(ppt)房地产企业所得税政策讲座主讲人：长沙税务干部学院 刘慧平

1、,房地产企业所得税政策讲座 主讲人：长沙税务干部学院 刘慧平,新31号文出台背景,2001年 国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知（国税发2001142号） 2003年 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号） 2006年 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税 问题的通知（国税发200631号）（旧31号文） 2009年 房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号文）（新31号文）,新31号文框架,第一章 总则 （共4条） 本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、开发产品完工条件及核定征收的管理。 第二章 收入的税务处理 （共6条） 本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率等进行规范。 第三章 成本费用扣除的税务处理（共14条） 本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规范，同时明确了维修基金、配套设施、按揭保证金、境外销售佣金、利息支出等的税务处理。,新31号文框架,第四章 计税成本的核算 （共11条） 本章主要对计税成本的核算进行规范，首次提出计税成本对象的确认原则、核算程序以及成本分配

2、方法，特别是对计税成本的6个成本项目内容的重新界定、预提费用的处理意义重大。 第五章 特定事项的税务处理 （共2条） 本章主要对投资方投入资金同开发商合作建房的处理进行规范。,一、征收方式 第四条 企业出现中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。,中华人民共和国税收征收管理法第三十五条的规定为：“ 纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额： (一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的； (二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； (三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； (四)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的； (五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的； (六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 ”,二、完工标准 第三条 企业房地产开发经营业务包括土地

3、的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二） 开发产品已开始投入使用。（三） 开发产品已取得了初始产权证明。 解读： 1、完工条件（除土地外）：竣工、使用、产权孰早的原则。 （与原31号文相同） 2、各种开发产品的种类，包括土地、住宅、商业用房、其他建筑物、附着物、配套设施等。 3、土地开发的完工条件未明确。,注明： 1、施工单位提交工程竣工报告 2、监理单位提交工程质量评估报告 3、勘察设计单位提交工程检查报告 4、施工单位签署工程质量保修书 5、工程质量监督站出具工程质量监督报告 6、开发商形成工程竣工验收报告 另还有规划、消防、环保等部门 初始产权证明一般指大产权证明 投入使用文件关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知.doc,根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。,三、收入总额的规定 第五条 开发产品销售收入的

4、范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 注意：这里所说的发票，包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入,四、收入实现的条件 第六条：企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了销售合同、预售合同并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。 因此，按照新政策规定，房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。,五、视同销售收入 第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类

5、开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 取消了“将开发产品转作固定资产”视同销售的规定。这样一来，营业税、土地增值税、企业所得税的规定基本一致。是否视同销售，最根本的标志是“产权是否转移”。,六、预计毛利率的规定 第八条：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定： （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。 （二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 （三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。 （四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。,提示： 1.与国税发【2006】31号文件相比，第一、除经济适用房以外，毛利率普遍下调5%；第二、使用3%毛利率的项目，在经济适用房的基础之上，又增添了限价房和危改房，范围扩大。 2.是否属于经济适用房、限价房和危改房，必须要有政府批文，在手续没有批下来之前就进行预售的，税

6、务部门将按照正常的房屋销售对待。,七、预计毛利额和应纳税所得额的计算方法。 第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。,问题：与预计收入相关的费用、税金及附加是否允许扣除？ 毛利额销售收入销售成本 所得额利润总额（假设不需调整）销售收入销售成本销售税金期间费用 从以上公式可以看出，毛利额与所得额是两个不同的概念。是无法合并的。只有将毛利额经过调整变成所得额后才能合并。而要想将毛利额变成所得额只有在扣除“相应的税金及其费用”后才能实现。 根据以上分析，按照新办法规定，计算企业应纳税所得额时，与预计收入相匹配的税金、附加及相关费用应该予以扣除。特别是按照前面关于收入的界定原则，与预计收入相匹配的广告费、业务宣传费、业务招待费也应予以扣除。,应纳税所得额到底应如何计算？ 【案例】（1）某房地产公司（坐落在省城）2008年度开发A项目，预售房款780

7、00000元，当年开发产品未完工。当年缴纳营业税金及附加4329000元，期间费用6500000元。2009年度 A项目全部完工，实现收入120000000元，开发成本60000000元，该项目2009年度缴纳营业税金及附加2331000元。 （2）2009年度又开发了B项目，截止到年底项目也完工，共实现收入45000000元，开发成本27000000元，缴纳营业税金及附加2497500元。该企业2009年度期间费用共发生8900000元。 计算该企业2008、2009两年应缴纳企业所得税（假设不需进行其他纳税调整）。,1、2008年： 企业的利润总额065000006500000元 该企业产品未完工，应根据国税发【2009】31号文件第八条、第九条规定计算缴纳企业所得税。 应纳税所得额7800000015%43290006500000871000元 应纳企业所得税87100025%217750元。,2、2009年： 企业的利润总额120000000450000006000000027000000432900023310002497500890000059942500元 本期扣除的前期

8、营业税金及附加4329000元应作纳税调增（调整的税金填在“纳税调整表”第六项“其他”栏内）；上期按预计毛利率计算的预计毛利11700000元应予以调减（调整的“预计毛利额”填在“纳税调整表”第五项“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏内。 应纳税所得额5994250043290001170000052571500元。 应缴纳企业所得税5257150025%13142875元 【注：A项目此前销售收入的实际毛利额7800000060000000120000000100%36000000元；A项目实际毛利额与预计毛利额的差额360000001170000024300000元】,八、成本费用扣除范围 第十二条：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 注意：一个是“发生的”；一个是“按规定”。 根据这两个词我们可以理解为只要是企业实际发生的符合税法规定的费用、成本税金及附加等都可以扣除。所谓按规定可以理解为按照企业所得税法及其实施条例等规定。比如：广告费、业务宣费、业务招待费必须按照收入的一定比例计算扣除。,九、利息费用的扣除。 第二十一条：

9、企业的利息支出按以下规定进行处理： （一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 （二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。,问题：企业贷款后又借给关联企业应怎样缴税？ 【案例】假设房地产公司和建筑公司是同一个老总，3月份建筑公司从银行贷款200万元，转入房产公司用，请问两家公司怎样做帐务处理？建筑公司是否需要缴纳营业税？ 辨析答疑： 1、会计处理： （1）建筑公司账务处理： 取得贷款时： 借：银行存款 贷：短期借款（长期借款） 借给房地产时： 借：其他应收款 贷：银行存款 收回借款和利息时： 借：银行存款 贷：其他应收款（借款本金） 其他应付款（收回应由房地产公司负担的贷款利息） 还银行贷款及利息时： 借：短期贷款 其他应付款 贷：银行存款（本金加利息）,（2）房地产公司账务处理： 借入资金时： 借：银行存款 贷：其他应付款 按月计息时： 借：财务费用（或开发成本） 贷：其他应付款 还款、支付利息时： 借：其他应付款（本金加利息） 贷：银行存款,企业所得税问题：根据国税发200931号文件：“企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。” 营业税问题：财政部、国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知 （财税字20007号 ）： 为缓解中小企业融资难的问题，对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水

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