工程设施设备安全培训课件

1、物业设备设施安全管理,一.设备运行与管理作用和任务,二. 设备设施结构及运行原理,三. 典型故障分析及处理措施,四. 设备管理队伍建设,五. 设备运行与保养,六. 突发事件处理,七.能耗管理,九. 物业前期设备接管,十.国外设备管理简介,八. 设备档案资料管理,目 录,重要性：自从物业管理作为一种社会化、专业化服务模式在中国诞生以来，经过20多年，形成了多样化的发展趋势，而设备管理一直是物业管理中重要的环节之一。 目标：随着房地产投资规模的不断扩大和投资形势的多样化，物业的业主或投资者希望通过物业的经营和管理，不仅使其物业在运行中能够保值，而且实现增值。而物业设备的运行管理的优劣直接影响到了物业的保值和增值。 目的：全面、系统了解设备管理的过程。 对象：设备管理相关的管理人员。 设备：主要指高层物业（办公大楼、商业楼宇）机电设备 重点：各系统设备的技术原理及关键点 难点：工程 队伍的建设及管理,前 言,多功能、大型化：现代商业物业已经摆脱了只提供一般办公室的传统，成为人们商务、饮食、购物、娱乐、运动、休闲等集多功能为一体的综合性大型建筑物业。 最新科技：现代高层建筑的一个重要标志，就是

2、不断把现代科学技术的最新成果应用于建筑设施之中，为客人在物资上、精神上的需求提供最优质的服务。 高依赖程度：物业设备、设施朝着追求舒适和豪华，和设备的复杂化、多样化发展。物业对设备的依赖程度也越来越大。 专职部门：物业管理企业中必须设置专门负责设备管理与运行的工程部。其主要职责是负责能源控制、设备管理、运行操作、保养和维修。,1、物业设备设施管理的作用,A、物业管理公司：主要设置工程部来负责整体物业设备设施的运行和维护保养，也包括了物业本体的修缮工作。 B、大中型工业企业：对于设备管理部门主要设为：动力部（科）、设备部（科）、机修车间（机修分厂），主要管理工厂内部的机电设备，在各车间配备值班机修工（钳工）和 电工。而工厂的土建，结构，房屋修缮一般由专门的基建科完成。按照计划执行设备的保养、中修和大修的工作。有较长的设备管理历史和经验。普遍来说整体设备技术落后、但个别部分又非常专业，例如企业的主力生产、加工的设备的维修人员的技术水平相当高。设备管理人员素质较高，大学本科生和工程师人数多。设备管理系统性很强，但有些分工非常具体、工作效率底。 C、星级宾馆：设备管理部门称为动力部或工程部。设

3、备类型与商业物业的类型相似。岗位设置亦几乎相同。所不同的是宾馆设备管理针对是单一业主。宾客只相当于租户。设备管理重运行、轻保养，基本不做投资较大的中修和大修，不会做全面的设备改造，除非新的管理层接管或全面重新装修改造。 宾馆的运行特点是要求24小时开业。所以很多保养工作是非常困难的。例如不可能停电做配电房的保养、也不可能停水来清洗水池。 D、专业设备公司：作为该企业的产品或工程的售后服务而设立的技术服务部或维修部。主要做质保期以内的技术服务工作，质保期过后一部公司分仍可能于业主继续签订维保合同，做好维修工作，基本没有系统的保养。,2、 物业设备管理与其它设备管理区别,科学的运行管理和严密的系统保养 最佳的性能发挥与最优的成本控制 科学： 1、理论的肯定和证明必须靠公众都能够观察了解的客观事实，不能单凭学者个人的经验。 2、尽量使用数理化的方式来说明假设，以便精密地测试和修正 3、尽量使用各种论述精确，能用严密的试验或否定。 4、使用自然科学所惯用的“厘米克秒”制作为度量工具 （1949年芝加哥大学的一次跨科学会议上对科学的讨论） 科学的方法：1、明确问题。2、探索和研究有关理论和模式。

4、3、形成假设、4选择适当的研究方法。5、通过观察测试试验，进行论证。,3.管理宗旨及理念,4、设备管理主要任务,前期接管,操作运行,维护保养,更新改造,对所管辖范围的设备清点，登记，建立台帐，性能评估,对设备的开关（启动停 止） ，状态记录、检查、分析,通过擦拭、清扫、调整等一般方法 对设备进行护理， 以维持和保护设备 的性能和技术状况，三级保养制：日常、一级、二级,方案制定 预算控制 质量监管 竣工验收,设备系统分类,按照建筑设备设计、施工专业分工，便于今后的物业接受和管理宜分为以下8个系统： 供配电 给排水 消防 通风空调 电梯 弱电 土木设施 H 其他特殊设备,二. 设备设施结构及运行原理,供配电,电工知识：电流电压电阻； 交流电：电压频率相位；无功功率有功功率 供配电系统主要包括 高压电缆开关柜变压器低压开关柜配电箱用电设备 供电设备：空气开关漏电开关电能表避雷器电容器（ 无功功率补偿）,1）负荷级别 一级负荷：供电中断将造成人身伤亡；或在政治上、经济上造成重大影响；或破坏重要交通枢纽、通讯设施、公共场所的正常秩序，带来极大是政治、经济损失。 高层建筑要求安全、可靠、方便、舒适

5、，故集中了大量现代化的生活设施设备。这些设备大部分能源取自电力。一般高层建筑的电力负荷按一级负荷考虑，必须采用两路高压电源供电，且符合下列条件之一： A 两路高压电源之间无联系，即高压电源进线来自供电部门不同的变电站。 B 两路电源之间有联系，但发生故障时，两个电源一般不会同时损坏；如两路高压进线来自供电部门的同一区域变电站，但不是同一台降压变压器或同一段母线。高层建筑除了两路电源进线外，还应配备自备发电机组。,二. 设备设施结构及运行原理,供配电,2) 供电方式主要有二种 A）两路高压、正常时一用一备，当正常工作电源事故停电时，另一路备用电源自动投入。具体应用时将两路高压供作电互为备用，加自备发电机组。发电机容量占变压器容量的1020，（一般取中值16） 投资较大，可靠性高，线路损耗低（正常工作时负载率较低），变压器较富裕，负债率正常工作时为50，变压器损耗较高，无功功率较高。 实际操作时，一般不采用高压自动投入方式，仍然采用人工切换方式。因为必须由人工准确判断故障原因后切换，方能安全可靠。 B）两路高压 进线，同时工作，当其中一路故障时，由母线联络开关对故障回路供电，比A增加了母连

6、和电压互感器柜，投资加大，电房面积增加。目前在广州较常见,二. 设备设施结构及运行原理,设备系统分类,A 供配电,高压供电子系统 高压进线隔离柜、高压进线柜，计量柜、变压器柜、联络柜、母线隔离柜、互投柜、直流屏等。高压配电设备的保护（辅助）装置及高压送（配）线缆（槽）；,供配电,变压器： 包括油浸式，干式变压器。 油浸式的冷却介质变压器油是可燃的。 环氧干式变压器允许温升高，体积小、可靠性高，但过载能力低。 变压器负载率经常小于30式应进行经济考核后，合理更换变压器或调整系统运行。 变压器并列运行式按组合后的技术特性，选择最佳的运行方式。 变压器分列运行时，按照技术特性，根据变压器的总损耗最小的原则合理分配负荷。,二. 设备设施结构及运行原理,SCB10变压器,特点: 科学合理的设计和浇注工艺，使产品局部放电量更小，噪声低； 散热能力强，在强迫风冷条件下可以在125额定负载下长期运行； 并配有智能温控仪，具有故障报警，超温报警，超温跳闸以及黑匣子功能； 通过RS485串行接口与计算机相连，可以集中监视和控制。,设备系统分类,A 供配电,变压器子系统: 变压器、风机；,变压器的效率： 在

7、额定功率时，变压器的输出功率和输入功率的比值，叫做变压器的效率，即 =(P2P1)x100% 式中为变压器的效率;P1为输入功率，P2为输出功率. 变压器传输电能时总要产生损耗,铜损是指变压器线圈电阻所引起的损耗.当电流通过线圈电阻发热时，一部分电能就转变为热能而损耗.由于线圈一般都由带绝缘的铜线缠绕而成，因此称为铜损.,铁损包括两个方面. 磁滞损耗：当交流电流通过变压器时，通过变压器硅钢片的磁力线其方向和大小随之变化，使得硅钢片内部分子相互摩擦，放出热能，从而损耗了一部分电能，这便是磁滞损耗. 涡流损耗：当变压器工作时.铁芯中有磁力线穿过，在与磁力线垂直的平面上就会产生感应电流，由于此电流自成闭合回路形成环流，且成旋涡状，故称为涡流.涡流的存在使铁芯发热，消耗能量，这种损耗称为涡流损耗.,变压器的效率与变压器的功率等级有密切关系，通常功率越大，输出功率损耗就越小，效率也就越高.反之，功率越小，效率也就越低.,供配电,低压配电子系统:低压主进柜、馈线柜、联络柜、电容器柜、计量柜、出线柜，用户配电柜（箱）、低压配电设备的保护（辅助）装置、低压送（配）线缆（母线槽）;,二. 设备设施结构及

8、运行原理,供配电,发电机子系统: 发电机,储油罐,冷却系统、排烟管道、充电设备;,二. 设备设施结构及运行原理,通风空调,空调即空气调节。通过机电设备调节大厦内的空气指数，已达到人或设备所需要的最佳的舒适度。 空气指数： 温度 湿度 气流速度 空气洁净度：通风管道的清洗 中央空调系统适应于集中商场及大型商厦的楼宇。,二. 设备设施结构及运行原理,通风空调,中央空调子系统: 制冷主机、控制柜传感器; 冷却水子系统:冷却泵、冷却塔、阀门隔音材料; 冷冻水子系统: 冷冻泵管道、压差开关、阀门、膨胀水箱、二次热交换设备、 末端设备子系统:空气处理机（风柜）、送风机（新风机）、排风机、排气扇,空调管网、处理设备、配套电气控制设备等。 其他空调子系统 ：恒温恒湿空调机、医疗专用净化空调、窗式空调机、分体空调机、热泵式空调、配套电气控制设备正负压系统、氧气系统及配套电气控制设备,二. 设备设施结构及运行原理,电梯,二. 设备设施结构及运行原理,电梯,二. 设备设施结构及运行原理,电梯,2)结构 （8大系统） 曳引系统：电动机，制动器，减 速箱，钢丝绳，导向轮，反绳轮 导向系统：导轨，导靴、导轨架 轿

9、箱： 轿箱门，轿箱体 门系统：轿箱门、层门、开门机、门锁装置 重量平衡系统 电力拖动系统 电器控制系统 安全保护系统：限速器、安全钳、缓冲器。限位开关（端站保护装置） 据资料介绍：电梯每8亿3百万次才发生一次事故，按照电梯每年运行30万次，要2777年才发生一次不幸事故，所以乘电梯比走楼梯安全10倍。对于客户而言电梯故障主要带来一种心理的压力。而导致对服务质量的影响。,二. 设备设施结构及运行原理,二. 设备设施结构及运行原理,电梯事故特点 1）电梯事故中人身伤害事故较多，伤亡者中电梯操作人员和维修工占比例大。 2）电梯门系统的事故发生率较高，因为电梯的每一运行过程都要经过开门动作过程两次，关门动作两次，使门锁工作频繁，老化速度快，久而久之，造成门锁机械或电气保护装置动作不可靠。,电梯,电梯管理关键点 1）安全管理 2）维保质量监管 3）防水：机房进水、走道浸水、底坑渗水。 4）通风：夏天高温，春天防潮 5） 紧急放人：,给排水,供水子系统:生活水泵、气压装置、水箱、水池、配套电气控制(变频) 、闸阀、减压阀、止回阀、各式水龙头、开水器、直饮水设备,泳池水净化设备； 排水子系统:污水池, 化粪池、潜水泵配套电气控制设备、隔油池、地漏(隔气),污水处理设备;,二. 设备设施结构及运行原理,关键点：变频水系统，管道压力，地下管道破裂，阀门定位,给排水,给水分类： 生活给水系统 供给人们饮用、烹饪、洗涤、冲洗等生活用水的系统，水质必须符合国家有关生活饮用水卫生标准。 生产给水系统 供给各类产品制造过程中所需用水及冷却、产品和原料洗涤等用水。空调冷冻、冷却水。 消防给水系统 消防专用水，对水质要求不高，必须满足建筑防火规范对水量和水压的要求。 给水方案： 直接给水 室外给水管网和水量能满足室内用水要求时，直接向室内供水。有时设置水箱调节。 间接给水 通过水箱或升压设备（水泵）后进

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