2006年普洱市房地产市场调研报告

1、区域房地产市场,普洱市房地产业发展概况,2006年，普洱市房屋建筑施工面积365.9万平方米，比上年下降1.7%，其中住宅施工面积224.0万平方米,下降6.8%；房屋建筑竣工面积221.8万平方米，下降7.8%，其中住宅竣工面积135.2万平方米，下降20.0%。,2007-2008年城区重点拟开发项目一览表,区域房地产市场,普洱市住宅市场分析,当地住宅市场大体可分为中心城区、北部开发区和南部新城区等三个板块。目前的住宅开发虽在这三个区域均有分布，但考察得知未来的市场供应将主要集中在北部和南部。市场处于快速发展阶段，目前市场上在推广的项目多数体量很小且产品雷同形成了明显的同质化竞争。,区域房地产市场,项目规模分析,目前当地在售项目多数体量不足2万平方米，但包括待售项目在内近期推向市场的产品体量预计将超过60万平方米；住宅市场正加紧发展的步伐，未来供应量将迅速增加，市场竞争将愈演愈烈。,区域房地产市场,供应产品类型分析,目前当地现有的住宅产品类型不够丰富，多层住宅仍为主流产品，其中都市品质项目规划的花园洋房产品在当地多层住宅市场上独树一帜。 目前当地规划有小高层住宅和别墅产品的项目极少

2、，市场潜力有待挖掘；其中有别墅产品的个案中纯别墅项目仅茶林溪谷一例，从其预定情况来看市场需求远未得到满足。,区域房地产市场,主力房型面积分析,非别墅住宅产品中，三房两厅两卫的房型是当地的主流，但统计中的各个案面积跨度的差别较大，市场中主要的面积段为110-130平方米；当前“70、90”的宏观政策在当地住宅市场未产生明显影响。,区域房地产市场,主力售价分析,除天景园的小高层产品主力总价突破30万元外，其余个案主力总价主要在18-20万元和20-25万元两个价格段内；从在售产品较好的销售状况来看，置业客群对目前的售价水平接受程度普遍较高。,区域房地产市场,销售情况分析,经考察已开盘项目销售情况普遍较理想，待开盘项目的预定情况也较好；这种情况除市场需求方面的因素外，当地房地产职能部门对开发企业宽松的管理也有重要影响。,区域房地产市场,客源分析,经考察目前当地物业的购买客户主要集中在当地，职业构成较复杂，例如个体私营业者、公务员、教师等；少数客户来自乡镇、周边城市，主要是一些私营业者。,推广渠道分析,目前当地项目的宣传推广采取的媒介主要有户外广告、报纸广告，部分采用电视广告的方式；目前供应的

3、项目多数体量很小，多未着力对售楼处进行包装；不过近期正在推广的新项目正在努力改变这一状况。,区域房地产市场,普洱市住宅市场正处于起步后的快速发展阶段，市场需求量持续增加，这为本项目的启动提供了良好的市场环境。 当地目前的物业发展水平多停留在满足基本生活需求的层面，且物业管理、智能配套等方面较为欠缺，有较大的提升潜力。本项目的启动将对城市住宅产品的升级起到重要作用。另一方面，目前市场上多层住宅产品同质化现象严重，缺乏小高层、高层产品，别墅产品的供应也不足，为本项目合理的产品规划创造了条件。,小结：,区域房地产市场,普洱市成型商业市场分析,普洱当地的商业布局凌乱，没有进行合理地规划。目前仅中心区商业发展相对成熟，但业态业种还不够齐全，档次普遍较低。当地百货、综合性超市、专业市场等各种商业形态均有缺乏，而从现有商业的经营状况看，居民有较旺盛的消费热情，但现有商业设施不能完全满足居民的消费需求。可以预见当地居民对城区商业的进一步提升接纳力较强。,区域房地产市场,街道一般租金情况统计,区域房地产市场,商业干道简况,振兴大道 经营内容：当地南北向主干道之一，商铺密集的路段主要在人民路至五一路一段，

4、主要经营服装、饰品等；经营状况较好。 商铺形态：临街店铺开间为3-3.5米，进深6-10米左右； 租金水平：为1.2-6元/平方米天左右。,区域房地产市场,商业干道简况,边城路 经营内容：当地东西向主干道之一，振兴大道以西一段主要经营通讯器材、建材等，形象档次较低，以东一段主要经营格式休闲服装、饰品等；整体经营状况较理想。 商铺形态：临街店铺开间为3米左右，进深4-8米左右； 租金水平：1.2-3元/平方米天左右。,区域房地产市场,商业干道简况,五一路商业步行街 经营内容：步行街长约700米，为普洱市商业最繁华的街区之一。目前一层商铺入驻率较高，经营状况较好；二层入驻率不高；主要有男女服装、饰品、日用品、打字复印、美容美发等业态； 商铺形式：一层或二层商铺，一层层高3.3米，二层3米左右； 单套开间3-3.3米，进深7-10米；单套面积20-30平方米左右。 租金水平：一层1.5-6元/平方米/天；二层0.5-1.2元/平方米/天；,主要商业个案百货业态,区域房地产市场,中心商务区 简况：普洱市首个SHOPPING MALL 形态的商业项目，集购物、娱乐、休闲、居住为一体。总建面积约5

5、.3万平方米，目前完工并开业的部分为该案的一期，主要为1-3层商业内街及4-6层单身公寓产品，并设有中心广场，引入大型超市大兴量贩及连锁影院星美院线。后续产品的具体规划待定。商铺入驻率较高，经营状况良好。 开业时间：2007年初 经营内容：服装、童装、饰品、化妆品、鞋类、箱包、餐饮、音像、超市、电影院等 商铺形式：分置三层形成内街，一、二层层高3.5米，三层层高3.5米左右；单套开间4米左右，进深8-12米，单套面积30-50平方米左右。 租金：一层2-10元/平方米天；二层0.8-6元/平方米天；三层0.5-1元/平方米天；,财富广场 简况：该案为商业街、住宅结合的大型项目，总建面积约7万平方米。该案商铺出售后没有进行统一管理，目前经营业种较杂，没有明显的业态分区。2007年4月，第八届中国普洱茶叶节曾在该案举行，共有来自泰国、港澳地区、广州、江苏、浙江、湖南以及全省各地236户企业参展，4500多名客商参会。 开业时间：2007年8月 经营内容：男女服装、童装、饰品、化妆品、鞋类、箱包、音像、日杂、五金、建材等； 商铺形式： 一层或二层商铺，建筑围合形成商业內街，一层层高3.3米，

6、二层3米左右； 单套开间3.3米，进深5-9米；单套面积15-30平方米左右。 租金水平：一层1.9-5元/平方米天，二层0.4-2.8元/平方米天；,区域房地产市场,主要商业个案百货业态,世纪商厦 简况：当地为数不多的体量较大的商业单体之一，内街形式，共两层，目前内部处于停业状态。,区域房地产市场,主要商业个案百货业态,禄顺商场 简况：位于主要商业干道振兴大道一侧，一层内街商铺，主要经营服装、小商品，档次低，经营状况一般。,区域房地产市场,主要商业个案专业市场,昆曼建材大市场 地理位置：普洱市茶苑路 开业时间：2007年 总建面积：2万平方米左右 租金水平：0.50.6元/平米/天 简介：昆曼建材市场是集建材、装饰、家具的大型市场，交通便利，但目前无配套设施，管理也较松散，新近开业，人气不足，经营状况平淡。,区域房地产市场,主要商业个案专业市场,义和家具商城 地理位置：普洱市宁洱大道228号 开业时间：2002年12月 占地面积：20余亩 总建面积：1万余平方米 租金水平：1.2-1.5元/平米/天 简介：是中国茶城普洱市第一家专业家具销售市场，配套完善，管理规范，汇聚了40多家国内

7、知名品牌家具，经营状况较好。,区域房地产市场,主要商业个案主要集贸市场,区域房地产市场,主要商业个案综合性超市,区域房地产市场,小结：,普洱城区目前的商业多数档次较低，且商业业种不很完善，尤其是专业市场类型很不完善，带有民族特色的休闲、娱乐、餐饮类为市场空白点，尤其是普洱茶产业的市场升级空间较大，本项目的打造具有较大的优势。 另一方面，市场上也缺乏诸如电脑、电子类市场，而现有市场在硬件和管理上都存在一定的欠缺，这一方面的提高是本项目提高竞争力的重要因素。,区域房地产市场,景洪市住宅市场简析,景洪市住宅市场发展起步早于普洱市，发展相对成熟，城区面积小于普洱市但住宅供应量相对较高，产品形态也更为丰富，本次调研选取有代表性的楼盘进行分析，以求反映景洪市目前住宅市场的发展现状。,区域房地产市场,楼盘规模分析,目前市场上的一般楼盘规模高于普洱市，但大多数在10万平方米内，体量较大的也在20万平方米以内。,区域房地产市场,产品类型分析,目前当地市场上不论多层、小高层还是别墅产品均有较大的供应量，市场上对这三种产品的接纳程度都较高。当地市场上没有高层产品，多层产品主要为6层，小高层主要为12层，部分

8、为9层。多数楼盘配有商铺，个别楼盘商业体量较大。,区域房地产市场,主力房型面积分析,一般住宅产品中三房两厅一卫或两卫的房型及单身公寓房型均为房型配比设计的主流房型。 别墅产品的面积划分差别较大。,区域房地产市场,主力产品售价分析,当地市场住宅产品售价水平相对普洱较高，其中精装修单身公寓产品作为当地住宅市场主力产品之一以其总价低的优势。 当地别墅产品习惯于按总价销售，不对每平方米建筑面积单独报价，由于产品单套面积及项目区位等的不同造成总价差别较大。,区域房地产市场,销售情况分析,当地住宅市场还处在快速发展期，在售个案多数销售进度较理想，余量不大。,区域房地产市场,客源分析,当地市场客户地域来源较广，本地客户虽相对较多但外地客户所占比例也较高。从职业特征来看，当地和外地来此的个体私营业者所占比例较重，公务员、教师等也是主力人群。在置业用途中，自用和投资的各占50左右。本地人一般倾向于在当地置业，除工作调动等特殊原因外不会在异地置业。,广告渠道分析,当地楼盘的广告渠道主要有楼书、电视、报纸、广告牌、路旗等常见广告方式。也有部分楼盘采用短信、开发商网站、举办活动等来进行推广。,区域房地产市场,

9、小结：,景洪市的住宅市场相对于普洱启动较早，随着近年住宅市场的持续发展，逐渐形成了以多层、小高层、别墅并列为市场主力产品的现状，单套住宅主力面积偏大，然而从在售项目的销售情况来看，销售速度依然较理想，可见市场仍有较高的需求。目前所供应楼盘的体量、规划水平、包装、营销模式等都较成熟，对本项目启动后的运营有很大的借鉴意义。 当地市场的置业客户本、外地均有较高比例；置业目的上，自用和投资也各占50；这和当地老牌旅游城市的城市性质密切相关。当地居民倾向于在本地置业，极少在外地购房者。,区域房地产市场,景洪市商业市场分析,景洪市的商业总体来看较普洱市繁荣，主要的商业道路也较多，目前已基本形成两大商圈：以莎湾国际商业广场为主的中心商圈和以天城大卖场为核心的商圈，但还是存在诸如部分业态缺乏、商业管理不完善等问题。,区域房地产市场,主要商业街,勐泐大道,区域房地产市场,主要商业街,宣慰大道,区域房地产市场,主要商业街,景德路,区域房地产市场,主要商业街,嘎兰南路,区域房地产市场,主要商业街,民航路,区域房地产市场,主要商业街,金鹿巷,区域房地产市场,主要商业街,勐腊路,区域房地产市场,主要商业个案-服装百货商场,莎湾国际商业广场 简介：是当地最有影响力的成型商业项目，主体商铺三层，一层商铺形成内街，二、三层也分割成独立商铺。主要经营各类服饰、箱包、童装、内衣、饰品、化妆品等，三层引入连锁影院星美院线，另设有休闲娱乐区和餐饮区，目前经营状况较好。 开业时间：2005年； 商铺分割：开间4米，进深5-8米，层高3.5米； 租金水平：一层外侧临街部分4-10元/平方米天；内侧3.2-5元/平方米天；,区域房地产市场,主要商业个案-服装百货商场,大兴时代广场 简介：是当地较老的成型商业项目，主体共五层，目前仅一、二层开业，一层商铺形成内街，二层为板式商铺。主要经营中档服饰、皮具、童装、通讯器材、首饰等，经营状况不理想。 开业时间：2006年； 商铺分割：开间4米，进深6米，层高3.7米； 租金水平：一层内街2.5-3.7元/平方米天；,区域房地产市场,主要商业个案-服装百货商场,金水岸购物中心 简介：体量较小，住宅楼底商，主要经营中低档服装。 开业时间：2005年； 商铺分割：开间3-4米，进深6米左右，层高3.5米； 租金水平：一

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