物业管理的组织形态与特征课件

1、物业管理,武汉外语外事职业学院 主讲：李程,第二章 物业管理的组织形态与特征,第一节 物业管理的组织形态 第二节 物业管理的服务属性 第三节 物业管理的发展特点,学习目的,掌握业主大会与业主委员会的概念、职责及产生条件 掌握物业管理企业的权力和义务 理解物业管理参与者之间的关系 理解物业管理的本质 掌握物业管理的发展特点,第一节 物业管理的组织形态,一、业主、业主委员会 二、物业管理公司 三、物业管理行业行政管理部门 四、其他参与者 五、物业管理参与者之间的相互 关系,条例实施以前，大多采用业主委员会制度，代表全体业主行使有关物业管理的权利。 条例实施后，确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。,条例确立了7项物业管理基本制度：业主大会制度、业主公约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。,一、业主、业主委员会,1、业主,（1）业主的概念 业主：房屋所有权人。业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。 我国房地产管理实行权证管理方式。 业

2、主又分为单个业主和全体业主。 具备业主身份的情况有三种： 1）、房屋所有权证书持有人；2）、房屋共有权证书持有人；3）、待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。,（2）业主的权利与义务,按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。 提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。 参加业主大会会议，行使投票权。 选举业主委员会委员，并享有被选举权。 监督业主委员会的工作。 监督物业管理企业履行物业服务合同。 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。 法律、法规规定的其他权利。,1）权利,2）业主的义务,遵守业主公约、业主大会议事规则。 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。 按照国家有关规定缴纳专项维修资金。 按时缴纳物业服务费用。 法律、法规规定的其他义务。,2、业主大会,（1）业主大会的概念和性质 业主大会由物业管理区域内

3、的全体业主组成，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。,（2）业主大会的设立,一个物业管理区域内只能成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但只有一个业主的，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的 ，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责 。 业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。,1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； 2）制定、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 3）选聘、解聘物业管理企业； 4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； 5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。,（3）业主大会的职责,（4）业主大会会议,1）首次业主大会召开

4、条件 已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十； 已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但交付使用已满一年； 已交付使用的物业建筑面积不足百分之三十，但交付使用已满两年。 具备上述三个条件中的一条，即应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。,2）首次业主大会的筹备,首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。,3）业主大会的召开形式,业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但无论采用哪种方式召开会议，都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主大会会议分为定期会议和临时会议。,4）业主投票权的确定,业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。具有投票权的业主，可以在需

5、要投票表决的决议、决定、事项中行使投票权。,5）业主大会的召开与决定,业主大会会议应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加方为有效，应当于会议召开15日前通知全业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。会议内容必须与物业管理有关。业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。 业主大会作出的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。 对于重大事项，必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会的决定对所有业主都具有约束力。 大会的决定应该以书面形式在小区内及时公告,5）业主大会的会议类型,业主大会会议分为定期会议和临时会议。 定期会议 (一般每年召开一次) 临时会议（一般是一事一议） 有下列情况之一，业主委员会召开业主大会临时会议： 经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的； 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； 业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。,3、业主委员会,（一）业主委员会的性质 业主委员会是业主大会的执行机

6、构，由业主大会选举产生。业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离，业主委员会向业主大会负责。 （二）业主委员会的宗旨 代表本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业合理、安全地使用，维护本物业的公共秩序、创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。,业主委员会是业主大会的执行机构、在业主大会授权下进行工作，并向其负责。 条例规定了业主委员会的五项主要职责： 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。 监督业主公约的实施。 业主大会赋予的其他职责。,（三）业主委员会的职责,（四）业主委员会的成立,业主委员会由业主大会选举产生。如果业主人数少且未成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 在首次业主大会会议前，业主大会筹备组应确定委员会候选人产生办法及名单，并提交业主大会通过。 业委会任期由业主大会议事规则和业主委员会章程规定，一般每届任期两年或三年。 业委会届满3个月前，应当召开业主大会会议进行业委会的换届

7、选举。 业委会一般由515人组成。,（五）业主委员会会议,业委会会议的组织方式由业主大会议事规则和业主委员会章程规定。 经1/3以上业委会委员提议或者主任认为有必要，应当7日内召开业主委员会会议。 业委会应当有过半数委员参与方有效，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。 业主委员会委员不能委托代理人参加会议。,业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。 除了首次业主大会会议外，业主委员会是业主大会会议的法定召集人。,业主大会与物业服务企业是委托与被委托的关系。 业主委员会与物业服务企业是委托与合作并存的关系： 一方面，业委会要听取业主的意见，监督物业服务企业；一方面，业委会也应提醒和要求广大业主履行义务，配合物业服务企业的工作。 业主委员会应当做好物业服务企业和业主之间的沟通工作。,（六）业主委员会与物业服务企业的关系,（七）业主委员会委员的资格终止,业主委员会委员如果有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员的资格应当终止： 1、因物业转让、灭失等原因不再是业主的； 2、无故缺席业主委员会

8、会议连续三次以上的； 3、因疾病等原因丧失履行职责能力的； 4、有犯罪行为的； 5、以书面形式向业主大会提出辞呈的； 6、拒不履行业主义务的； 7、其他原因不宜再担任业主委员会委员的 。,1.业主委员会委员名额分配( ) A.取决于业主大会选举结果 B.取决于筹委会推荐结果 C.取决于业主在该物业中所拥有的业权份额 D.取决于业主推荐情况 2.业主自治的关键是业主大会、业主委员会对物业管理企业具有( ) A.选聘权和解聘建议权 B.解聘权和选聘建议权 C.选聘权和解聘权 D.否决权,练习：,案例分析,停车场丢车赔不赔 某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，期间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂于物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司已有正式声明在先，收取的停车费未含有管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法庭。 观点一：声明在先，不予赔

9、偿 理据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等 观点二：单方声明，不予承认。 理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费，保管关系成立。单方声明，强加于人，不合法理。 观点三：双方有责，各负一半。 观点四：以责定法。,停车丢车案例归纳： 1、主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防，消防措施，不允营业。 2、物价部门未核准收费标准，收费违法。 3、单独签订特约服务事项，可以免责：单方格式合同无效。 4、有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号丢车，需负责任。 5、给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。提供方便的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒），丢车可以不赔。,二、物业管理公司,（一）物业管理公司的性质,物业管理公司是物业管理的实施机构，是物业管理工作的承担者和执行者。 物业管理公司是依据公司法设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立企业法人地位的经济组织。 物业管理公司接受全体业主委托，以有偿服务的方式，为该区域公共服务提供综合性、专业性的具有公益性的管理和服务。 物业管理企业分为有限责任公司和股份有限公司。,有限责任公司：,1、有限责任公司的股东，仅以其出资额为限对公司承担 责任 。 2、有限责任公司的股东人数，有最高人数的限制， 我国公司法规定，有限责任公司由2个以上50个以下股东共同出资设立。 3、有限责任公司不能公开募集股份，不能发行股票。 4、有限责任公司是将人合公司与资合公司的优点综合起来的公司形式。,1、股份有限公司是独立的经济法人； 2、股份有限公司的股东人数不得少于法律规定的数目，如法国规定，股东人数最少为7人； 3、股份有限公司的股东对公司债务负有限责任，其限度是股东应交付的股金额； 4、股份有限公司的全部资本划分为等额的股份，通过向社会公开发行的办法筹集资金，任何人在缴纳了股款之后，都可以成为公司股东，没有资格限制； 5、公司股份可以自由转让，但不能退股； 6、公司账目须向社会公开，以便于投资人了解公司情况，进行选择； 7、公司设立和解散有严格的法律程序，手续复杂。,股份有限公司：,1、总则。主要包括公司的正确命名（全称）、地址等 2、企

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