2008年安徽当涂县城房地产市场调查报告

1、1,当涂县城房地产市场调查报告,辉达楼盘代理销售公司 2008年3月,2,目录,一：影响本项目的大环境分析 二：住宅市场简析 三：商业市场简析 四：项目地块调研 五：项目价值分析 六：规划建议,3,一：影响本项目的大环境分析,4,当涂经济概况,经济比较发达，2003年以来连续四年位居安徽经济十强县前列，农民人均纯收入连续六年位列安徽省之首 。 经济特点： 民营企业为核心，刃模具、机床、筑路工程机械配件享誉全国，并已形成了密集的产业集群；长江钢铁和蒙牛乳业等骨干企业已进入稳定发展成长期，在建的力通稀土钢缆（即将上市）、山鹰纸箱（上市）、比伦生活用纸及中意合资发酵肉制品等两亿元以上项目，将对全县经济发展形成重要支撑；另外正在筹建的大唐当涂电厂，总投资达120亿元，将于2009年建成。,5,房地产市场概况,总体：商品房供应情况： 2007年当涂现成商品房供应量为55万方，县城房地产竣工面积35万平方米，其中以拆迁安置为主的经济适用房、回迁安置房竣工面积13万平方米。 和2006年相比，市场供应量增长了120%。各项目之间的竞争也更加激烈了！,增幅120%,旧城改造情况： 2006年，县城建设

2、完成投资15.52亿元，新建、续建63项工程，拆迁面积14万平方米，征地2046亩。 2007年全年拆迁面积8万平方米，征地1200多亩； 旧城改造已接近尾声！未来的房地产开发主要在护城河以外的地区，特别是太白路、襄城河一带，是开发的重点区域！,6,城市规划,是马鞍山市的副城区： 根据“马鞍山的城市规划”：整个马鞍山城市规划布局结构呈带状组团式发展，形成“一主一副两带”的空间结构形态，其中“一主”主城区（马鞍山），以现状建成区为基础，东扩南进。主城区是以行政办公、商业金融、科技文教、产业信息、交通居住等为主的市级综合性功能区；“一副”副城区以当涂县城为基础，结合城市经济技术开发区南区的建设形成城市副城区。副城区是以商贸、工业、交通及居住为主的区级综合性功能区；“ “融入马鞍山、打造副城区”是当涂的发展目标。 县城建设按照“东扩西拓，北接南延”的发展思路。 发展方向：主城区（马鞍山）主要向南发展,适当向东发展;当涂县城向北发展（与马鞍山融为一体），适当向东，向西发展 。,7,城市规划,人口与城市规模规划： 根据当涂县城总体规划(20022020)，明确县城建设用地以向北发展为主，适当向西

3、、向东发展，县城发展人口规模20万，用地规模近22平方公里。 目前人口：县城约12万，用地规模约12平方公里。 建设核心区：政务新区（北部）主要为襄城河两侧地区,为副城区行政办公区和大型居住片区.以太白广场和行政办公中心建设为立足点, 加大周边居住区建设力度,8,护城河改造,由于本项目在东护城河西岸，因此护城河改造对项目的影响比较大。 现状：目前只在提曙路行春桥附近进行了改造，长度大约有200米。进度比较慢（主要是资金问题）。本案附近的区域还没有动工，具体什么时候能进行改造，通过对周边居民的调查，都不是很清楚！ 功能划分：把整个护城河分为五个地块，同时，根据整个护城河景观突出自然、人文、教育、休闲、娱乐的功能定位，分别设计了历史文化展示区、休闲娱乐区、民俗展示区，科技展区共四个基本的功能区。本项目处于休闲文化区与名人展示区之间！,本案,已改 造地区,9,护城河现状,已改造好的地方,已改造好的地方,未改造好的地方 本项目的东侧,10,小结,大环境比较好，为本项目提供了一个比较好的经济环境和销售空间（从规划中可以看出）！ 最大的变数：护城河改造！ 护城河改造工程量大，所需要的资金多，目前具

4、体改造时间还不确定，将直接影响本项目的价值提升，影响范围在5%左右！也就是说，如在没有改造好的情况下能卖2800元/平方，那么改造好以后至少2950元/平方！ 另外一个影响就是项目的定位，特别是以后沿河的商业定位！,11,二、住宅市场分析,12,姑孰 新城,襄城 明珠,襄河湾,山鹰 景园,九韵 国际,天泽园,东城 蓝湾,本案,护 城 河,东方 嘉园,主要在销项目分布,阳光 花园,青 莲 路,13,板块分析,根据在售项目地理位置，可以将整个当涂县城分为三个板块： 东城板块：指于湖路以东地区。地块特点：有一定的发展潜力，配套设施差，人气不旺，房价比较低，目前项目有东方嘉园。房屋均价为2000元左右/平方米。 新城区板块：青莲路以北地区，地块特点：环境优美，是政府机关集中所在地。项目档次比较高，规模大，产品质量好，是当涂房价最高的地区，房屋均价为2800元左右/平方米。 老城区板块：护城河以内的老城区。地块特点：传统的商业中心，人口密集、商业发达。项目档次一般，但是位置好，因此房价与新城区基本一致。以阳光花园、故孰新城为代表，房屋均价为2700元左右/平方米。,14,基本板块划分,姑孰 新城

5、,襄城 明珠,襄河湾,山鹰 景园,九韵 国际,天泽园,东城 蓝湾,本案,护 城 河,东方 嘉园,阳光 花园,青 莲 路,新城区板块,东城区板块,老城区板块,15,主要在售项目规模分析,总体看来，当涂县城的地产项目越来越大，在售项目中最大的有50万平方米，3万方以下的小盘基本看不见了。,16,主要在售项目房价分析,通过对在售楼盘的价格调查，目前当涂县城住宅商品房销售均价在2700元/平方米。一些优质楼盘的销售均价已接近3000元/平方米。3000元重要的心理关口即将被突破，预计未来一年有可能突破此心理价位。,17,主要在售项目房价分析,价格上涨幅度： 和全国一样，从去年下半年开始，当涂房屋价格开始上涨，上涨幅度大约在10%左右。以九韵城市花园为例，07年9月份房价大约在2600元左右/平方米，目前已经达到2900元/平方米。 房屋价格体系： 根据楼层、位置、朝向等因素，采用一房一价的价格体系。 楼层差价： 楼层差价比较大，最好的楼层一般是3、4楼，高出其他楼层约200元/平方米。,18,市场销售进度分析,整个市场销售情况比较不错，特别是营销策划做得比较好的项目。小高层物业销售情况不太理想

6、！,19,物业类型分析,以多层为主，别墅、小高层为辅助,20,住宅外立面很少采用三段式外立面，多采用两段式的比较多，通常是储藏室采用一种格式，正常住宅采用一种格式。 储藏室外墙为石材，1层至6层采用面砖或涂料， 外墙色彩多以淡色调为主如暗黄、明黄、灰白等为主色调；,产品分析外立面,九韵城市花园,阳光花园,东城水岸,襄城明珠,21,产品分析景观,主要项目的景观做得非常不错，对项目品质的提升起到了非常重要的作用！ 结合当地水系比较多的特点，多数项目以水景为主！ 风格：我国传统的江南园林风格。欧式风格比较少见！,襄河湾,东城蓝湾,襄城明珠,九韵城市花园,22,产品分析户型,户型配比看，户型面积都比较大，以三室两厅为主！ 以东城蓝湾一期户型为例（下表）,其他特点： 基本都能做到全明设计，采光都比较好。 窗户：大部分都采用飘窗设计，另外角窗、低窗的设计也都有。 玄关设计：比较少见！ 朝向：卧室都朝阳的设计比较普遍，客厅朝南的不太多！,总体评价：户型设计还有很多能提高的地方！,23,产品分析底层设计,住宅小区一层都作为车库或储藏室，层高大约2.2-2.4米左右，当面积销售。,24,推广方式与渠道,

7、方式比较丰富，主要有： 产品推介会； 送礼品/电器； 马鞍山看房车； 折扣； 绘画比赛 推广渠道：比较单一，以户外为主 户外 车体 路牌,25,小结,销售情况良好，房价上涨幅度也比较大！目前总体均价在2700元左右，好的楼盘均价接近3000元/平方米 总体市场供应量是有保证的，不会存在供不应求的状况，项目的品质越来越高！竞争会越来越激烈！ 产品设计（外立面、景观、道路等）越来越好！ 户型设计一般，有一定的提升空间！ 户型面积偏大！ 小高层销售难度比较大，市场短期内抗性比较大！多层比较好销售！ 由于外地销售策划公司的介入，楼盘的宣传推广手段也比较丰富！,26,三：商业市场分析,27,县城商业格局分布图,品 牌 建 材,足 浴 餐 饮,核心商圈 （服装/鞋帽/日用百货）,以老城区为核心的商业分布格局。,28,县城商业格局分布图,虽然十五期间当涂城区面积扩大了倍，但是真正的商业还基本集中在提署路西大街南寺路东大街这一片区域，这里依然是县城的核心商业区。 业态分布以服装、纺织、电器、日用品为主！ 故孰路业态以建材为主。 东营路业态以餐饮为主。 提曙路业态比较杂，主要有宾馆、电信、移动、电动车、

8、小百货为主。 现已形成以翠竹步行街、锦绣花园步行街、东营路餐饮街、东街商业街、西街商业街和提署街商业区等6条商业网点集群带,29,县城大超市/卖场分布图,除了快乐购以外，其他都正在建设！ 华润苏果超市：本项目对面，建筑面积约1.9万平方米，预计2008年8月开业。 农工商大卖场：位于振兴中路与青莲路交口，建筑面积不详，正在建设，但速度很慢，何时开业不详！ 大愚人超市：位于市中心，建筑面积约5000平方米，正在建设，具体开业日期不详！ 快乐购超市：目前正在营业中的最大超市，位于核心商业区（翠竹商业区），生意比较红火！,30,商业步行街业态分布小区内街,锦绣花园步行街 位于南营路与东城水岸广场之间，长度约100米，共有店铺约43家，单层。 业态分布：共24种业态，比较散，其中以美容/美发、饰品类比较多，可见此商业街没有进行定位，直接影响经营状况。 经营状况：经营不是很好，人流量小！,31,锦绣花园步行街,步行街东入口,步行街1,步行街2,32,翠竹小区步行街,锦绣花园步行街 位于东大街与西大街之间，长度约150米，共有店铺约125家，每个铺面面积约40平方米，单层。 业态分布：业态比较单一

9、，以服装为主，经营情况比较好！ 经营状况：经营状况很好，人流量大！每小时人流量在250人左右！,33,在销商业概况,07年市场供应量： 2007年当涂市场共推出商业物约55000平方米，占整个商品房量的10%。 总体销售情况：不详！ 周边项目商业概况 山鹰景园与九韵城市花园在5月会陆续推出后续商业，体量约在2万方左右，销售均价约在60007000元/平方； 襄河明珠在今年下半年会推出一定体量的商业，价格约在5000元/平米； 襄河弯在明年9月推出商业，具体的价格还没有确定。,34,小结,当涂商业已经超饱和，市场竞争激烈残酷 商业产品开始向现代高档商业经营业态转变。 商业格局依然不会改变。 商业价值还有一定的提升空间！,35,四、本项目周边调研情况,36,区位,本案,区位： 项目位于县城北部护城河以内。 项目四至： 北：青莲路 南：东营小区 东：东营路 西：护城河 评价： 区位非常好，位于老城区与新城区的交汇处！,37,周边环境调研,自然环境： 西边是护城河，目前没有治理，但是以后会治理，另外距离太白公园也比较近！有一定的景观资源基础！ 交通环境： 东边和北边均为城市主干道，交通非常便利。 公共交通：没有公交。,十字路口,护城河,38,周边环境,商业环境： 暂时不便利，周边只有在东营路上有商业，其他几面均没有商业。 没有菜市场 休闲、娱乐（洗浴中心）、医院（八六医院）、宾馆基本都有！ 东营路餐饮比较发达，另外足浴店也比较多。 未来商业： 更加繁荣：两个大卖场正在建设，本项目周边未来的商业潜力比较大！（1）项目对面（东营路）正在建设华润苏果超市，约1.9万方，预计08年8月正式营业！（2）上海农工商超市，具体面积不详，但规模应该在1万方以上！ 当前商业租金： 东营路北段（襄城明珠到东营路社区医院路段）租金约在12-16元/平方米/月。 东营路南段（接近提曙路）租金在20-35元/平方米/月 人流量：目前项目周边几乎没有商业氛围！ 东营路：60人/小时 青莲路：30人/小时 。人流量只有市区的1/5。,39,在建的两大超市,华润苏果,农工商,40,小结,连接老城区与新城区，区位优势明显！ 项目周围1公里区域内，未来商业供应体量（含本项目）大，预计可超过6万方，市场竞争相当激烈！但是另一方面项

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