物业管理幻灯片第一章

1、第一章 物业管理服务概述,目录 第一节 物业管理服务的产生与发展 一、物业与物业管理服务 二、物业管理服务的产生与发展 三、物业管理服务行业的经济特征 第二节 物业管理服务开展的主客体 一、物业管理服务开展的主体 二、物业管理服务开展的客体 第三节 物业管理服务的业务范围与职能作用 一、物业管理服务的业务范围与职能作用 二、物业管理服务的五种职能 三、物业管理服务的地位与作用,第一节 物业管理服务的产生与发展 一、物业与物业管理服务,（一）物业 1.物业的概念,2.物业的特征,3.物业与房地产和不动产的比较,相同点： 包含的内容：包含有土地、房屋及其附属的设施、设备和相 关场地 表现形态：实物形态和资产形态,不同点：,(二)物业管理服务,1.物业管理服务的概念 我国于2007年9月修改2003年颁布并实施的物业管理条例，给物业管理下的定义是：“指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”,2.物业管理服务的性质,服务性质,中介性质,3.物业管理服务与传统房产管

2、理的区别,传统房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理 物业管理服务是市场经济管理模式下的经营型服务性的管理,二、物业管理服务的产生与发展 （一） 我国物业管理服务的历史沿革,（二）我国物业管理服务制度规范的演变,三、物业管理服务行业的经济特征,第二节 物业管理服务开展的主客体,一、物业管理服务开展的主体 （一）业主及组织 业主及其组织是物业管理服务中非常重要的主体，业主及其组织以自主管理、委托物业服务企业管理、或者两种方式相结合的形式开展物业管理服务。这一类主体主要涉及三个概念：业主、业主大会、业主委员会,（二）物业服务业,1.物业服务企业的概念 物业服务企业是对地上永久性建筑物、附属设备设施及相关场地和周围环境进行专业化的科学管理的经济实体，具有独立的法人地位，接受业主委托，按照物业管理服务合同的约定为业主提供服务，创造良好的生活和工作环境。对物业服务企业概念的理解可以分为以下几个方面：,物业服务企业是独立的经济实体，具有法人地位，能够独立承担民事责任和经济责任,物业服务企业必须按照物业服务合同的约定，为业主提供相应的服务,物业服务企业从事的是专业化的管理，是对地上永久性建

3、筑物、附属设备设施及相关场地和周围环境等对象实施科学管理，为业主和物业使用人提供优质的服务,2.物业服务企业的权利和义务 （1）物业服务企业的权利,（2）物业服务企业的义务,（3）物业服务企业的法律地位,根据民法通则的有关规定，物业管理服务可以视为建立在委托代理法律关系基础之上的一种经济合同关系，物业服务企业与业主是服务与被服务、委托与被委托的关系，双方之间是平等的民事主体和等价交换关系，通过合同方式确立这种关系的存在,提供的产品 服务对象 管理对象,（4）物业服务企业的特征,（5）物业服务企业在物业管理服务中的作用接受委托和实施物业管理服务,物业服务企业在物业管理服务中处于接受委托、提供服务的地位。物业服务企业作为独立的法人实体，进行市场化、专业化的运作，对被委托的物业实施管理，保证物业的安全、整洁、有序。,（三）物业服务管理政府主管部门及行业协会组织,1.政府主管部门,第一，制定物业管理服务的政策法规,第五，协调、解决物业服务管理市场运作中出现的情况和问题,第二，物业管理服务经营人的资质管理,第三，领导和进行物业服务管理质量监督工作，制定管理服务标准,第四，指导物业服务企业的工作,

4、2.物业管理服务行业协会,3.政府相关职能部门与物业管理服务行业协会的关系,政府部门要尊重协会开展工作的独立性，不要随便干涉协会内部事务，为协会创造必要的条件,协会要主动、及时地向政府反映行业系统内部各个层次的情况,4.政府职能部门和物业管理服务行业协会在物业管理服务中的作用,政府职能部门和物业管理服务行业协会主要从宏观和中观层面上对物业管理服务行业进行管理、调控，把物业管理服务行业和市场、物业服务企业、业主委员会等置于法律、法规的监督下，协调物业管理服务各个主体之间的关系，为物业管理服务的发展创造良好的外部环境,二、物业管理服务开展的客体,物业管理服务开展的的客体，一般来说是指物业管理服务法律关系中的客体，是物业管理服务法律关系的权利义务共同指向的对象，即物业服务公司所管理的物业和物业的使用与管理行为,第三节 物业管理服务的业务范围与职能作用,一、物业管理服务的业务范围及特点 (一)物业管理服务的基本业务 物业管理服务的基本业务就是对物业进行日常维修保养和计划修理工作。对于一项物业来说，其房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等都必须时时刻刻处于良好的工作状态、否则，就难以发挥该物业

5、应有的效能。而这良好的状态则又必须通过经常性的维护保养和计划修理才能达到。因此，维护保养是物业管理服务最基本的业务，也是保持物业完好，延长其寿命的重要保证。,(二)物业管理服务的专项业务,(三)物业管理服务的特色业务 1特约服务 2便民服务 (四)物业管理服务的多种经营业务 1物业租售推广代理 2各种有偿服务,二、物业管理服务的五种职能,组织职能,决策与计划职能,指挥职能,控制职能,协调职能,三、物业管理服务的地位与作用,复习思考题,1.简述物业的特征。 2.物业管理服务的概念是什么？ 3.物业管理服务和传统房产管理的区别在哪里？ 4.物业管理服务开展的主体分哪几类？请分别简述。 5.简述物业管理服务的五种职能。,案例分析 海富花园的综合治理 乱派招贴，被人戏称为城市的“牛皮癣”。这种市场经济发育过程中出现的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的海富花园,也未能幸免。 海富花园管理处下大力气对此加以整治，力求辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作，很快就基本杜绝了户外乱派招贴。但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象，却屡禁不绝。 实行封闭式管理的楼宇内部，又何以如此呢？管理处在查处了几例之后，发现楼内广告的派发有三种情况：一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为；二是以探访名义上楼而实有其他意图的住户亲友乘隙所为；三是本人承做特定生意的个别住户刻意所为（全面探明原因,才好逐个对症下药)。据此管理处采取了一系列新办法：,管为本。在每幢大厦入口处设置一广告橱窗，为有向海富花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务，进而实现对其的有序管理。 教为先。发现楼内派发广告，当即按照广告上的联系渠道，或打电话或邀人前来，指出其错误做法和应当怎样去做，敦促其依规行事（抓住其想拉成生意的心理，“骗”其上门来接受教育，办法巧妙）。 治为辅。某些单位不听招呼继续乱派广告,就把其列入“黑名单”，严格限制这些单位在海富花园内的经营活动，直至其做出保证，并确实改正了自己的违规行为时止。 采取这些办法以后，虽说尚未能完全制止住宅楼内乱派招贴的现象，但其频度和数量已经大为减少。 思考：结合上述实例谈谈你对合格物业管理重要性的认识。你认为海富花园有什么措施值得借鉴？,

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