2009年12月兰州房地产市场研究报告

1、,兰州房地产市场研究报告,（2009.12）,【简版】,易居（中国）房地产研究院,兰州研究所,第一篇,第二篇,第三篇,一、,二、,三、,四、,五、,六、,七、,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告,目,录,易居观点： 3 数字楼市： 4 市场背景篇 7 第一章 政策资讯 . 7 一、市政动态 7 二、市场动态 7 第二章 经济环境 . 8 市场分析篇 9 第三章 土地篇 9 一、土地资讯 9 二、本月公告土地分析 9 第四章 商品住宅市场 12 一、市场综述 12 二、供求关系分析 . 13 三、供应量分析 13 四、成交量分析 16 五、供求对比分析 . 18 六、成交均价分析 . 19 七、热点项目解析 . 20 第五章 产品篇 22 一、产品综述 22 第六章 营销篇 24 一、营销透析 24 区域数据篇 28 西固板块 28 安宁板块 28 七里河板块 29 城关板块 29 黄河北板块 30 城东板块 30 雁滩板块 31,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字

2、楼 1307 室。 2/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告 易居观点： 2009 年已经结束，关于房地产市场的是是非非基本尘埃落定，2010 年也已来临，房地 产未来的走势也并未明朗，2010 年市场将何去何从，市场莫衷一是，各种声音都有，我们 将要以何种视角来看待未来的市场发展态势呢？我们认为有三点是基本出发点： 第一，房价偏高，调整空间较大。 房价收入比总体偏高 ，与兰州普通市民的实际收入相比较现在的商品房价格实在是太 高了，兰州普通市民月收入在 2000 元左右，而兰州商品房价格跟已经在 5400 元/之上。 可以说，现在的房价已经与普通市民的消费能力无关，支撑兰州房地产市场的投资性需求将 扮演更重要的角色，投资性需求的大量增加将增强市场的不确定性。 第二，市场供应量将强化市场竞争风险。 2010 年兰州房地产市场将出现大量的市场供应，市场供应量的增加会有效的调节市场。 兰州房地产最大的问题是长期以来市场没有良性的市场竞争，根源在于市场没有充分的供应， 导致市场长期处于供不应求状态，进而催生商品房价格一涨再涨。只有市场供应量不断加大， 满足市场需求的前提下才能期望

3、价格的调整。 第三，土地价格增长，对开发商资金门槛增大。 2009 年突飞猛进的地价成为房价上涨的又一动因。2009 年兰州土地市场高溢价成交屡 见不鲜，可以说日渐高企的地价必将进一步推动兰州房价的攀升。兰州目前成交的几块土地 楼板价都达到了 2000 元/以上，从中不难看出其售价势必在 5000 元/以上，可以说，从 攀升的地价来看，商品房出现大幅调整的可能性有限。,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。 3/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告 数字楼市： 2009 年 12 月兰州商品住宅成交均价为 5422 元/，环比 2009 年 11 月下降了 1.38%。 2008 年 12 月-2009 年 12 月兰州市商品住宅供求走势图,300000 250000 200000 150000 100000 50000 0,6000 5000 4000 3000 2000 1000 0,12月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9

4、月,10月 11月 12月,2008,2009年,成交量（）,供应量（）,成交价格（元/）,数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 2008 年 12 月-2009 年 12 月兰州市商品住宅供应量走势图 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0,12月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2008,2009年,供应量（） 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。 4/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告 2009 年 12 月兰州市商品住宅成交量为 9.62 万，环比 2009 年 11 月增长了 18.94%。 2008 年 12 月-2009 年 12 月兰州市商品住宅成交量走势图 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0,12月,1月,2月,3

5、月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2008,2009年,成交量（） 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 2009 年 12 月城关板块成交均价为 7207 元/，位居兰州各板块首位。 2009 年 12 月兰州市商品住宅板块成交均价对比图 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0,西固板块,七里河板块,城东板块,雁滩板块,黄河北板块,城关板块,安宁板块,成交均价（元/） 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。 5/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告 2009 年 12 月安宁板块成交面积再度跃居兰州总成交面积的首位，成交面积为 20395 。 2009 年 12 月兰州市商品住宅区域成交面积比重图 西固板块 1% 城东板块,安宁板块,七里河板块 15%,40%,0%,雁滩板块,18% 城关板块 17% 黄河

6、北板块 9% 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。 6/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告 第一篇 市场背景篇 第一章 政策资讯 一、市政动态 表 1-1-1：2009 年 12 月全国房地产相关政策列表,时间,来源,政策名称,主要内容,国务院常务会议决定对个人住房转让营业税政策进行调整，减 免时限由原来的 2 年恢复到 5 年。,12 月 9 日,国务院常 务会议,其中普通住房免征营业税，而非普通住房按照转让价格减去购 房时的价款作为计税依据征收营业税。不满 5 年的个人住房转 让时无论是普通住房还是非普通住房一律按照全额征收营业 税。 一要增加普通商品住房的有效供给。,12 月 14 日,国务院常 务会议,国四条,二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购 房。,三要加强市场监管。 四要继续大规模推进保障性安居工程建设。,12 月 18 日,第一财经,关于进一 步加强土地 出让收支管

7、 理的通知,通知第二条第三款要求,首次缴纳比例不得低于全部土地出 让价款的 50%。此前,各地土地出让金的缴纳普遍存在分期缴纳 的情况,而一般的首次缴纳比例在 30左右。,资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 二、市场动态 表 1-1-2：2009 年 12 月房地产相关市场动态列表,时间 12 月 15 日,来源 兰州晨报,名称 兰州市住宅专项,主要内容 该办法就住宅专项维修资金的使用和管理予以明,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。 7/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告,维修资金管理实施 办法,确和规范，今后兰州市的住宅专项维修资金实行专户 存储、专款专用。 目前只有 10%出租房纳入管理,12 月 28 日,兰州晚报,兰州市城市房屋 租赁管理办法,不得向未成年人出租房屋 未登记备案的最高罚 5000 元,住宅登记每套收取 80 元手续费 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 易居观点：这一规定将使购房人交纳的住宅专项维修资

8、金的安全得到保障。 第二章 经济环境 兰州市宏观经济暂无月度数据，由于 12 月市场报告中已做分析，本月不在赘述。,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。 8/31,、,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告,第二篇 第三章 土地篇 一、土地资讯 表 2-3-1：2009 年 12 月兰州市土地资讯相关列表,市场分析篇,时间,来源,资讯名称,主要内容, 根据中华人民共和国土地管理法招标拍卖挂牌出让,兰州市国土资,国有建设用地使用权规定及甘肃省招标拍卖挂牌出让国,12 月 21 日,兰州市国土资 源局,源局国有建设用 地使用权挂牌出 让公告,有土地使用权实施细则等法律、法规规定，经市政府批准， 兰州市国土资源局公开挂牌出让编号为 G0858 号、G0924 号 宗地的国有建设用地使用权，由兰州市土地登记交易信息中,心负责具体实施。 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 二、本月公告土地分析 2009 年 12 月，共有 2 宗地块出让，以招拍挂方式出

9、让， 12 月 21 日兰州国土资源局发 布了两块宗地的出让公告，地籍编号分别为 G0858 号与 G0924 号。2 宗土地用途中，G0858 为商业用地，G0924 为其他公共设施用地。其中，G0858 号地块位于城关区天水路段， G0924 位于七里河区晏家坪馒头山。 2.1、地块供应走势分析,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。 9/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告 图 2-3-1：2008 年 12 月-2009 年 12 月兰州市土地市场供应走势图,800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 2.2、挂牌地块列表,占地面积(),土地幅数(幅),16 14 12 10 8 6 4 2 0,土地编号 G0858 G0924,地块位置 城关区天水南路以西、兰州东 方大酒店以北 七里河区晏家坪馒头山，兰州 实验奶牛场以南，韩家河公墓 区以北,占地面积 （） 295.4 96446.3,容积率 - 1.2,总建筑面积 （） - 115735.6,土地用途 商业 其他公共 设施用地,出让年限 40 年 50 年,2.3、土地结构分析,易居（中国）房地产研究院兰州研究所,电话：0931-8853186,邮编：730000,地址：兰州市城关区广场南路 4-6 号国芳国际大酒店商务写字楼 1307 室。 10/31,2009 年 12 月兰州房地产市场研究报告 图 2-3-2：2009 年 12 月兰州市土地成交属性结构图,其他公共设施,商业,用地 50%,50%,商业 其他公共设施用地,资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 2009 年 12 月并没有商品住宅属性的土地入市，仅有的两块土地也分别是商业与其他公 共设施用地。 图 2-3-3：2009 年 12 月兰州市土地区域结构图,七里河区,城关区,50%,5

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