2010年济南第二制药厂改建项目产品建议报告

1、,济南第二制药厂改建产品初步建议,2010年4月10号,地块分析,区域市场分析,项目定位,1,2,3,4,产品建议,基本数据,南辛庄东街,南辛庄中街南巷,南辛庄中街,南辛庄中街中巷,济南第二制药厂,地块位于槐荫区南辛庄片区，北为南辛庄街，靠近经十路，主要位于济南第二制药厂原址。,项目总占地面积为40851，共61.28亩； 容积率为3.0； 项目总建筑面积为122553,经十路,项目周边配套,本案,统一银座,南辛庄小学,济南第三十五中,济南二十中,济南人康中医院,营东小学,济南第五人民医院,济南东方红医院,华联广场,项目周边教育、医疗、商业、市政配套完备。由于项目周边存在许多生活小区，所以周边已经形成了成熟的生活配套。,本案,经十路,经七路,南辛西街,交通状况,临近经十路与经七路主干道交界处，道路四通八达，具有较好的便利性。,地 段：位于济南市西部，未来区位价值优越； 区域形象：周边存在许多居住社区，居住氛围浓厚，但区域居民区参差不齐，区域形 象有待改善,区域,资源,交通资源：北临经十路与经七路主干道交界处，交通条件优越； 配套资源：周边医疗、教育、商业等资源丰富；,本体,项目位于为济

2、南第二制药厂旧址，场地平整，易于规划施工。 地块内有大量成年大树，可以考虑充分利用资源。,前景,随着济南城市化的不断推进，项目处于济南西进战略规划的方向上，未来发展潜力巨大。,项目本体结论,地块分析,区域市场分析,项目定位,1,2,3,4,产品建议,区域市场分析,区域竞争市场分析,区域居住现状分析,本案,凯旋新城,御景城,新世界阳光花园,阳光100,连城水岸,绿地卢浮公馆,东方新天地,在售项目,潜在项目,区域竞争分析,大盘、名企汇聚，市场放量，区域市场竞争趋于激烈,区域市场已进入部分聚焦竞争时代,区域市场竞争分析,09年区域成交,上表显示2009年槐荫区共成交住宅3825套，占全年总成交量的13%，并且本区域内的在售楼盘较少，阳光100和发祥巷两大项目是本区域内极有影响力的大盘，其成交结果对本区域内的数据表现有直接影响,成交量方面，2009年7月份以后本区域内的成交量一直处于较低水平。11月份，体量约380套的槐花源项目开盘带动了当期的成交量上涨，随后的房源供应又现短缺，此后推出阳光100项目由于高价因素，成交量也较低。,09年区域供应一直处于短缺状态，成交数据主要是阳光100、路劲等

3、大盘的销售情况,西部市场进入阳光100、路劲、新世界、绿地大盘竞争时代，下半年供应量将达129万平米，主要集中在5、6月份放量。,10年区域供应,绿地卢浮公馆产品,绿地潜在项目供应量卫46万方，成为区域内最大竞争对手，产品以90-140平米两房和三房为主。,路劲御景城产品,两梯三户至四户。两室、三室为主力户型，一期仅有两室和三室两种户型结构，其中两室占到了60%以上，大多在90平方米以下，其余为130平方米左右的三室。另还有可舒适两居转变为功能三居的灵活户型，户型功能全面、结构合理。,目前在售以87-139平米两房，三房为主,阳光100产品,目前在售以40-90平米一室、两房为主,主推户型： 阳光100户型以 两房和一房为主 两房80-90平米。,凯旋新城产品,住宅以100-130平米二房、三房为主；,区域产品特征总结,区域目前供应产品主要以80-140二房、三房为主； 区域名企、大盘云集，市场竞争激烈。,项目区域性极强，槐荫区客户是主力客群，占到70%-80%的比例，其次是市中区客户，其他区域购买客户很少。,年龄,购买客户以30-40岁的中年人为主，年轻购买群体呈现边缘化置业。,行业

4、,面积目的,购买客户以商业经营者、事业单位为主，原因在于大多项目靠近西部传统商圈。,区域呈现强烈的刚性需求状态，主流客户需求面积以70-100平米的两室和三室为主，以功能型换房、年轻人购置婚房、拆迁回购为主，大部分是自住型需求。,区域楼盘当前 成交客户状况,根据怡高市场研究部调查，区域楼盘的客户特征如下：,区域市场分析,区域竞争市场分析,区域居住现状分析,济南市人民政府,英雄山商圈,槐荫区 政府,儿童医院,省立医院,段店客运车站,济南一机床集团,鲁能集团,中国网通集团,济锅集团,中国移动通信集团,山东省建设厅,山东省统计局,西市场商圈,山东润华集团,段店物流商圈,美里湖广场,经七路金融阶层,济南大学,济南南站,济南火车站,槐荫工业园,匡山集团,匡山公园,西郊森林公园,以项目为圆心的都市生活圈企业、专业市场、医疗、教育配套、市政单位等，存在大量的高端消费群体。,区域板块人口结构,根据对区域内政府机关、医疗教育、大型企业、休闲娱乐、专业市场等排查调研，高端客户基数非常庞大,区域板块人口结构,槐荫区的旧城改造是相对较慢的一个区，整体经济水平略低于其它区，相对来说区域内贫富差距较大，中产以下的

5、消费阶层占有比例仍最大； 随着城市化的加速，旧城的改造拆迁，购房客户的数量呈增长趋势。,城市化加速，旧城改造力度的加大,区域板块整体的居住现状较为落后，很多机关事业单位的居住区、高校、医院、大型国企的居住区是在80年代末90年代初建设的。2000年后新建的的居住小区也存在着户型结构较差、物业服务、社区配套、人口参差不齐等诸多方面不尽如人意的地方。,区域板块居住现状,较好小区的产品现状,本案,新世界阳光花园,阳光100,汇统花园,如意苑,市场供应主力是以刚性需求和部分改善型需求为主的70-140两室三室户型； 而定位于改善、享受型客户，提供舒适型及享受型150以上产品的供应则较少。,小 结,区域内消费群体基数非常庞大，大部分高端人群已不满足现在较为落后的居住现状； 中低端消费群体购房需求依然旺盛，但刚性需求和改善型需求、享受型需求同时存在。,本项目如何进行市场选择，是定位刚性需求客户、还是改善型及享受型客户？哪个才是我们最有价值的客户？,地块分析,区域市场分析,项目定位,1,2,3,4,产品建议,项目定位,四大规划命题：价值、环境、舒适、溢价,产品规划关键点： 如何实现城市中心地块价值的

6、最大化开发？ 产品增值关键点： 如何突破周边环境欠佳的劣势？ 如何提高居住的舒适性？ 如何实现产品溢价？,项目产品定位,整体定位：城市新中心 精品住宅区,功能定位：住宅,产品规划发力点： 关于景观：营造社区小环境，扩大绿化面积 关于舒适：实践3A标准，倡导高性能住宅,地块分析,区域市场分析,项目定位,1,2,3,3,产品建议,产品建议,项目建筑风情,项目规划建议,项目园林规划,建筑风格选择,建筑风格建议新古典主义风格，兼容高贵典雅与时尚现代，彰显项目品质。, 用新古典的历史积淀和文化底蕴，讲述现代都市的国际化气质 新古典主义带给建筑优雅的、高贵的、雍容的非凡气度； 是世界建筑史上一种重要的风格流派，该风格秉承传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条；用现代的手法展现欧式古典的高贵典雅和浪漫情怀；成为一种经典的、高贵的建筑符号。,建筑风格展示,建筑风格建议新古典主义风格，兼容高贵典雅于时尚现代，彰显项目品质。,里面细节落实,立面用材：石材、面砖、防水漆,三段式外立面,大理石立面,面砖、防水漆,建筑风情章节回顾,产品建议,项目建筑风情,项目规划建议,项目

7、园林规划,项目规划理念,为城市精英缔造都市里的居住上品,国际社区，精神绽放 用国际时尚潮流符号，解读现代都市的表情； 组团式规划，邻里友好型社区 多一点空间、多一点机会认识你的邻里； 大隐隐于市，浓荫深处见门第 精致造景，营造世家公馆的特色园林；,地块价值分析,为城市精英缔造都市里的居住上品,北面 临近经七路、经十路，便于进行形象展 示，交通优势明显； 南面 南辛庄小区，私密性强，交通可达性差； 东面 边线完整，但南辛庄久居较多，需要与旧 居住区有所区隔； 西面 南辛庄中街，直通经七路、经十路，道路 沿街店面较多，但环境较差。,规划指标：占地面积约4.08万平方米，地上容积率3.0,周边南辛庄旧居较多,围合式景观，院落式社区,基于价值最大化的规划建议, 集中设置中央庭院，院落式空间，提升内环境； 部分薄板设计，南北通透，提升居住舒适性，最大提升价值； 中高、高层产品集合，最大程度节约占地面积；,规划布局,规划设想 1、创造三大组团式内部绿地空间，提升内部环境及景观价值； 2、内绿地规避了周边不利环境； 3、南侧住宅既可观南部山地景观，又可观中心组团绿地； 4、中高层、高层的组合，充分利

8、用地块条件，提升地块价值。,规划布局,33层高层,中心绿地,20层中高层,此规划最大化的提升了整个项目各物业的价值，为项目作为改善型、享受型精品住宅奠定了基础。,地块价值分析：靠近经七路、经十路、银座中心；北部具有形象价值，南部环境安逸,户型配比：温馨型占30%；改善型占50 %； 阔绰型占20 %,户型规划,行政公馆 80平温馨两居、120平舒适三居；高空精品住宅； 世家公馆 130平舒适三居、160平阔绰四居，舒适性与功能性的完美统一；, 1、2、3、4#，靠近经十路，形象感强，有噪音干扰，景观优势不明显，建议做一梯四户，边户为三室户型，中间户为二室户型； 5、6、8#，位置靠南，环境安逸，景观性好，建议做三室户型，8#在最南，可观两处中心景观和 南部山景，建议做楼王产品； 7#，位置靠南，但西侧环境较差，建议做四室和二室的结合,户型建议,户型配比表,行政公馆户型示意：87平，二室二厅一卫,设计要点： 全明设计 两室朝阳 双厅连通 独立玄关 生活阳台,全明设计,动静分区,户型建议,世家公馆户型示意：140平米，三室两厅两卫,设计要点： 大面宽、短进深 全明通透 双厅连通 主卧套房

9、室内储藏室 生活阳台,主卧套房,户型建议,全明设计,动静分离,世家馆户型示意：170平米， 四室两厅三卫,户型设计要点 南北通透 全明设计 双客厅设计 双主卧套房,1、户型增值,主卧套房,次主卧套房,项目规划章节回顾,产品建议,项目建筑风情,项目规划建议,项目园林规划,园林风格, 呼应高贵典雅的新古典主义建筑立面； 在小环境中打造有震撼力的园林景观； 营造自然舒适、清新和谐的景观社区；,落实：欧洲皇家仪仗园林,园林详解,欧式园林社区高档景观品质的象征, 用欧洲古典的优雅气质，打造社区宫廷般的园林景观； 欧式园林的关键词：阔达奢华、宫廷式花园、强调仪式感；,寻遍世界园林，欧洲园林是世界上最具 生活情趣的园林, 林语堂先生的“世界大同的理想生活” 他曾经这样说过：世界大同的理想生活，就是住在欧洲的乡下，屋子里装上美国的水电煤气等管子，有个中国厨师，取个日本太太，再找个法国情人。 在社区园林主题上，汲取欧洲造景技法，营造休闲惬意的社区园林风情。,园林详解,园林景观：欧洲皇家园林, 汲取欧洲皇家园林精髓，一脉传承。阔达奢华的园林，如同皇家贵胄之私家花园，超高的绿化覆盖率使整座园林处处花香鸟语，触目皆绿；多处欧洲经典园林细节设计将大洋彼岸巨匠造园心得一一传承，只为礼遇这座园林的主人们。, 欧洲皇家依仗广场凯旋广场 社区入口建造凯旋门，欧式喷泉广场； 欧洲皇家后花园两个主题花园 融入欧洲园林设计心得，取自欧洲花园素材,凯旋门、欧式喷泉广场,欧式水景主题园林,欧式花卉主题园林,景观详解,两个不同主题的花园,水景主题 通过水边的木平台、景亭和水系， 烘托欧洲乡村田园自然风光。,花卉主题 以丰富花卉、阳光草地、和亲水 平台等，使居者体验花海浪漫。,景观详解,多层次绿化实行5重绿化体系,草坪,花海,花灌木,花乔木,大乔木,借鉴先进的造景技术，“五重园林立体绿化”，从任何一个角度看都是一个立

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