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2010年09月金科长沙仙人湖酒店项目工作成果汇报nxpowerlite精选

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    • 1、金科长沙仙人湖酒店项目,华美酒店顾问公司 2010.09,工作成果汇报,研究方法,市 场 研 究,战 略 研 究,定位研究,酒店定位,财务测算,酒店开发战略分析,280间套集约式入门五星级会议酒店+20栋豪华别墅,项目整体战略分析,1.1,项目介绍,项目酒店位于浏阳仙人湖。 仙人湖地处湖南长沙浏阳市柏加镇板块内。距离长沙32公里,黄花机场20余公里、京珠高速15公里、长株高速8公里。 仙人湖位于长株潭融城三角地带,北接机场临港经济区,南接长株潭融城云龙国际休闲旅游度假示范区。 仙人湖是金科集团长沙分公司在长沙开发的重点项目。项目整体占地3200亩。水域面积1000余亩。根据规划,总建面积大约为80余万平米。项目整体分8期开发,开发周期810年,预计2011年年底入市。 项目地产定位为高端生态休闲度假养生别墅。本项目酒店、休闲度假设施、其它泛酒店业态及商业设施均属于配套。,项目介绍开发规划,山水生态酒店 :生态观景客房 娱乐休闲 商务会务 国际养身中心:生态养心会所 户外养心配套 国际养生中心:中华养生园 国际疗养园 户外养生配套 国际养心中心:生态养心会所 户外养心配套,关注两类问题,

      2、1.项目酒店建设所需的市场条件 所在区域经济发展情况: 竞争市场高星级酒店经营特征; 竞争市场高星级酒店市场供需状况; 竞争市场高星级酒店发展趋势; 本项目酒店定位及财务分析结果。,2. 本项目酒店个性要求 如何最大程度发挥酒店对项目整体的带动作用? 养生主题应该如何体现,做到什么程度?泛酒店业态要做哪些? 酒店项目是否配套会议功能,配套多大? 本项目酒店最优开发模式是什么?,市,场,Part 1,1.1宏观经济,长沙市近年来经济增长速度快,年均增幅在14%以上。 长沙市第一产业所占比例小,第二产业和第三产业所占比例大,有利于酒店业发展。 随着长株潭一体化发展,长沙市经济发展潜力巨大,长沙市经济发展情况,1.1宏观经济,长沙市与周边城市对比,经济总量偏小; 人均GDP高; 城市居民人均可支配收入高; 常住人口总量相对较小。,1.1宏观经济,浏阳市经济发展情况,浏阳市经济发展迅速,年均增幅在15%以上,高于长沙平均水平。 浏阳市第二产业发达,第三产业热所在比例相对偏小; 浏阳市烟花及花卉业发达,成为全球性的烟火制造基地。 1995年浏阳市被国家授予“中国烟花之乡”的荣誉称号 ,2009年

      3、湖南省政府将浏阳花炮列入省政府重点支持产业。 湖南浏阳河花木产业带产业发展规划(2005)提出要把浏阳河花木打造成成长沙乃至湖南的一大产业、一个品牌、一道景观 。,1.2 地理位置及区域规划,项目地位于长沙市、浏阳市(长沙市下辖县级市)及株洲市的交汇处。 项目地距离长沙黄花机场约20公里。 项目紧邻云龙示范区,区域内的在建的方特欢乐世界、威尼斯水城及高尔夫项目加快了周边旅游目的地的发展。 调查了解到,方特欢乐世界将建有高档酒店、快捷酒店及会展中心。,1.2 地理位置及区域规划,根据规划,项目周边区域将建有大量的休闲度假设施,如高尔夫球场、生态公园、网球公园等,对强化区域旅游吸引力有重要作用。 340公顷的开发用地可带动周边商业发展,对改善酒店经营具有重要推进作用。 项目地与长株高速间修建约8公里长的旅游专用通道,大大提高了项目地的交通便捷性,提高了酒店与各类客源间的临近度。,该区域将建设华强科技产业基地、“欧洲小镇”。 项目所处的柏加镇将建有花卉苗木交易中心、楠洲庭院总部经济圈、浏阳河产业园等。,1.3 周边酒店发展情况,根据项目酒店地理位置特征及项目酒店类型,我们对长沙市主城区高档商

      4、务酒店、长沙市城区周边休闲、会议酒店及浏阳市的高档酒店分别进行调查及分析 。 为了反映长沙城区商务酒店的最高接待水平及竞争力,我们重点调查了国际品牌酒店及本土专业酒店管理公司管理的酒店,我们最终选取了运达喜来登、芙蓉国豪廷、皇冠假日、湖南华天及通程酒店作为代表。 我们对长沙市周边的休闲、度假会议酒店进行了调查。目前长沙市周边类似酒店共有3家,分别为长沙普瑞温泉酒店、长沙同升湖通程山庄酒店、长沙碧桂园凤凰酒店,我们对以上三家酒店进行了走访。 浏阳市高档酒店较少,我们选取了浏阳市区的2家酒店作为参考市场,它们分别是浏阳银天大酒店、浏阳华天大酒店。,1.3 周边酒店发展情况客房,长沙市城区高档商务型酒店的客房规模一般在350间套以上,其中湖南华天的客房总量为708间套; 长沙市城区商务型酒店均以单人间为主,单双比一般在0.5以上,甚至超过了1 ; 长沙市城区商务型酒店中,本土酒店的标间面积大多在30 m2左右,而国际品牌酒店的标间面积均大于35 m2,芙蓉国豪廷甚至达到了42 m2。,1.3 周边酒店发展情况客房,长沙城区周边度假酒店的客房规模一般为200-350间 ; 周边度假酒店及浏阳市

      5、商务酒店单双人间比例大都在0.4以下。调查了解到,由于度假酒店会议和旅游团队客人较多,因此其双人间比例较大 ; 长沙市城区周边度假酒店的标间面积大部分房间面积在30 m2以上,反应了休闲度假客人对酒店客房舒适度要求高的特征 。,1.3 周边酒店发展情况餐饮,长沙市城区商务型酒店的规模一般比较大,平均每间客房分摊的餐位数超过了1.8(皇冠假日酒店属于改造酒店,其硬件设施受限); 调查了解到的原因为:长沙市星级酒店的餐饮市场需求旺盛,长沙市民对高星级酒店餐饮的接受度高,因此各酒店的餐饮规模均大。,1.3 周边酒店发展情况餐饮,长沙周边度假酒店的餐饮规模大于主城区内的商务型酒店,其原因有:周边度假酒店一般设有中餐大厅,凭借价格优势,经常接待大规模的会议餐及婚宴等,因此其餐饮规模更大。 浏阳银天大酒店的餐饮接待功能强大,其原因有:在县级城市中,社会餐饮一般不发达,因此高星级酒店的餐厅成为了会议及当地居民喜宴活动的首选之地。,1.3 周边酒店发展情况会议,长沙市城区高档商务酒店中,本土高档酒店和国际品牌酒店差异较大。 本土酒店的会议接待规模一般都偏大,会议室总面积都在1500平方米以上,都具备了

      6、很强的会议接待能力。 国际品牌酒店的会议室总面积则在1300平方米左右,会议总体接待能力稍稍逊色于本土酒店。,1.3 周边酒店发展情况会议,长沙城区周边三家休闲、度假酒店的会议功能强大。三家酒店的会议接待面积均在2000平方米左右,其中普瑞温泉酒店会议总面积将近3000平方米。 三家酒店均配有800平方米的多功能厅,均可接待500人以上的大型会议。 此外,三家酒店均配备了7间以上的不同会议室。,1.3 周边酒店发展情况康体娱乐,长沙市城区商务酒店的康体娱乐设施均比较大,大都配有30间以上的KTV包房及20间以上的棋牌室。 调查了解到,长沙作为全国知名的娱乐之城,长沙居民对高星级酒店的康体娱乐项目接受能力强,其中KTV和棋牌是最受欢迎的娱乐项目之一。,1.3 周边酒店发展情况康体娱乐,周边度假休闲酒店更侧重于室外休闲活动的打造,如户外高尔夫、网球场、游泳池等,而它们KTV包厢规模一般较小,为10间左右。,1.3 周边酒店发展情况,国际品牌酒店的平均房价一般在600元以上,但其出租率不高,一般仅有60%左右。本土品牌酒店的平均房价一般只有450元左右(两家酒店均有部分低价客房),但其出租率

      7、可达到70%左右。 国际品牌商务客源所占比例一般在60%以上。本土品牌酒店商务客源的比例也在50%以上 。此外政务客源也有一定差异。,1.3 周边酒店发展情况,长沙市城区周边三家度假酒店的平均房价在370-420元之间,低于主城区商务酒店的价格。三家酒店中,普瑞温泉酒店凭借温泉资源,其经营情况良好,年均出租率在65%以上,其它两家酒店的平均出租率不足60%。 城区周边度假酒店商务客源所占比例相对较小,约占客源总量的30%,但它们会议客源及旅游团队客源所占比例大,两者约占客源总量的50%。,1.4 旅游休闲地产特征,旅游休闲地产是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,与一般的住宅相比,,旅游地产具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值 ;,一般位于一线城市或其它经济发达区域的郊区 ; 均具有优秀的自然资源作为依托 ; 均以房地产开发为核心 ,配套一些休闲、度假设施。,1.4 旅游休闲地产分布,案例选择: 1、城市周边区域, 2、依托自然资源及开发公司雄厚的地产开发运作能力,形成的相对独立的大型社区或者度假

      8、区; 3、该度假区域内建有高星级酒店、休闲配套设施、高档住宅等其它业态。,1.4 旅游休闲地产分析重点,1.4 同类项目中酒店常规开发模式,1.4 酒店开发模式 会议度假酒店,我们重点选取广州市周边的同类地产项目,进行重点分析,1.4 类似案例项目整体情况,通过交叉比较分析,可以确定广州周边旅游地产类项目具备以下物业功能: 住宅(别墅)、住宅(洋房)、星级酒店、商业街、学校、公园、会所、运动中心、医疗中心,广州同类项目项目整体情况,项目整体情况,酒店发展情况,广州同类项目酒店发展情况,碧桂园假日半岛,占地:8,700亩 到广州天河中央商务区仅40分钟车程 产品:独栋、联排、洋房 配套 36洞高尔夫 故乡里主题公园,五星级 2005年开业 主楼+别墅 222间套 餐厅: 中餐厅(大厅350人,35间包厢) 西餐厅(200人) 日本料理(80人) 会议室 多功能厅227 中会议室4个 小会议室6个 康乐配套:7间KTV,8间棋牌室,13间桑拿足浴包房,碧桂园假日半岛酒店-欧陆风格,玖珑湖-简约自然,开发商:香港新鸿基 占地:2,000亩 到广州天河中央商务区仅40分钟车程 产品:独栋、联排

      9、 设计概念 :引景入室,运用大开间、大幅玻璃门窗元素 配套 会所 南中国首家耀华国际教育园 启胜物业管理 周边配套,玖珑湖公主酒店-欧洲小镇,开发商:香港金马集团 未评星,2007年开业 分散式建筑,共12栋 一期114间 餐厅: 中餐大厅:60位,6个包厢 咖啡厅120位 龙吧60位(德国酒吧) 会议室 多功能厅500 1个中会议室 3个小会议室 酒店二期(王子城堡酒店) 客房214间 会议室20个,可同时容纳2000人 餐厅4个,龙泉水疗馆 独栋,1.2万 一楼:戏水区、泳池、泡池等 二楼:迷你电影院、网上冲浪区、休息区和自助餐区、竖琴区、美甲区等 三、四楼为主题SPA专区和发型彩妆 欧洲小镇SPA之旅套票538-4958,王子酒店,碧桂园凤凰城,2002年开盘 占地:10,000亩 到广州天河中央商务区仅30分钟车程 产品:别墅、洋房 配套 凤凰中英文学校 会所 荔枝公园 交通枢纽,开业时间:2003年 五星级 客房:573间 餐厅 维也纳西餐厅 渔米之香中餐厅 立村日本料理 会议室 16个 最大多功能厅1,427,碧桂园凤凰城酒店-欧陆式风格,康乐 水疗SPA9间 KTV 4间 桑拿5间 棋牌10间 评价 热闹的度假村 主题明显 硬件设施好,东方夏湾拿,开发商:珠江地产 2004年开盘 占地3,000亩 资源禀赋:流溪河 产品:独栋、联排别墅 配套:美术馆、荔枝林、人造沙滩,2005年开业 214间套客房(含28套酒店式公寓) 餐厅 中餐大厅:200人 西餐厅:120人 大堂吧:60人 宴会厅:250人 会议室 多功能宴会厅:385 6间中小型会议室 康乐配套 卡拉(间)、棋牌室(间)、恒温泳池 评价:硬件一般,特色不鲜明,东方夏湾拿豪生酒店-拉丁风情,祈福南湾半岛,占地2,500亩 资源禀赋:700公顷原生山林、120公顷仙湖 产品:洋房、别墅 配套:医院诊疗所、国际学校、水上乐园、会所、18洞高尔夫、骑马会、游艇会、郊野公园/田园(悠闲滑草、采摘时令新鲜水果/蔬菜、野趣烧烤、乐骑单车、水陆拓展游玩)、祈福仙湖酒店,祈福仙湖酒店-地中海风情,2004年开业 四星级 客房:约600间套 主楼:11

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