2010年西安新乐汇华润万家项目可行性研究报告

1、,西安新乐汇 华润万家项目可行性研究报告,西安新乐汇,报告日期：二九年九月 报告项目名称：西安新乐汇 企业名称、报告单位： 西安曲江华平置业有限公司 西安曲江通济置业有限公司,西安新乐汇位于曲江新区国家4A景区大雁塔旁，北接大雁塔南广场，西临雁塔南路，东至大唐不夜城东路，南至雁南一路，处于曲江新区规划的核心商业前沿位置。 总占地面积42,133平方米，总建筑面积107,164平方米，总投资达72,949万元。项目建设单位为西安曲江大唐不夜城文化商业有限公司；项目运营商是西安曲江华平置业有限公司、西安曲江通济置业有限公司；项目投资商是美国华平投资集团。 该项目地上3层，地下2层。区内规划三大广场：饕餮广场、家庭广场、时尚广场；三条特色步行街：红场酒吧街、寰宇美食街、时尚展示街。地上建筑面积：52762，地下建筑面积：54402 。分为：A2会所酒吧区、A5休闲美食区、A6主题生活馆、A7时尚品牌店组合区。此外，本项目在地下一层、二层及地面一层共备有670个停车车位。,摘 要,第一部分 美国华平投资集团、西安新乐汇简介 第二部分 项目概述 第三部分 项目背景及必要性 第四部分 选址及选址评

2、价 第五部分 项目市场容量、商圈分析 第六部分 项目总之和工程建设方案 第七部分 停车场及交通分析 第八部分 项目建设设计方案 第九部分 华润万家品牌魅力 第十部分 机构设置和合作团队 十一部分 项目实施进度 十二部分 消防、卫生环境保护及安全 十三部分 项目投资测算及财务预测 十四部分 可能存在的风险及对策 十五部分 结 论,目录/contents,第一部分 美国华平投资集团、西安新乐汇简介,美国华平投资集团简介 1936年在美国纽约创立,是全球规模最大的产业投资集团之一，管理基金达370亿美元 ； 投资重点为医疗、科技、制造、金融、媒体、能源、零售、消费品、地产等领域 ，40余年在全球各地、各行各业、有近550个项目的直接投资经验 ； 1995年进入中国，是进入中国最早的全球专业直接投资机构, 已投资十几亿美元在中国的信息科技、医药、零售、消费品、房地产等行业的30多家企业，其中十余家已在美国、香港、新加坡上市； 2008年4月，华平投资集团在西安的全资子公司西安曲江华平置业有限公司正式挂牌成立，负责投资运营西安新乐汇 。,西安曲江华平置业有限公司简介 新乐汇项目是大唐不夜城六个仿

3、唐街区的A地块，是大唐不夜城最核心的商业龙头 ； 西安新乐汇是曲江新区耗巨资重点打造的文化商业综合体，也是目前曲江新区规模最大的商业项目； 西安新乐汇将仿唐建筑与现代商业融合，提出“快乐体验”理念，首创国内首座家庭主题非常体验街区 ； 西安新乐汇规划三大广场：饕餮广场、家庭广场、时尚广场；三条特色步行街：漫步酒吧街、寰宇美食街、时尚展示街。区内组团有： A2会所酒吧区、A5主题餐饮区、A6主题生活馆、A7时尚品牌店组合等。涵盖精品百货、大型连锁超市、品牌旗舰店、时尚餐饮、休闲娱乐中心、儿童体验中心等，是集购物、休闲、娱乐、观光等功能于一体的大型商业街区。,新乐汇夜景效果图,可行性研究报告编制依据（后附文件复本）,西安市商业网点发展规划（2004 2020） 国务院批复的西安城市总体规划（2008年2020年） 西安商贸业“十一五”发展规划 西安市开设大型商业网点听证制度实施细则 西安市建设用地规划许可证（2007）曲008 西安市建设工程规划许可证（2007）曲006 建筑工程施工许可证（西曲建施2007 011） 西安市公安消防支队建筑工程消防验收的意见书（2009）第0010号 西

4、安市公安消防支队建筑工程消防验收的意见书（2009）第2025号 西安市公安消防支队建筑工程消防验收的意见书（2009）第0084号 西安曲江大唐不夜城文化商业有限公司国有土地使用证（2008出）第010号,第二部分 新乐汇项目概述,项目概述 项目名称：西安新乐汇 项目建设单位：西安曲江大唐不夜城文化商业有限公司 项目运营商：西安曲江华平置业有限公司、西安曲江通济置业有限公司 项目投资商：美国华平投资集团 项目位置 西安新乐汇位于曲江新区国家4A景区大雁塔旁，北接大雁塔南广场，西临雁塔南路，东至大唐不夜城东路，南至雁南一路，处于曲江新区规划的核心商业前沿位置。 建设规模 总占地面积42,133平方米，总建筑面积107,164平方米。 整体以二层建筑结构为主，局部三、四层。地下三层，其中地下三层为人防工程，地下一、二层位大型停车场，约450个停车位。,新乐汇项目区位图,项目总投资 投资总额：72,949万元 房屋：成本：62,179万元 契税：1,660万元 大修理基金：1,110万元 工程改造：8,000万元 经营范围 A2，会所酒吧区 A5，休闲美食 A6，主题生活区 A7，时尚品牌

5、店组合,西安新乐汇共分4个功能区，集购物、餐饮、酒吧、休闲娱乐于一体,新乐汇经营区域划分,A2区会所酒吧区,A5区休闲美食区,A6区主题生活区,A7区时尚品牌店组合,新乐汇1F整体平面图,新乐汇2F整体平面图,新乐汇各个楼层平面布局图,新乐汇3F整体平面图,第三部分 项目背景及必要性,项目建设背景 西安经济持续、稳定、健康的发展，为项目建设创造良好的经济环境 固定资产投资的高速增长为项目实施提供了有力保障 西安市社会消费品市场购销活跃，人民群众收入水平不断提高，为项目建 设提供了巨大的市场空间。 西安市关于大力发展区域性商贸中心的规划，为项目建设提供了政策支持,项目建设的必要性 该项目的建设能够带动曲江新区商贸业的发展 曲江新区的持久性发展需要新乐汇的示范带动 该项目运营能带动周边经济繁荣与发展，增强曲江商圈影响力 有利于推动城南商业市场的进程，带动其他相关产业的发展 有利于增加地方财政收入，带动曲江新区经济发展 有利于缓解劳动就业压力，起到良好的社会效益 最有效解决曲江新区及周边居民购物难的问题,第四部分 选址及选址评价,项目选址及选址评价 西安新乐汇属于大唐不夜城的核心商业中心。北

6、接西安城市名片大雁塔，南靠贞观文化广场，西依曲江新区城市主干道和曲江新区重点打造的文化景观大道雁塔路景观步行道，交通便利，区位优势得天独厚。 人文及地理环境分析 西安新乐汇地处曲江新区核心商业区和西安新老城区的交汇处，即可以享受老城区的繁华和居民消费力，又可以享受曲江新区的现代时尚和未来40万的财富红利，未来发展潜力巨大。 未来曲江新区40万的高消费人群，120万的高校学子，年3100万的旅游人士，曲江新区消费潜力巨大。,新乐汇区位环境图,交通环境 西安新乐汇交通极其便利，四面临路。西面为亚洲最大的景观步行街，连结大雁塔景区和贞观文化广场，成为大雁塔景区的有机组成部分。南边为雁南一路，为双向4车道。东侧紧邻不夜城东路，为小巷，主要起聚客的作用，北面为大雁塔环线，交通十分快捷便利。 车流量及人流量 公交线路,雁南路车流、客流实测数据,西安新乐汇主要临路车流、人流高峰分别为 09:0010：30 11：3014：30 15：3018：00 18：0021：00,新乐汇周边公交线路列表：,西安新乐汇周边共有5处公交站，公交线路26条：,商业和竞争环境 周边商业网点存在的竞争情况 目前新乐汇周

7、边还未有大型商业步行街或者购物中心经营，未来1-2年内新乐汇几无大型竞争项目。未来秦汉唐、御锦台，龙湖天街等项目面世，他们缺乏大型主力店得支撑，只能是新乐汇的有益补充。 新乐汇对周边商圈的影响 新乐汇宏伟体地区量和一站式的体验消费购物理念，必将使大雁塔商圈成为城南地区一个新的商圈，成为继钟楼商圈、小寨商圈之的又一处辐射全市的综合性商业中心。,第五部分 项目市场容量、商圈分析,市场容量分析 汇集曲江3100万世界游客； 吸引120万高校学子； 辐射曲江新区20万财富新贵； 拢聚西安800万常住人口。 商圈影响分析 【大雁塔商圈】 进一步建设雁塔北广场商业街。雁塔北广场商业街是集文化广场、水色景观、塔林、壁画、浮雕、商贸配套设施为一体的综合性广场商业街。 【曲江商圈】 以雁塔南路纵向为主线，纬二街特色商业街为横向次线，迎宾园为旅游服务区南湖新城、区南新景、雁栖新科三个区域商圈为辅，形成旅游商业、生活服务、名品市场为主题的商业网络主体。形成大唐不夜城雁塔南广场雁塔北广场的曲江新区南北轴线商圈。,第六部分 项目宗旨和工程建设方案,项目宗旨 本项目的建设宗旨在完善曲江新区内的旅游商业配套环境，催

8、进本地区旅游商业业态升级，从而进一步推动西安现代化旅游商贸业发展。 新乐汇项目建设规模 项目占地面积为：42,133平方米 项目建筑面积为：107,164平方米 项目的主要技术数据和经济指标 建设周期 ：本项目预计2009年底建成投入运营。 投资总额 ：总投资 72949万元 资金筹措 ：项目建设资金由西安曲江华平置业有限公司和西安曲江通济置业有限公司自筹解决。,工程建设方案 主要建筑概况 生活给水系统 生活污水系统 雨水排水系统 暖通空调工程 空调系统 通风、排风烟系统 电力 10KV变配电所 电缆选择及敷设方式 电气照明 防雷及接地 公共广播系统及火灾自动报警系统 网络、电话通讯系统 闭路电视监视系统 室外电气部分 燃气 无障碍设施,第七部分 停车场及交通分析,停车场 新乐汇停车场分为地面停车场和地下停车场,共规划车位670个。地面停车场规划220个车位；地下停车场位于“西安新乐汇” A5地下一层、A6地下二层，面积17000平方米，共规划450个车位,新乐汇停车场的启用将在解决项目自身停车需求的同时也有效缓解大雁塔景区周边的停车压力。 地下停车场（库）设在A5地下一层、A6地下二

9、层，既能减少交通噪声，又能降低交通废气污染的影响，同时又做到机动车停车场与营业楼彻底分离。 地下停车场在不夜城东路自北向南依次设置北入口、中出入口、南出口，车场有效的利用现有场地，合理的安排了停车位，服务区、消防安全区、人行通道独立，符合防火安全要求，共分为6个防火分区，安装有防火卷帘、喷淋灭火系统、声光报警系统、消火栓灭火系统、感烟报警系统、10条疏散出口；方便了司乘人员及紧急预案的处置。 停车场按照小轿车、面包车、非机动车、残疾人车道，分区域停放，注重弱势人群的方便，将为残疾人提供明显的服务区、警示牌。这样，使司乘人员的纵向与横向净距的要求达到标准，符合建设部最新对各类用地规定的泊位标准。 地下停车场和设备间安装中央空调系统和地下室送风系统。,新乐汇地面停车场平面示意图,交通组织分析 新乐汇项目对于机动车交通、非机动车交通及行人交通进行了有效区分及组织，针对不同交通参与者的出行特征，通过科学合理的交通组织，确保其安全、有序、通畅、便捷的达成出行目的才能有利于优化道路的不同交通功能，充分发挥整体路网的作用。 机动车交通组织分析 非机动车交通组织 行人交通组织,注：由于雁塔南路相关路段目前正在对道路及交通设施进行施工改造，预计于2009年10月1日前完工，此处附上改造规划效果示意。,环评分析 我们对评价因子汽车排放的废气中主要污染物CO和NO2进行环保处理，满足GBZ22002工业场所有害因素职业接触限值中的浓度限值要求，达到排放量较小，排气口较低，污染物扩散范围也较小，所以交通影响及分析对周边交通环境和对大气环境质量不会造成影响。对此，我们采取两点措施：一是排风口的高度，二是排风口的气流噪声，由地下停车场排气口引至裙楼（广场）顶部，按照汽车库建筑设计规范（JGJ10098）中的规定：地下汽车库的排风口应设于区域主导风向的下风向，为此，我们对排风口作一定的景观处理。 在满足上述条件的情况下，本项目所建的地下停车场不会对周边交通状况造成影响，450辆车的规模，在西安商业圈内还是很大的，从某种意义上讲，解决了停车难、停车不便的问题，也解决了大雁塔旅游景点、车行道

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