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物业管理发展简介课件

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  • 卖家[上传人]:F****n
  • 文档编号:88160201
  • 上传时间:2019-04-20
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    • 1、,Loading ,第十章 物业管理发展简介,【教学目的要求】了解国内外物业管理发展状况,在学习和借鉴国外先进物业管理经验和运作模式的基础上,思考我国物业管理今后的改进和发展方向。,第一节 香港物业管理,一、香港物业管理的发展历程 (一)20世纪40一50年代二次世界大战后:没有物业管理。 (二)1953年,开发商成立具有规模及专业的物业管理公司提供系统的护卫、清洁、保养维修及管理服务 。 (三)1973年开始,专业物业管理业已具雏形。 (四)踏入20世纪80年代,确立物业管理专业性 。,二、管理模式和社会地位,(一)管理模式,以人为本的 英式管理模式,美式管理模式,专业化、制度化 管理模式,(二)物业管理行业在香港的社会地位 (三)香港物业管理行业的自律机制香港物业管理公司协会 (四)香港物业管理行业同内地的合作 (五)香港物业管理未来发展的前景,三、香港物业管理的行业监管,政府政策,民政事务局,民政事务总署,大厦公契指引,土地审裁处,房屋经理注册条例,物业管理 学会、协会,四、香港的业主自治组织,业主立案法团,业主委员会,互助委员会,五、香港物业管理的分类管理,公共屋村,2,居屋苑

      2、,3,4,5,私人楼宇,商业楼宇,临时房屋,1,六、香港物业管理的招投标,注意事项 1.如何选择合适标书 2.如何与中标者商讨合约内容,七、香港物业管理的企业营运,(一)香港物业管理企业的收入 (二)香港物业管理公司的数量、所管理的面积 (三)专业化分包商的类型与物业管理公司的合作模式及运作情况 (四)物业管理收费类型与收费标准及如何厘定标准 (五)管理费的财务管理及控制 (六)管理费收取方式与欠费纠纷处理 (七)物业管理保险安排,八、香港物业管理的法制,香港物业管理中法制监督网络体系的建立,主要依靠政府的力量,它的建立使香港物业管理在组织形式和人员构成上具有了更高的社会地位和拥有更强的管理实力;在工作职权和法制建设上具有更大的行政权力和法制权威;在业务范围和功能发挥上具有更广阔的领域和更高的工作效率。 1970年6月当时香港的立法机关制定了多层建筑物(业主法团)条例)(亦即是现时建筑物管理条例的前身)时,才有较具体关于物业管理的法律条例。,九、香港业主的权利和义务,业主的权利,约束业主使用楼宇 的公契条款,业主的义务和责任,第二节 瑞典物业管理,一、公房建设与物业管理 瑞典的公房经营

      3、公司具有如下特点: 新建单元式公房比例大、比较集中,维修点分布合理,能充分利用现代化手段管理房屋。住户电话通知,维修车随叫随到。 公司与住户联合会经常保持联系,听取意见,改进服务,同时定期谈判,制定合理租金标准,其租金一般比私人出租房的低。 努力美化住宅区环境,如增添绿地、花木、艺术小品或公共活动场地等。 为不同的住户提供不同的服务,如为老年人代购物品、医疗服务等。通过不断改进管理工作,提高服务质量,使所管公房质量越来越好,住房数量和住户越来越多。,二、合作社住宅与物业管理,瑞典全国合作住宅的建设和物业管理主要由全国住房合作社联盟负责,该组织由数十个省、市级的住房合作协会组成。 合作社会员迁人新居后,就选举他们所信任的人参加管理委员会,其中有一名委员由HSB协会指派熟悉业务有经验的人承担,以便与其他委员一起,有效地进行管理工作。管理委员会的成员都是兼职的。大的合作社(50户以上)有时雇佣一名专职管理员,维修工作由协会和住户分别承担,室内的一些设备维修由住户自己修理养护或委托协会维修,室外管理等比较复杂部件的维修由协会负责。此外,协会还为会员提供各种服务和咨询,开展各种技术培训,培养居民

      4、爱护住宅和环境的习惯。,第三节 新加坡的物业管理,一、新加坡物业管理特点概述 1房屋建设和物业管理的一体化 2物业管理由政府主导,强调住户的积极参与 3强化法治管理 4提供优质的保养与服务 5创新、不断优化物业资产的观念,二、新加坡物业管理的相关法规,地契分层法令,建筑物与一般不动产 (维修和管理)法令,三、新加坡居住小区的物业管理,房屋维修养护,停车场管理,商业房屋的租赁,治安工作,出租住宅的租金缴纳 与售房期款的收取,介绍居民就业,1.服务内容,公共场所出租 服务及管理,环境清洁、园艺绿化,2物业管理经费的筹集 (1)政府津贴。 (2)建屋发展局在售屋、再售屋及租屋的利润中留下一笔费用,作为物业管理资金,保证管理正常进行。 (3)管理费。住宅区管理费用主要途径取之于业主租户,一般按单元收费,管理费由五个部分组成。 (4)维康发展局下设的物业管理处(不指基层管理单位)出租商业中心,商务的租金收入及服务收入。 (5)物业管理单位外发便民服务等收入。,聘用管理员工的薪金及福利补贴等,约占管理费总额的25%40%; 机电设备、消防系统的维修与保养; 公共设施维修与保养; 住宅区内清洁、保安

      5、及庭院绿化管理; 公共部位电、水费、办公用品费等杂费。,第四节 发展中的我国物业管理,一、我国物业管理的发展阶段,萌芽阶段,蓬勃发展阶段,探索阶段,2,3,1,1萌芽阶段(1981年以前) 这一阶段物业管理的特点是内容单一,主要是对房产的维修,实行的是行政性、福利型管理体制,所有公房都统一由城市房管部门管理或单位自己管理,私房才由自己管理。,2探索阶段(从1981年起到南巡讲话之前) 1981年,以管理商品房为主的独家经营、自负盈亏的专业性管理企业深圳市物业管理公司宣告成立。以后,在广州、常州、营口、沈阳、大连、上海、北京、大同等城市先后出现了一批物业管理公司或机构。他们对住宅小区、商厦、写字楼、别墅等物业管理、物业经营、售后服务和租金等方面的管理进行了大胆的、有益的探索与实践。,3.蓬勃发展阶段(南巡讲话以后) 房地产业的迅速发展,带动了物业管理发展的新高潮。香港房地产服务公司纷纷进军内地,内地涌现了大量的物业管理公司。国家和一些地方还相继出台了一些法规、制度和管理办法,以支持物业管理的发展。 一些规定和条例的颁布、实施,以及深圳、海南、上海、广州等城市物业管理协会的成立,标志着我国

      6、的物业管理体制已进人大发展阶段,物业管理日趋成熟。,在福建,政府也出台了一系列物业管理方面的规章制度,如:2003年9月3日福建省人民政府印发“福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法”、2003年12月29日福建省物价局、福建省建设厅出台“关于物业服务收费有关问题的通知”、2004年5月17日福建省建设厅关于转发建设部物业管理企业资质管理办法的通知、随后出台“物业管理企业资质行政许可办理指南”、2004年出台福建省物业管理招标投标暂行办法,从2005年1月1日起施行。,(二)我国物业管理现状,发展不平衡,法制不健全,认识不清,建管相脱节,管理水平低,自身素质低,中国物业管理的发展历程,1,2,3,解放前 福利分房制度 否定房地产业 房产管理部门 实行行政管理 改革开放后 房地产业确立 市场化运作 存在问题 重建设轻管理 管理体制缺陷,(1)中华人民共和国成立前的物业管理 (2)中华人民共和国成立后计划经济时代的房屋管理 (3)改革开发以后的物业管理 物业管理的起步期 物业管理的发展期 物业管理的规范期,1物业管理覆盖率和市场化程度逐年提高 2物业管理意识逐步得到加强 3

      7、物业管理活动主体趋于理性和成熟 4管理服务水平正在提高 5涌现了一批大型物业管理企业 6境外物业管理企业参与国内市场的竞争 7物业管理的内涵愈加丰富 8物业管理立法有一定进展,逐步走向法制化、规范化,(三)物业管理的发展,中国物业管理与其他国家地区物业管理的比较,美国的物业管理,1,英国的物业管理,2,德国的物业管理,3,新加坡、香港的物业管理,4,日本的物业管理,5,澳大利亚、新西兰物业管理的基本情况,6,法国的物业管理,7,(一)产生背景 真正意义上的现代物业管理的产生,有人认为形成与19世纪末期的美国。19世纪末,美国的经济得到了迅速的发展。伴随着建筑技术的不断进步,一幢幢高楼拔地而起。这些高层建筑附属设备多、结构复杂,其日常修养维护、管理工作量都比较大,要求管理人员要有一定的专业性、技术性。特别是这些建筑物往往不是一个或几个业主所有,常常是数十个或数百个业主共有,谁来管理成为一个棘手的问题。于是专业物业管理机构开始出现,他们应业主的要求,提供技术性的楼宇管理、维修、养护工作。随着专业管理机构的增加,物业管理的行业组织逐渐形成。 1908年,CBMO举行了第一次全国性会议,宣告了

      8、世界上第一个专门的物业管理行业组织的诞生。此后又推动成立了第一个全国性的业主组织“建筑物业组织”(BOMA)。它是一个地方性和区域性组织的全国联盟,代表在物业管理过程中业主和房东的利益。,1 美国的物业管理,(二)制度及政策体制环境 美国属于土地私有制国家,在法律上赋予房地产所有者以较为充分的权利。房地产的使用与管理虽然也受城市规划等法规的制约,但更大程度上则为私人业主所支配。因而,美国的房地产管理更多地为私人业主所支配,政府的干预较少。在房地产管理的社会化、专业化分工过程中,更多地按照市场地原则,在委托代理契约下,形成了比较市场化专业化的独立行业房地产管理行业。适应私有制度的需要,美国的房地产管理业的运作基本上由其民间组织来组织实施。从职业培训到行业资质管理均由行业工会来组织,政府干预很少。 美国住宅大部分由私人开发经营,以分期付款的形式出售。公共住宅仅占1%以下,但也有像纽约市那样的城市,在66%左右的出租住宅中公共住宅占6%左右。反映出大城市中便于低收入者和适应易于搬迁的需要这一事实。在土地多、收入高和资金来源丰富的美国,地价和住宅都很便宜。政府对住房的支持往往以低利率贷款的方式

      9、来资助。,1 美国的物业管理,(三)运作模式 市场化、企业化的物业管理机制。这种管理机制以美国较为典型,日本也属这一类型。在这种机制下,大部分物业管理通过市场方式由专门管理企业负责,基本上没有行政干预,概括而言,其主要特点有以下几点: 1房地产管理事物所有人主要通过市场以委托房地产管理公司或专业服务公司的方式为主,房地产管理的市场化程度较高。 2政府很少参与房地产管理。 3房地产管理行业的资质管理、职业培训等以行业公会的监督、组织和管理为主。,1 美国的物业管理,(一)产生背景 物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时的英国正值工业发展时期,大量农村人口涌入工业城市,而城市各方面的设施跟不上人口的增加,造成了严重的房荒。有些开发商相继修建了一批简易住宅以低廉租金出租给工人家庭使用。由于居住环境恶劣,认为破坏房屋设备、设施的现象时有发生,而且工人们拖欠租金的现象严重,业主们的利益得不到保障。业主们对损坏的设备、设施维修、养护不及时,治安、卫生方面也无人管理,使本来就很差的居住条件更加恶劣。 奥克维亚希尔女士为其名下出租的物业制定了一套较为有效的管理办法,要求承租者严格遵守。而作为房东,希尔女士也及时对损坏的设备、设施进行修缮,从而改善了工人们的居住环境。自此以后,物业管理工作逐渐被业主和政府所重视。 时至今日,英国国内不但普遍推行物业管理工作,而且成立了英国皇家物业经理学会,学员遍布世界各地。,2 英国的物业管理,(二)运作模式 显而易见由奥克维娅希尔所开拓的是这种管理方式当然不是政府行政管理,也不是受业主委托的专业化管理。 奥克维娅希尔女士身为业主,为其名下出租的物业制定管理办法以规范其租户的行为,同时对损坏的设备、设施进行维修。这是一种基于业主对物业的所有权,为保护与发展业主自身、物业使用权人(即租户)的共同权益

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