2009年3季度北京市房地产市场分析精选

1、-1-,2009年3季度北京市房地产市场分析,伟业控股研究院-专项研究,2009-10-28,-2-,摘 要,一手房市场供应量: 上期半年报中提到，“下半年供应量不可能增加，供不应求形势将日渐严峻” 第三季度市场供应2.2万套，成交4.0万套，供需现状印证前期的判断。目前一手房供不应求现象明显，前三季度累计供应6.1万套，累计成交11.2万套，截至9月底待售住房仅为8.4万套； 而前三季度开发企业几乎完成全年的销售业绩，第四季度集中推盘的积极性不高，预示着这种供不应求的态势将会继续延续。,-3-,摘 要,一手房市场成交量: 上期半年报中提到，“下半年市场成交量将为上半年的80%”，主要是基于银行的信贷年度指标已几乎用完。 而第三季度成交4.0万套，大大超过了我们前期的预测，其原因是非国有银行在国家宽松的政策指导下，为购房者提供较大的资金支撑，成为市场保持高位不可忽视的力量。 在供需矛盾较为严峻的前提下，后期市场成交量主要是受到有效供应量的限制，预计四季度成交量将有所下降，可能在3万套左右。,-4-,摘 要,一手房市场成交价格: 上期半年报中提到，“下半年北京住宅市场整体价格趋于稳定、而

2、局部热点区域仍会保持上涨势头”，主要论据是刚性需求依然存在、通胀压力条件下将催生更多的投资需求、还有供不应求的大形势等三个方面。 第三季度全市均价14348元平方米，比第二季度（12832元平方米）上涨12%；其中城八区涨幅高达27%，这样，第三季度的数据完全符合上期的市场判断。 四季度主体购房者不会发生太大变化，第四季度房价继续保持上涨态势毋庸置疑，根据现有数据判断，第四季度均价将达到15000元/平方米，年底全市均价相比年初上涨幅度在40%以上，城八区涨幅将在60%以上。,-5-,摘 要,二手房市场形势: 2009年前三季度北京二手房成交13.6万套，这一数字已超越了近年来全年（07年9.4万套、08年6.9万套）的成交水平。尤其是今年的3月份以来，接连刷新了北京二手房单月成交的最高纪录。 上期半年报中提到，二手房成交火爆的原因是“位置优越、政策放宽”，这其中契税、营业税的优惠政策即将到期的影响，第四季度二手房可能会集中成交，预计二手房成交将会出现一个新的小高潮。,-6-,摘 要,近期住房市场新形势: 2009年前三季度各月二手成交量均已超过一手成交量，且超过量在第三季度中逐渐拉大

3、的趋势，二手房累计成交13.6万套，超过一手房2.4万套。同区域一手、二手之间的价差比较来看，今年1月价差为1177元/平方米，9月价差拉高至4972元/平方米。今年以来二手成交量持续超越一手，一二手之间价差重新拉大，产品的稀缺致使一手房市场向着高端细分市场聚焦，二手房逐渐成为贯穿高、中、底端市场的主流，北京房地产市场进入新的发展阶段。,-7-,摘 要,近期住房市场新形势: 对一手区域市场继续细分，四环以内的住宅目前是主要的改善性需求和投资性需求的主要区域，在整顿煤炭行业、国进民退的环境下，这类客户势会必将资金投入房地产行业，北京的房地产将成为该类客户的主要选择。这将预示着四环以内的高品质住宅会较长期保持旺盛的需求。北京“43号文”放松了“70、90”的限制，五环以内的大多数项目开始主打大户型，使得五环或者五环附近的小户型项目有的更大的需求空间，五环或五环附近的“商”改“住”项目将会集中释放。,-8-,第一部分,基础分析篇,分析目录,第二部分,趋势判断篇,1.宏观经济及政策调控分析 2.北京房地产市场发展分析 3.开发企业、购房客户分析,-9-,【前三季度政策动态】,9月，晋煤办基发（

4、2009）83号-关于加快兼并重组整合煤矿改造建设工作的安排意见：山西煤炭整合在进入大规模实施阶段后再次提速，绝大多数中小煤矿即将退出历史舞台 10月，保险法开始实施：保险公司的资金除了可以买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券外，还可以“投资不动产”,政策依然延续去年宽松的基调，但从信贷风险的角度考虑银行开始适当的收紧；保险、煤炭行业的新政可能会给房地产市场注入了新的巨量资金,7月，银监发200959号文件-关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知中明确指出，要严格执行第二套房贷的相关政策不动摇 8月，北京银监局向各银行下发文件，要求从9月1日起，二手房放贷时，额度比照银行给予该套房的评估值以及交易网签合同值，在两者之间取低,政策树,影响,收紧二套房贷使得购房按揭受到一定的限制，影响一定的市场需求 北京银监局的政策为后期征税提供依据（确定了房屋征税税基）,新保险法实施 2000多亿险资在未来一定时间内或成房产市场生力军； 煤炭行业调整意味着将有千亿元民间资金流出进入资本市场,宏观经济及政策调控分析,1,-10-,投资和出口的高增长是上一轮经济周期的主要增长模式;金融危机以来，宽松的信

5、贷环境带来了经济的快速复苏,-10-,【经济动态】,数据来源：国家统计局,宏观经济及政策调控分析,1,当前货币供给(M1M2值)远大于实体经济(GDP的值)的货币需求量；CPI领先PPI将继续，反映需求自下而上拉动物价上涨；,-11-,外需的持续疲软、国内宽松的货币政策和经济转型的要求，及银行体系被基本建设和房地产绑架，将共同催生资产泡沫的形成，进而演变成通胀局面,-11-,【经济动态】,宏观经济及政策调控分析,1,外需,内需,投资,消费,外贸总额,投资总额,消费总额,GDP相关,银行信贷,M0,流动性相关,现金,M1,M2,CPI,利率,今年我国经济目标是保八，货币的投放和信用扩张形成的需求在短期内能够刺激经济的增长，但最终将表现在物价上 由于短期内出口有大幅起色的可能性很小，天量资金的吸收与循环流动主要集中内需领域，可能形成购买力的迅速爆发 货币投放造成的需求提升拉动生活资料上涨，加上通胀预期将引发资金从制造业撤离，投入资产领域，形成资产领域的供求失衡，加速通胀催生资产泡沫，所以本次通胀初期是结构型通胀的局面、中后期会演变成全面通胀。,-12-,第一部分,基础分析篇,分析目录,第二

6、部分,趋势判断篇,1.宏观经济及政策调控分析 2.北京房地产市场发展分析 3.开发企业、购房客户分析,-13-,1-9月北京共成交192宗地,共计完成全年土地供应计划的62%：1-9月北京共成交192宗地，占地面积1310公顷，规划建筑面积1689万平米，非工业用地93宗，占地891万平米。其中住宅用地658万平米。从土地计划完成情况看，总量成交完成计划的62%。 其中商品住宅用地已经完成计划的90%，两限房用地仅完成全年计划的7%：两限房销售的遇冷直接导致了限价地成交冷清，仅成交28公顷，完成400公顷的目标面临一定的压力。商品住宅的完成情况比较乐观，保持现有步调基本可以完成全年计划。商服地块已经超额完成计划。预计四季度将加大推地力度。,前三季度共计完成全年计划的62%，商品住宅、商服用地基本完成全年计划，两限房供地压力很大,2009年土地供应计划前三季度完成情况,北京房地产市场发展分析,2,【前三季度土地市场】,单位：公顷,数据来源：北京市土地储备中心、整理,-14-,整体市场：2009年三季度成交保持高位：09年三季度共成交土地81宗，占地687.2万平米，规划建筑面积829.1

7、万平米，住宅用地23宗，占地面积349.6万平米，占总量的51%，规划建筑面积471.6万平米。 月度对比：9月土地交易均价达到新高：政府推出一批优质地块，朝阳、海淀等区域以及通州、顺义的大体量地块，万科，中粮、绿城等开发企业在京拿地意愿强烈，拉高了成交价格。9月土地成交楼面地价达到4905元/平方米，为今年以来最高值。,北京房地产市场发展分析,2,三季度成交量保持高位，住宅用地仅占总量的51%；9月土地交易均价达到新高,【前三季度土地市场】,数据来源：北京市土地储备中心、整理,2009年第三季度土地成交类别情况,-15-,从整体溢价水平变化来看，北京08年1季度-09年3季度，住宅用地溢价水平呈U字形，出现两头高、中间低的特点。 08年三四季度，经济危机影响加剧，市场持币观望现象浓厚，房企资金缺乏，大量住宅用地流拍或底价成交，成交地块溢价较低。 09年前三季度，国民经济好转，企业现金状况改善，房企大举增加土地储备，住宅用地竞争激烈，溢价水平持续走高，第三季度溢价水平高达95%。,北京房地产市场发展分析,2,2009年以来，随着房地产市场的回暖，土地溢价水平持续走高，第三季度溢价水平高

8、达95%,【前三季度土地市场】,数据来源：北京市土地储备中心、整理,2008-2009年季度土地溢价程度,注：土地溢价是指土地成交价和推出起始价之间的差值,-16-,前三季度供应量无法满足需求，累计差额多达5.1万套，“供不应求”形势为近三年最严重的时期,北京房地产市场发展分析,2,【前三季度一手房市场-整体】,供应：第三季度供应22138套，环比第二季度下降13.3%。 成交：第三季度成交40123套，环比第二季度下降11.7%。第三季度供需比值0.55。,数据来源：北京市建委、研究院整理,-17-,第三季度8、9月成交量虽连续下滑，但各月成交依然维持在万套以上的高位；均价相比年初上涨26%,北京房地产市场发展分析,2,【前三季度一手房市场-整体】,数据来源：北京市建委、研究院整理,成交量：第三季度成交40123套，环比第二季度下降11.7%，同比上涨207.6%,成交均价：第一季度均价11414元平方米，第二季度均价12832元平方米，第三季度均价14348元平方米，第三季度比第一季度均价相比上涨约26%,-18-,今年回涨初期成交以刚性需求占主导，进入二三季度之后，改善型需求、投

9、资性住房需求逐渐进入,北京房地产市场发展分析,2,【前三季度一手房市场-整体】,从前三季度中个月成交变化趋势来看，300万/套以上的比重逐月增加 从第三季度各月单套总额比重来看，100万以下的成交比重也有一定上涨。,从第三季度各月成交面积比重来看，60平米以下的户型成交比重上涨,数据来源：北京市建委,数据来源：北京市建委,数据来源：北京市建委、研究院整理,-19-,2009年以来，各季度各区域均呈现新增供应量明显低于成交量，其中以城市功能拓展区最为严重,北京房地产市场发展分析,2,【前三季度一手房市场-区域】,2009年以来，各季度各区域均呈现新增供应量明显低于成交量，市场供不应求已经成为普遍现象。 四大区域中，以城市功能拓展区供不应求形势最为严峻，这也是该区域现在成交量下降的主要原因。,四大区域分季度供应量（套）,四大区域分季度供应量-成交量（套）,四大区域分季度成交量（套）,数据来源：北京市建委、研究院整理,-20-,第三季度城市功能拓展是唯一环比下降的区域，该区域供不应求直接导致该区域成交均价直线上涨,北京房地产市场发展分析,2,【前三季度一手房市场-区域】,成交量：第三季度环比第二季度，按四个功能区划分顺序环比分别为上涨3.7%，下降35.9%，上涨8.2%和上涨72.4%。城市功能拓展是唯一环比下降的区域。 成交均价：第三季度环比第二季度，按四个功能区划分顺序环比分别为上涨13.8%，上涨27.7%，上涨10.3%和上涨4.5%。,数据来源：北京市建委、研究院整理,-21-,总待售量依然在8.4万套，除城市功能拓展区之外，其余区域静态消化周期都在8个月以上,北京房地产市场发展分析,2,【前三季度一手房市场-区域】,总待售量来看，城市功能拓展区和城市发展新区共有有6.9万套的存量，占北京市总量的82%。 由于前三季度主要是城市功能拓展区成交量大，按照该销售速度，仅能够消化5个月时间。其他区域都在8个月或8个以上。 从这个角度来讲，如果未来城市功能拓展区供应不跟上，供不应求将致使该区域价格持续上涨,数据来源：北京市建委、研究院整理,-22-,未来半年除首都功能核心区潜在供应极少之外，其他区域均有一定潜在

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