城市土地利用与空间结构 (2)课件

1、第五章 城市土地利用与空间结构,第一节 城市土地概述 第二节 土地竞租与城市土地利用 第三节 城市空间结构与功能分区,第一节 城市土地概述,一、土地的特性 （一）、土地的自然特性 总量的有限性、自然条件的差异性、位置的固定性、使用的耐久性 （二）、土地的经济特性 （）稀缺性 （）区位可变性 （）边际产出递减性 （）土地经营的垄断性,日本神户人工岛,日本关西机场,（三）土地的区位与土地使用 区位，即某种活动所占据的场所在城市中所处的空间位置。 城市土地是城市各种活动的载体，这些活动场所和连接它们的交通路线与设施，形成了城市的空间结构，构成了空间上的相互关系。 、可达性：指空间联系的使得程度，主要与城市的道路系统和交通网络有关。 、互补性（相关性）：相邻土地不同的城市功能相互补充的活动聚集在一起，增强了用地吸引力，提高了土地使用的效益，出现聚集的正效应。 、排斥性：相邻土地上功能相互排斥的活动聚集在一起，使土地使用效益下降，出现聚集负效应。,二、城市土地的涵义与特征 1、涵义：指城市市区即建成区范围内的土地，即城市建设用地，其土地人口密度高，建筑稠密，设施比较齐全 从行政区域上来划分，城市

2、土地有三个层次： （1）城市建成区的土地，即城市建设用地 （2）城市规划区范围内，除去城市建成区的外延扩建区域，目前大部分仍为农副业生产和村镇占用的土地 （3）城市行政辖区的土地，指城市行政区域内全部土地,2、特征： （1）城市土地位置的特殊重要性 （2）城市土地基础设施的依赖性 （3）城市土地使用方向上的相对固定性 （4）城市土地的有限性 （5）城市土地利用的集约化程度非常高,土地集约利用（intensive land-use）,定义： 在单位面积土地上投入较多的资金、物质、劳动和技术以提高集约度的土地经营方式。 所谓农业土地集约利用，是指在一定面积的土地上，集中地投入较多的生产资料和生活劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一种农业经营方式。按照生产要素投入的构成不同，农业土地集约利用分为资金密集型、劳动密集型和技术密集型。 由于土地利用报酬递减规律的作用，土地利用集约度的提高是有限度的，理论上，当对土地连续投入资本和劳动力达到经济上的报酬递减点，即边际投入等于边际产出时，经营者将不会追加投入，这一临界点就是土地利用的集约边界，达到了集约边界的土

3、地利用称之为理论上的集约利用；反之，未达到集约边界的土地利用称之为理论上的粗放利用。,城市用地分类:,R 居住用地 住宅用地 C 公共设施用地 M 工业用地 W 仓储用地 T 对外交通用地 S 道路广场用地 U 市政公用设施用地 G 绿地 D 特殊用地 E 水域和其他用地,主要城市用地及特点,二、城市土地地租,（一）地租定义 马克思主义认为，地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者所占有的部分 资产经济学家认为，地租是土地在生产利用中自然产生或应该产生的经济报酬 地租=总收益总成本 产生的经济基础：存在土地所有者和不占有土地的直接生产者，后者在土地利用中有剩余物被前者占有,1、级差地租,级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。 造成土地等级差异的原因： 一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性 二是不同地块的地理位置存在差异 三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性,2、绝对地租,绝对地租是只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租。 不仅使用

4、劣等地要支付绝对地租，而且使用中等地和优等地所支付的地租中，也包含着一个绝对地租。,3、垄断地租,垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。 某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品。这些产品可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出售。 这种垄断价格产生的超额利润，由于土地所有者拥有对这种具有特殊性质的土地的所有权，因而转化为垄断地租，落入土地所有者手中。,（二）城市地租,、城市级差地租,城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。 （1）城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、运输时间的长短和运费的高低 （2）城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小，从而直接决定着企业销售额 （3）商业地租是城市地租最典型的形态,城市级差地租I：城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。 城市级差地租II：由于各次追加投资生产率的不同，形成了级差生产力，这种级差生产力也必然转化为级差超额利润,城市级差地租影响选址,最高收益产业 较高收益产业 低收益产业和居民区,（1）城市绝对地租 城市土地所有权由国家

5、垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。 城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三产业提供的，城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的，它的优劣评价尺度主要由位置确定,、城市绝对地租和垄断地租,来源：城市绝对地租= 产品的市场价格成本价格平均利润,（2）城市垄断地租 城市垄断地租，是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租 垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，由购买者的需要和支付能力决定 如：黄金地段、旅游景点,、城市地租的性质,（1）城市地租以农业地租为基础 （2）因位置而形成的级差地租是城市地租的主要形式 （3）商业地租是城市地租的典型形态 （4）城市地租具有相当大的垄断性 （5）城市土地投资的地租效应具有明显的扩散性 （6）城市地租比农业地租更具有积累性,1、地租和房地产价格：地租变动直接影响着房地产价格上下波动。地租水平提高，将使房地产价格上涨，反之，地租水平降低，将使房地产价格下降 2、地租与城市房地产开发 地租

6、水平的高低，进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素 地租是城市土地使用者选择用地的信号和指标,三、地租与城市房地产,房价决定地价，地价决定房价？,三、城市土地市场,1 、城市土地市场：是城市土地使用权交易的总和 2 、土地市场的构成： 一级市场：国家垄断使用权 二级市场：用地者相互转让使用权,一级市场：是国家凭借对城市土地的所有权，把一定时期的城市土地使用权批租或出让给城市土地的经营者和使用者，使城市土地使用权在国家与城市土地经营者、使用者之间纵向流动而形成的各种经济关系的总和。 二级市场：是城市土地使用权在城市土地经营者、使用者之间的横向流动或转让过程中形成的各种经济关系的总和，具体表现为获得城市土地使用权的经营者（使用者），直接将土地投入市场流通，或通过建设商品房间接地将土地投入市场流通,土地市场运行体系,土地市场,土地使用权 出让市场,土地使用权 转让市场,到期收回 转让收回 其他收回,土地 征用,土地 出让,土地转让 土地出租 土地转租,一级市场,二级市场,四、城市土地市场的特性,1、不完全性 2、交易特殊性 3、多层次、多方位性 4、投机性 5、交易行为的延续性,（

7、）城市土地资源的稀缺性和土地所有权和经营权的垄断性是土地市场不完全的基本原因。 （）城市土地位置的固定和异质性使土地市场的竞争进一步受到限制 （）政府干预是城市土地市场不完全性的又一重要原因。,土地交易事实上是土地利用的权利发生流转或再界定。,（）市场模式的多元化 （）流通形式的多样化 （）交换价格的多层次性,（）房地产投机活动往往是伴随着房地产市场的旺盛而同时出现的。 （）房地产行业是一个高风险、高利润的特殊行业。 （）城市房地产交易是一项需要规范化、契约化的复杂困难的市场行为，交易过程除直接交易双方外，一般总有第三者介入。,中国土地市场过程,1、国家向农民集体征用土地 第一、城市政府和县级政府的土地行政管理部门代表国家行使国有土地的出让权。 第二、农民土地被征用，不是为了自身的经济利益，或者并不自愿，为了国家的利益和“公共”的利益，带有一定的强制性。 第三、政府与农民无论在身份上还是在经济上都是不平等的。 第四、征地的补偿费不是土地价格。,2、政府向开发商出让土地使用权 第一、主体在经济上是不平等的。 第二、双方的交换不是完全开放的、自由的、充分竞争。 第三、开发商不是土地的最终使

8、用者。 第四、市场主体的单位数量是有限的。,3、开发商出售房地产 第一、虽然矛盾和问题最多，但是最符合市场规则，一般说是最透明和平等的。 第二、土地的产权与地上建筑物或构筑物的产权存在严重的不一致。 第三、由于住宅的类型很多，不仅形成住宅价格的巨大差异，而且造成居民对国家土地资源分享权利的严重不公。,荷兰：三大措施实现政府对土地利用的有效调控,一是实行严格的空间规划（土地利用规划）与土地用途管制 二是进行高效的土地整理 三是实行公益色彩鲜明的土地储备,第二节 土地竞租与城市土地利用,一、不同产业的投标租金模型 1、制造业的投标租金模型 企业经济利润： 经济利润=总收益-生产成本-运费-总地租 投标租金模型： 租金=（总收益-生产成本-运费）/土地使用量,2、服务业的投标租金模型,：总收益 ：非土地要素成本 ：交通成本 ：土地使用量,二、城市土地利用的一般均衡,各类土地利用付租能力随距离递减示意图,第三节 城市空间结构和功能分区,一、城市内部地区分类 1、中心商业区（CBD）：几乎所有的城市活动都集中在此，具有最大的便利性，一般是城市内部交通路线的核心和枢纽，是城市的商业中心、金融中心和

9、服务中心。它的独特性决定了围绕这些位置展开激烈竞争，从而提高了土地价格，并使其容积率大大提高,20世纪城市发展与CBD功能演化阶段表,CBD内部（水平方向和垂直方向）分区明显,注意：只在特大城市才会形成CBD,纽约曼哈顿有两个中心商务区(简称CBD)，一个是华尔街地区，为著名的金融贸易区，白天人来车往，可一到晚上人去楼空，成为“空心城”；另一个是以洛克菲勒为中心的商业区，白天游人如织，夜晚歌舞升平，成为“不夜城”。据此回答12题。 1“空心城”反映CBD的一个重要特点是( ) A经济活动最为繁忙 B建筑物高大稠密 C人口数量昼夜差别大 D内部分区明显 2与“不夜城”相比，“空心城”没有发挥CBD的哪一项功能( ) A商业活动 B金融贸易 C通信联络 D休闲、娱乐,C,D,武汉的CBD,武汉CBD选址于汉口的王家墩地区。该地区土地资源充足，区位条件优越，周边基础设施配套完整，地面拆迁压力小。 武汉CBD定位为以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主的现代服务业中心，形成以银行、保险、证券等投资公司、集团总部办公为主，辅之以法律、会计、信息、咨询策划、广告等中介服务业，汇聚会展、零售、酒店、居住等功能的综合性城市中心区。,建筑总规模约1300万平方米，建设周期为15-20年，整体基础设施建设及相关运营费用投资约人民币40-50亿元，项目开发建设计划吸引投资总额约人民币1000亿元。,武汉的CBD,武汉CBD展示模型,武汉CBD中央商务区总体效果图,武汉CBD中央商务区一角,2、过渡区 围绕着中心商业区形成的一片有混合用途的区域，在这些区域内有仓库，小型制造业，还有交通设施和适宜居住的土地。最初过渡区的住房都是提供给中等和高等收入群体，后来逐渐成为低收入者的居住区 过渡区的土地、房产交易市场逐渐萎缩，许多房东都是靠出租房屋，赚取一定租金收入，同时保留房屋或土地的产权,3、郊区 郊区主要是低密集度和中密集度的居住用地。随着交通设施的发展和电力供应得到保障后，郊区对制造业愈来愈具有吸引力 4、城乡结合部 城乡结合部主要是一个通勤区，目前外来的高收入人口一般已超过当地从事园艺和农业的人口,二、城市空间结构的基本模式,1、同心圆模式： 该理论认为城市

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