物业服务概论课件
56页1、物业管理企业经理岗位培训继续教育,第一天课程 物业服务概论 第二天课程 物业经营管理,物业证书,建设部岗位证书,物业管理员,前劳动部 职业资格,物业管理师,高级物业管理师,助理物业管理师,物业管理员,物业部门经理,物业企业经理,地方粮票,全国粮票,今后的发展方向,物业管理师注册职业资格,建设部,劳动人事部,物业服务概论,课程目的,了解我们的行业,理解我们的职业,策划我们的前景,物业服务概论内容,几个基本概念的解读 法治物业 物业服务中的管理 物业服务市场,几个基本概念,顺序满足,仕,士,先荣誉,后温饱,先温饱,后荣誉,法治型物业服务,神 法 势 术 德,社会治理方式,物业服务的法律渊源,宪法,法律,行政法规,地方法规,部门规章,部发文件,强制性生效,建议性生效,法的起效层次,物权法出台引起物业管理条例的更改,物权:物的归属 物的利用 权利人对特定的物的直接支配、管领的权利 物权具有排他性、绝对性、对世性,物权的效力,优先原则,追及效力,妨害排除原则,物优于债,先物优于后物,物权附着于物,基本原则 第一编:总则 物权的设立、变更、转让和消灭 38条 物权的保护 国家、集体、私人之所有权
2、业主的建筑物区分所有权 第二编:所有权 相邻关系之相邻权 共有 所有权取得的特别规定 土地承包经营权 建设用地使用权 物权法 第三编:用益物权 五编,247条 宅基地使用权 地役权 抵押权 第四编:担保物权 质权 留置权 第五编:占有 附则,物权法涉及物业管理方面主要集中在“第六章:业主的建筑物区分所有权”,其影响作用: 在社会经济方面,有助于解决人口增加,土地面积有限的问题。有效率地使用土地,减少建筑成本,促进都市更新,尤其是使更多的老百姓拥有自己住房的所有权 在人民生活方式方面,改变传统观念和生活习惯,共同参与制定管理规约,组织业主大会、业主委员会,创设合理规范,以保障和促进大家业主的共同生活 在物权制度方面,重新建构一套合理有效率的规范体系,规定专有部分和共用部分的法律关系 在消费者权利方面,维护了作为建筑物物业消费者的合法权益,物权法对我们的生活影响有多大?,物权法与物业管理条例 1. 业主对建筑物管理方式的自主选择 2. 由业主共同决定的事项及其程序 3. 业主大会投票权 4. 业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地位 5. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系 物业管理维
3、修基金与专项维修资金 1. 物业管理日常维修与中修、大修、更新改造 2. 专项维修资金的筹集、使用 包干制与酬金制,物业管理条例的修改 379号国务院令-504号国务院令 第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府”的指导与监督 删除了第十条第二款 第十一条业主大会职责修改成“下列事项由业主共同决定” 第十二条投票权方式与物权法一致 第十九条修改保持与第十条一致 物业管理企业修改为“物业服务企业” 业主公约修改为“管理规约”,业主临时公约为“临时管理规约” 第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为“业主委员会执行业主大会的决定事项”,建筑物区分所有权与物业管理 建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度 所有权问题: 1. 公共、公用与共用、共有 2. 建筑区划与物业管理区域 3. 红线、紫线、黄线、绿线、蓝线 4. 所有权的初始获得、创设获得与继受获得 5. 小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权 6. 会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地 7. 人防工程的所有权及经营权 8. 小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属 9. 房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有
4、住房承租房的权利性质 10. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系 11. 相邻关系的处理原则,新提出了“建筑区划”(物业管理条例中的“物业管理区域”)概念。可以理解为土地“红线”四至。 建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所有权的范畴 规定了建筑区划内的一些法定权利 道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。 建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。 但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。,业主的建筑物区分所有权 中华人民共和国物权法第六章,专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”,专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”,专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主组织的成员权”,物权法与原物业管理条例的区别,业主共同决定的事项通过条件,与原物业管理
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