,政策多，调控密集：全年已出台相关政策15次之多，平均2个月3次。 全面出击，不留余地：国务院牵头，国土、住建部委，央行，银监会联手，地方跟随。从土地政策、房产政策、市场监管，货币政策、财政政策全方位出台调控政策细则。 重拳打击，愈来愈狠：4月新国十条出台，5月银根收紧，6月出台二套房认定标准，7月重申差别化房贷政策，9月三套房限贷，各地相继出台限购政策，12月基准利率上调。,政策特征：多、全、密、狠、严、重,政策目标：防止房价上涨过快，抑制投机需求，保经济、民生稳定。,12月,基准利率上调0.25个百分点，,政策对楼市的影响关系,恢复期,调整期,4月中第一次重拳打击,拐点1,反弹期,再调整期,拐点2,峰顶,谷底,9月底-11月二次重拳打击,政策楼市影响,1月初国务院国十一条奠定2010年保稳定楼市方针。埋下伏笔。 1季度，楼市快速恢复，出现量升价涨的势头。 4月中出台新国十条，为1季度的市场打下第一针冷静药。市场开始步入调整。办公楼

2、物业直线跌落，住宅市场受交易签约滞后延缓至5月。 第二季度，楼市进入调整期，市场观望，等待政策第二只靴子落下，结果6月初出台的二套房认定标准分量轻，第三季度市场开始再次迅猛反弹。 三季度末，为防止楼市再度过热，第三只靴子掷地有声，三套房以上限贷。房价过高或增长快的城市被要求限购。三套房限贷开始阻挡部分投机购房者，青岛出现退房现象。 10月进入限购猛药时代，限购城市应声跌落，暂未限购城市，风声鹤唳，政策引发恐慌性抢购。 年底成交上涨。,2010年楼市和政策，是开发商、消费者、投资者和政府多方力量博弈的结果。两者互为因果。,12,12,政策对市场的影响关系,政策楼市影响,国际热钱,国内投资,刚性需求,改善需求,楼市,国际环境：汇率大战，人民币对美元持续升值，热钱涌入楼市。人民币加息，热钱开始出逃。,国内经济：美元输出性通货膨胀，股市不稳，楼市尤其是住宅是最安全稳定的投资渠道。对政策反应最为敏感，政紧即退，政松则进。,绝望的刚需：2008压制的需求，在降价绝望中，在2010年差别的政策呵护下，与新增刚需一起开始潮水般释放，势不可挡。,中坚的力量：以疯狂的抢购回应每次政策的落地，政策性引发恐慌

3、储备置业，提前释放需求。,各种力量对政策反应,政策预测：2011年，政策面除继续存在加息预期，预计不会再出现更严厉的楼市调控政策。 市场变化：楼市主要受2010年系列政策落地影响，投资性需求、多次改善性需求将受到抑制。国际热钱，投资客开始抛售出逃楼市。 供应状况：受到土地政策影响，2011年预期新增供应量有上升势头。 价格走势：在供需力量的博弈下，出现供大于求的状态，尤其办公个楼方面，预计2011年楼市将出现量稳价微跌的态势。,2010年商品房市场概况,青岛商品住宅市场（统计对象：青岛七区两市商品住宅数据）,商品住宅：指剔除经济适用房等政策性房产之后的住宅物业，包含公寓、别墅、花园洋房等产品形态。,2010年供求比值波动幅度较大，但是大部分时间供求比值大于1，年度市场整体呈现热销状态，市场供不应求状态明显。年供求比最高峰值位于4月份，比值为了1：4.44，创造了新的历史记录，消费市场呈现出火爆态势。与2009年相比，2010项目上市量与成交量均出现暴涨，但供求比值因本年度开发商加大推盘量而比09年有所降低。供求比年内出现一次大的高峰期和一次小的高峰期，首次在4、5月份，后次出现在11月

4、份。,商品住宅供求比值年内波动幅度较大，供不应求有利卖方,2010年1-12月份青岛市商品住宅供求情况比对,2009-2010年青岛市商品住宅供求情况比对,供应量分析,2009年至2010年商品住宅新增供应量走势图,2010供应量大幅增加，开发商加量推盘,2010年市内七区两市商品住宅新增供应量为692.92万平方米，同比2009年激增了66.56%。分析认为2009年房地产市场出现回暖，房地产销售市场重现火爆状态。开发商手中资金增加，进而在2010年增加了产品的上市量。开盘即新推案激增。而房地产消费市场整年保持了热销状态。快速的市场去化量及不断攀升的销售价格进一步刺激了开发商对市场的预期信心。从而一步增加了新增供应的快速上市。,2010年1-12月份商品住宅新增供应量走势图,纵观全年，七区两市商品住宅新增供应量除小幅月份的波动外，整体呈现一个逐月上升态势。9月份开始进入一个新增供应的高峰期，最高值出现在9、10月份。青岛市房地产市场在经历了2008年近一年的低迷后，到2009年3月份后楼市开始逐步回暖，2009年全年供应量不断增加并保持着一个热销火爆状态。进入2010年以来，经历了2

5、009地产市场的火爆后，市场供应量进一步增加，在2010年9月份达到了历史最高峰，当月供应量为117.33万平方米。,成交量分析,市场火爆，2010年成交创历史新高,2009年-2010年青岛市商品住宅成交量走势图,2009年青岛市七区两市（即墨市、胶南市）商品住宅共成交754.30万平方米，同比增加16.29%，销售市场延续了2009年的火热状态，并在本年内呈现出更加火爆的局面。从成交套数上看，本年度比2009年多成交11026套住宅，在2009年市场即呈现火热状态的前提下其火热程度可见一般。,2009年房地产消费市场在经历了08年的“拐点论”后转入2009年市场出现反弹,房价大幅提升，而市场新增房源量偏少，出现供不应求态势。进入2010年后虽然政府针对不断上涨的房价出台了一系列的减缓其快速增长的政策，但收效甚微。政策的落地性不够，消费者对政策执行后效果的怀疑态度以及市场上大量的闲散热钱等诸多因素的综合下都促成房地产市场新一轮的热销潮，日光盘频现岛城。进而使岛城2010年的住宅成交量达到了历史新高。,2010年1-12月份商品住宅成交量走势图,从全年成交情况看，自3月份后，商品住宅成

6、交量一直在高位运行，总体呈现3次下跌，二段平稳增长态势。2月份为本年度住宅成交量最低谷，进入3月份后住宅成交量开始上扬6月份出现短期下跌。6月份过后开始稳步增加，到10月份到达顶峰，创造历史最高峰值。11、12月成交量微幅下降，但仍保持在一个高位状态。,成交均价分析,涨速增加， 2010年市内7区2市均价突破8000大关,2009年至2010年商品住宅成交均价走势图,2010年青岛市整体房价上涨幅度明显，从2009年的7208元/顺利突破8000元大关，达到了8209元/创造了历史新高。成交价格的同比增幅为13.88%。特别是10月的成交均价更是达到了10451元/。从住宅价格月度走势图上可以看到进入2010年下旬后岛城楼盘的销售均价上扬至接近8000元/，随后在10月破万元大关，11、12月份销售均价虽有下跌但依旧保持在8500元/以上，显现出岛城房价均价在下半年末尾已实质性进入到均价8500元/以上。2010年房地产市场稳步发展的前提下，未来岛城整体房价突破9000元/的可能性很大。,2010年1-12月份商品住宅均价成交走势图,2010年市内四区楼市则显得锋芒必露，根据统计显示，

7、2010年李沧区新房成交10749套，仅次于开发区排名第三位，四方区一年新房成交了8984套，排名紧随其后，市南市北新房成交量分别是3247套和5109套，市内四区新房的总成交量接近30000套。,2010年商品房成交分析,各区所在成交比重图,商品房成交走势,项目成交排行榜,2010年青岛市七区二市商品住宅成交面积排行榜,项目成交排行榜,2010年青岛房产销售成绩排行,青岛市场房产市场成交排名,从上述图表：李沧区的伟东幸福之城销量排名第一，李沧宝龙城市广场位于第二，四方的保利百合花园位居第三，和达和城位居第四，四方区的万科城位居第五。其中榜上有名的都为李沧区、四方区。,青岛市场房产市场成交排名,从整体看，李沧区、四方区为市场成交主力，市北区次之，其中市北区排名第一为汤米公馆 成交价格10700元/平米，销量594套；李沧区排名第一位的是伟东幸福之城，成交价格为8000 元/平米，销量1683套；四方区排名第一位的是保利百合花园，成交价格为8600元/平米，销量 1120套。,青岛市南区市场分析,市南区住宅市场分析,全年商品房住宅新增供应面积为20.72万平米，其中住宅销售面积为27.0

8、5万平米，住宅销售均价为20087.25元/平米；,附件：2010年青岛市南区房产市场概况,市南区住宅市场分析,2010年市南区土地出让面积为16.01万平米，全年土地成交面积为7.74万平米； 全年商品房住宅新增供应面积为20.72万平米，其中住宅销售面积为27.05万平米，住宅销售均价为20087.25元/平米； 商业房新增供应量为7.5万平米，商业房全年销售面积为1.67万平米，销售均价21718.3元/平米； 办公房新增供应量为8.52万平米，全年办公房销售面积是0.92万平米，销售均价为18991.58元/平米,竞品项目分析,5 栋HUF 别墅、3 栋超高层、1 栋小高层与1 座国际标准幼儿园，面积区间135-570平方米，配有星级会所与双层安防大堂，每户配有窗式自平衡新风系统，景观资源得天独厚。其中5 栋HUF别墅在亚洲独一无二。,海信天玺,2007年9月5日，中海地产经过280个回合的较量，最终以总价16.1826亿元、楼面地价8330元竞得市北区的山东路青岛电缆厂地块 ，轰动一时。 2009年6月26日，沉寂多时的“地王”再度吸引了人们关注的目光，青岛中央商务区中海地产

9、项目正式开工奠基 。,目前项目基坑已经接近完工，预计将在3月进入基础施工阶段。 项目已定案名为“中海紫御观邸”，预计主力户型面积在150-200平方米之间,中海紫御观邸,现场围挡已经完工,绿城温州鹿城项目展示,土地平整工作已经结束,绿城临安青山湖别墅项目展示,占地面积：34923.7 规划建筑面积：227004 容积率：6.5 土地用途：商服住宅 住宅面积：8万,现场围挡已经完工，主要用于展示绿城在全国各地的一些重点项目以及企业的形象展示。据悉项目规划已经基本确定，目前处于审批阶段，预计上半年将会正式动工，2011年初将会正式投放市场。,绿城原审计局项目,中铁青岛中心,预计1月22日开盘,物业类别 ：住宅、商业、金融,项目特色 ：复合地产,国际化社区,海景地产,建筑类别 ：高层 超高层,物业地址 ：市南山东路10号，东靠山东路，南临香港路,华润中心位于青岛市市中心，东靠山东路，南临香港路。项目总占地13.5万平米，规划容积率5.5，规划计容建筑面积74.54万平米。华润置地于2009年12月获得此块广受关注的土地，总地价逾67亿。华润中心是一个集商务、办公、购物、休闲、居住等诸多城市功能于一体的大型现代都市综合体，预计总投资额将达150亿元。,容 积 率： 5.50,2009年12月5日，此前广受关注的潜艇学院地块举牌拍卖，华润置地一举夺魁，最终成交总价超过67个亿，楼面地价9000元/平方米，较之6000元/平方米的初始地价高出了3000元/平方米。据了解，该地块6月首次公布拍卖信息时，竞买起价为5600元，11月再度公告时，价格则一路飙升到6000元/平方米,中铁青岛中心,华润中心位于青岛市市南区中央核心政务、商务区，紧邻青岛市府，周边聚集众多金融、贸易企业及高档五星酒店；项目南侧800米即一线海景广场“五四广场”、“奥帆基地”等 “5A” 旅游景区，具有成熟的商务、商业环境。 华润中心住宅，将以高层和超高层的观海豪宅为主，室内精装修。住宅总建筑面积37.3万平米。 华润中心持有物业部分将建造为“万象城”Shopping MALL、甲级写字楼

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