2007年贵阳市房地产市场调研报告

1、我们的研究思路,关于贵阳,地理位置、气候条件 经济发展及投资规模 产业结构、人口结构 城市规划及项目所在片区简析,市场竞争与发展趋势,贵阳房地产市场现状,市场整体概况 供应特征 需求特征,大型开发商竞相涌入 楼盘趋向高档化 消费市场外向化 楼盘出现两极化竞争 精品楼盘位置的变化,关于贵阳,地理位置、气候条件 经济发展及投资规模 产业结构、人口结构 城市规划及项目所在片区简析,贵阳市位于中国西南云贵高原东部，是我国西南地区重要的中心城市之一,城市区位,贵阳市是贵州省省会，位于中国西南云贵高原东部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心，被誉为“高原明珠”。,贵阳市是著名的林城，少数民族众多，旅游资源、民俗资源丰富，极具城市特色,贵阳：是一座“山中有城，城中有山，绿带环绕，森林围城，城在林中，林在城中”的具有高原特色的现代化城市，享有“森林之城，休闲胜地”的美名。 贵阳市曾被评为“全国双拥模范城”、“全国卫生城市”、“中国优秀旅游城市”、“中国园林绿化先进城市”，是国家“中日环保示范城市”、“国家信息化

2、建设试点城市”、“国家循环经济试点城市”以及“全国绿化模范城市”。,近年来，贵阳国民经济快速增长，已经成为我国西南重要的中心城市之一，是一做以资源开发见长的综合型工业城市。,经济概况,贵阳是全国最大的铝工业生产基地之一，磷矿工、精密光学仪器是全国三大生产基地之一，电子仪器仪表是全国五大生产基地之一。航天、航空、电子是全国三大国际科学工业基地之一。卷烟、磨具磨料、轮胎、钎钢、汽车配件、中成药等是全国重点生产司机，冶金、机械、化工、食品、建筑业已形成地方工业的五大支柱产业。,贵阳是国务院确定的“黔中产业带”、“南贵昆经济带”和“泛珠三角经济区”内的重要中心城市，是一座以资源开发见长的综合型工业城市。,贵阳城市居民收入增加迅速，居民储蓄丰厚，具有巨构的市场消费力支撑，区域房地产发展前景看好,从贵阳社会消费品零售总额来看，全市社会消费品零售总额完成234.96亿元，比上年增长15.0%。从城乡看，城市消费品零售额完成214.46亿元，比上年增长14.8%，占零售总额的91.3%；从行业看，批发零售贸易业完成零售额179.52亿元，比上年增长14.8%； 贵阳城市居民人均可支配收入也有较快增长。

3、 城乡居民存款余额增加很快，2006年达到582.20亿元。,贵阳市具有足够的消费力支撑，房地产前景乐观。,贵阳三大产业呈现二、三、一格局发展，二、三产业发展迅速，将产生大量富翁及中产阶级，有利于房地产市场发展,从产业结构来看，惠州市第二三产业发展前景惊人，其中第三产业增幅高达16.7% ；第二产业增幅为13.6% ，第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为6.3%、48.4%和45.3%,产业结构,贵州省是全国所有省份中唯一未下辖地级市的省份，贵阳作为贵州省的政治、经济、文化中心，具有广阔的市场覆盖力,贵阳市是一个五方杂处、多民族杂居的城市，汉族人口占大多数，布依族次之，苗族人口居第三位，除此之外，还有回族、侗族、彝族等 20多个民族，但人数较少，多为解放后从外省迁入。当前人口密度为403人/平方千米。,人口结构,2007年，贵阳市总人口约389.64万人。其中城市人口比例约为48； 贵阳分口规划：贵阳市人大常委会审议通过了贵阳市近期建设规划(2006-2010年)。根据规划，到2010年，贵阳市市域总人口将达到430万人。,房地产市场,贵阳房地产预警系统判断贵阳经济指标表现

4、，目前这些城市房地产处于快速发展期,城乡居民收入稳步增长，生活质量显著提高：2006年人均GDP为17025元，即人均2300美金；2006年城市居民人均可支配收入突破万元大关，达到11222元，比上年增长13.0%，扣除物价因素，实际增长11.8%。农民人均纯收入达3442元，比上年增长9.8%，扣除物价因素，实际增长8.8%。 该理论是80年代后期提出的，以当时的美元价格为参考，随着经济的发展，相应的边界应该适度增加，但理论的基本结论是正确的。,800-4,000US$,4000-8,000US$,8000-20,000US$,0-800US$,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,房地产预警系统判断人均GDP与房地产发展关系,启动期,平稳发展期,减缓发展期,房地产发展曲线,800美元,4000美元,8000美元,人均GDP,快速发展期,城南新城中心规划为以贵阳为核心、安顺为次中心、福泉为结点的“十字型”城镇空间体系，推动经济圈城镇联动快速发展,城市规划,“十一五”期间，要进一步加快城市化步伐，突出中心城市和重点城镇建设，努力提高城市和重点城镇吸纳人口转移的承载能力。力争构筑

5、起以贵阳为核心、安顺为次中心、福泉为结点的“十字型”城镇空间体系雏形，推动经济圈城镇联动快速发展；经济圈城镇人口385万，城镇化水平50，其中核心城市总人口180万以上。城市污水处理率大于60，建成区绿化覆盖率大于35，城镇化率达到60，,贵阳城市正处于扩张规划中，金阳新城区是贵阳规划发展的一个重点地区。地产发展潜力巨大。,。“十一五”期间，将贵阳中心城区扩展到七城区（南明、云岩、小河、金阳、白云、乌当、花溪），进一步扩展中心城区规模，力争七个中心城区逐步实现城市主干道联结，城市人口扩大到180万以上，建成区扩展到200平方公里以上。其中，金阳新区与白云城区联结形成一个整体，人口规模达30万；花溪新城区初具规模，使贵阳向南连片扩展。 加快安顺次中心城市发展。在完善西秀老城区基本功能、增加人口集聚能力的前提下，积极推进双阳新城区建设，“十一五”期间，双阳城区道路主骨架基本形成，安顺城市人口达到33万，建成区面积达到27平方公里； 推进福泉节点城市建设。“十一五”期间，重点建设马场坪城区和金山与马场坪之间的联系主通道，城区人口达10万，建成区面积达到9平方公里。,贵阳房地产市场现状,市场整

6、体概况 供应特征 需求特征,07年贵阳楼市发展快速，百花齐放，整体格局呈蓬勃之势，新建商品房价和二手房价格双双上涨，市民居住趋向外围化,传统的东西南北居住圈被打破和拓宽； 城市化进程的加快和路网的开工建设； 各个新兴区域居住中心的形成； 国内外知名开发商、代理商、建筑设计、园林设计机构纷纷进驻贵阳； 大量开发理念、建筑品质等各个方面都超一流的楼盘相继问世；,市场整体概况,7.3,5.3,10.1,10.1,10.6,6.5,5.2,8.3,3.8,1.8,从国家统计局贵阳调查队获悉，2007年，贵阳市新建商品房价格和二手房价格房屋销售价格总水平比2006年双双上涨，涨幅分别为7.3%和5.0%。,市民居住趋向外围化,中心双城区受土地资源限制，供应量减少，金阳、乌当、花溪地区大盘时代来临，成为新的消费热点区域。,供应特征,房地产开发投资平稳增长 期房销售额所占比重超过60% 商品住宅平均销售价格小幅增长 房地产开发规模扩大 土地购置面积出现小幅增长 商品房开、竣工面积增幅趋缓,数量减少,数量增大,城市中心区土地可供量减少，外围区域土地放量增大,土地供应特征 全市土地出让面积呈现大幅增长，

7、从区域上看主要是金阳、乌当土地出让面积增幅巨大，金阳新区由于新世界地产、水电中环等省外知名企业入驻购地，土地出让面积占全市的一半以上。其它各区域基本呈现下降态势，云岩、南明两城区同比下降25.9,供应特征土地,楼市不断升温，并未受到一线城市出现的“拐点”影响，受各种物价上涨影响，价格仍会出现持续上扬格局,销售价格一路上扬、未来增长势头不减 过去一年贵阳楼市在市场需求的强劲支撑下，商品房销售均价持续上扬，全市商品住宅销售均价同比增长10.6。 2008年，贵阳房屋销售会依然旺盛，随着建筑材料、土地交易等系列连带价格近期的大幅度上涨，房价仍将继续坚挺，呈现稳中有升的态势。,供应特征价格,中心双城区新盘供应量锐减，多为单体建筑，中心区环线内的楼盘“稀缺性”凸显，中心区商品房的供应量将以中心区外围为主,市场供应量 乌当、金阳成为新宠 随着受招商引资政策、城市扩张战略、中心区人口向外疏散等的影响，乌当、花溪等郊区及金阳新区成为外来企业开发的重点，外来企业通过大面积拿地，进行大盘、超大盘的开发，又使得这些大盘的商业配套升级，甚至成为一个区域中心,供应特征推盘量,南浮宫 御园,保利 温泉新城,山水黔

8、城,金阳新世界,观山湖1号,香榭里舍,由于贵阳楼盘外销数量过半，目前市场户型结构仍然以大户型为主，未来小户型将大有可为。,供应特征房型,房型结构：住房供应套型主要以90-144平方米为主，90平方米以下的小套型总量还是较少只占18.7%；中心区大部分房源都集中在三房两厅，户型面积集中在115165平方米； 购买目的：72.08%的小户型购买者都是用于自住，准备先自住再投资的达到15.83%，另有9.58的人选择小户型作为投资，,需求特征,目前市场外销比例约占53，未来到贵阳置业的外地人将达到60%甚至80% 外地人到贵阳置业： 一、在贵州，只有贵阳的教育、医疗、就业等配套较好，地州的一些人会到贵阳来买房居住。 二、因商贸往来或工作需要而到这里置业的比重比较大。 三、度假避暑人群。,在一线城市出现天价房产的同时，贵阳凭借其出色的环境优势和独特的城市魅力，引来外地投资者无数，外来购房占全省比例约53%,“全国绿化模范城市”,“国家森林城市”,“中国十佳避暑旅游城市”,“中国避暑之都”,独特的城市魅力,山水黔城-贵阳城市第一大盘，打造城市CLD.,项目位于贵州省贵阳市南明区四方河路1号，地块

9、处在贵阳市南明河的三湾之首，自然环境得天独厚，山环水抱，宁静优雅。 收藏贵阳母亲河南明河第一湾最美一段，私享麒麟山、龙山和凤山三大山景资源。,典型楼盘,项目背景 “山水黔城”作为一个凝固了多重元素优质山水大 盘，要在全国一线城市重点推广。山水黔城正是贵州的一个符号、一张名片。 星河湾缔造者转战西部打造贵州第一大盘。,社会影响力： 众厦成功组织深圳大型推介两次，贵州省委副书记亲临现场，造成了轰动效应。 深圳火爆认购，扩大项目在整个珠三角的影响力。 销售 团队介入后，通过一系列的市场推广及营销，成功实现项目两次各的提价，为开发商创造价值。,观山湖1号贵阳新区大盘，尊重文化、打造高尚公园地产,项目相关指标： 项目地址：金阳区金阳新南区路54号项目总建筑面积：400000平方米 开发商:中国水电建设集团中环（贵阳）房地产有限公司 建筑设计单位:澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司,观山湖1号,一座诗意生活的林中泉城,项目基本资料： 项目地址：贵阳市乌当区叶家庄 占地面积:830870平方米 总建筑面积:974529.30平方米 总户数:6125 开发商:保利贵州房地产开发有限公司,保利.温泉新城,保利温泉新城铸就文化生态典范大盘,3、文化配套呈现文化地产魅力 以文化树品牌的地产企业，保利地产通过充分整合企业文化地产开发的资源优势，以“先造城、再建屋”的配套设计理念，营造出小区高规格的文化配套体系,1、人性化规划彰显个性 集温泉、旅游、休闲、居住于一体的综合型社区，保利温泉新城的规划布局自成体系，且充满了人文关怀精神,2、创新户型独树一帜 保利温泉新城引入了4+1、5+1的低密度花园洋房 ；中空客厅搭配阳光室、L型长阳台、一步阳台、露台花园等设计元素，使花园洋房更具空间感。原创性的底跃式户型，营造出半地下庭院空间，使外部景观延伸至室内。,贵州省唯一的国家建设部城市住宅金牌小区，是建设部在全国大中城市选择批准建设的83个住宅试点小区之一,项目基本资料： 项目地址：云岩区新添大道南段289号 占地面积:95000平方米 总建筑面积:1100000平方米 总户数:7800

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