房地产企业纳税评估课件

1、2019/4/19,1,房地产企业纳税评估,河南省税务干部学校 郭丽霞 0371-67991318 ,2019/4/19,2,课程内容,房地产产业概述 房地产产业纳税评估流程 房地产产业纳税评估方法与技巧,2019/4/19,3,省房地产开发企业共9209户,房地产税收收入占地方税收总收入的 12.1 %,2019/4/19,4,（一）概念及法规 房地产企业是指从事房地产开发和经营的经济组织，是伴随我国土地使用改革、城乡住宅建设事业的发展以及城镇住宅商品化的推行而发展起来的一种新兴产业，它与施工企业、工业制造企业有一定相似之处，但又不同与这些产业，而形成一个独立的产业房地产业。 1、房地产开发。包括土地开发和房屋开发。 2、房地产经营。 广义的房地产经营指从房地产开发到房地产售后服务的全过程。,一、房地产产业概述,2019/4/19,5,狭义的仅指房地产出售、租赁和抵押。 目前我国的房地产经营主要指房地产出售和租赁，是房地产从生产进入消费过程的两种基本形式，也是房地产开发企业经营收人和经济效益的主要来源。 3、配套设施开发和建设。配套设施开发和建设指根据城市建设总体规划开发建设的大型配

2、套设施项目，包括市政、公用、动力、通讯等城市基础设施建设，也包括开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；开发项目外为居,2019/4/19,6,民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等；开发小区内公共配套设施，如居委会、自行车棚、幼儿园等。 4、代建工程开发和建设。代建工程是指房地产开发企业接受当地政府和其他单位委托，代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、房屋建设工程、道路铺设工程，供热、供气、供水管道以及其他市政公用的设施等。,2019/4/19,7,第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：,2019/4/19,8,以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合以下条件： 按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金，并且取得土地使用权证书。 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建

3、设，对土地进行供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公共设施的建设，达到场地的平整，形成工业用地或其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经形成的，还应当形成房屋所有权证书。,城市房地产转让管理规定,2019/4/19,9,第五条 商品房预售应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二） 持有建设工和规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工和建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 第六条 商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售， 应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。,城市房地产预售房管理办法 ,2019/4/19,10,第七条商品房现售,应当符合以下条件： (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (四)已通过竣工验收； (五)拆迁安置已经落实； (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配

4、套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； (七)物业管理方案已经落实。第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。,商品房销售管理办法,2019/4/19,11,房地产企业财务特点,由于房地产项目投入资金量大、周期长，大多数情况下仅依靠开发商的自有资金难以满足。在建设资金构成上，负债往往占相当比重，自有资金仅占较小比例。规模较大的项目所用资金一般会超过开发商的资本。因此房地产企业有如下财务特点： 各类财务指标与目前进行项目密切相关，而与已完成项目关联性较小。一个失败的项目可能将以往多个成功项目的收益抵消。 开发项目时，往往负债率较高，很少有开发商在开发具体项目时，全部使用自有资金。即使是自有资金充足的开发商，也是同时可从事多个项目的开发，而在每个项目上自有资金运用较小，大多数的资金靠贷款。 房地产项目周转期长。房地产企业投资要受到房地产市场各个组成部分的制约，包括土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场等四个相互联系的市场。通常，开发一宗房地产，从选择地块到规划设计、兴建完工

5、，直至出售需3-5年时间，如通过出租获得租金收回投资则时间更长。财务指标上的流动比、速动比率对房地产项目没有意义。,2019/4/19,12,房地产企业的筹资来源,房地产开发商开发项目，一般有五种筹资渠道： 自有资金 企业投资人最初投入的资金和开发经营中积累的资金房地产企业成立之初投资人会以货币或实物形式进行原始 资本的投入。在房地产企业经营中，企业可按国家规定留存收益，提取公积金、公益金等。国家规定：房地产开发项目应建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于30%。 施工单位垫付资金 项目施工单位按双方签订的建筑施工合同规定垫付开发建设资金。它是开发商筹集开发资金的一种重要的方式。,2019/4/19,13,预收账款 预收账款是指开发商按照合同规定预收购房者的购房资金。预收购房款主要有两种，一种是分次收款，另一种是一次预收，显然后一种情况对开发商更有利。但政府对开发商预售前的实际投资额均有一些规定，按预售许可规定：开发商超过30%的总投资，并已确定施工进度和竣工交付日期，方可预售。 银行贷款 包括向银行申请房地产开发企业流动资金贷款和以其拥有或已在开发的不动产作抵押，向金融机构

6、申请长期贷款。 其他 如在结算中形成的各种应付款项，其他单位投入的联合开发资金等等。,2019/4/19,14,（二）经营与纳税的关系 开发建设期涉税事项和涉税环节较少，主要涉税事项和涉税环节集中在租售期，具体情况见下表：,2019/4/19,15,房地产企业税收管理风险点,、移花接木式少计不计应税收入 将预收账款直接冲减开发成本，不确认或少确认应税收入。 整体转让“楼花”不作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账。 将代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认收入。 无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。 通过房地产代理公司开具代理手续费发票，虚列费用或抵减销售额，以房款净额为计税营业额。,2019/4/19,16,将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入股、以房抵偿债务、拍卖、换取其他单位和个人的非货币性资产等，未视同销售申报纳税。 按揭销售、首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后，不及时入账，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。 开发的小区会所等产权转给物业，不按开发产品进

7、行税务处理，或者将不需要办理房产证的停车位、地下室等公共配套设备对外出售不计收入。 售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计算收入。,2019/4/19,17,以房抵工程款、广告费、银行贷款本息或以拆迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。 以房换地、以地换房业务未按非货币性交易准则进行处理，或不开发票入账。 旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分及差价收入不合并计算收入。 采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。 私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。 开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租、取得的租金收入不作或少作收入。,2019/4/19,18,2、瞒天过海式虚增成本 （1）采用混淆成本归属期、成本所属项目的办法，人为控制成本（提前、重复、空转） （2）不按规定合理区分资本性支出和经营性支出 （3）关系单位虚开发票，虚增企业成本。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常

8、处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。 （4）超标准列支费用 利息支出（分摊、高利率）、销售费用（人数、工资、代理费等）、广告费、业务招待费等,2019/4/19,19,3、偷梁换柱式 将开发行为改头换面为自建等，存在“假合同、假集资、假代建、假联建”的“四假”行为,2019/4/19,20,4、暗渡陈仓式利用关联企业 房地产企业通常拥有一些控股或全资的建筑安装公司、销售公司和物业管理公司。 房地产开发集团采取将开发房屋的建筑安装工程转交给关联的建筑公司承建，由关联的销售公司经营其房地产开发企业的代理销售业务和广告业务等，由下辖的物业公司房地产企业的代垫代付维修基金等价外费用。这些关联企业通过签定假合同等手段，相互调控收入及利润，达到偷逃税收的目的。,2019/4/19,21,二、房地产产业纳税评估流程,2019/4/19,22,纳税评估基本流程图,信息采集,确定评估对象,评估分析,税务约谈,实地核查,评估处理,未发现疑点问题、疑点问题可以消除的，结束评估,疑点问题被查清、证据确凿但不涉嫌偷骗税的,纳税人不按规定纠正疑点或补缴税款、经约谈疑点属实

9、并涉嫌偷骗税、经实地核查仍不能排除疑点问题涉嫌偷骗税，移送稽查部门,未现疑点问题，或疑点问题事实清楚、证据确凿的,疑点问题可以消除，或疑点问题被查清、证据确凿的,2019/4/19,23,纳税评估的涵义,纳税评估是指税务机关运用数据信息对比分析的方法，对纳税人和扣缴义务人（以下简称纳税人）纳税申报（包括减免缓抵退税申请，下同）情况的真实性和准确性做出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。,2019/4/19,24,（一）纳税评估定义（修改稿）,纳税评估是税务机关对纳税人和扣缴义务人（以下简称纳税人）纳税申报（包括减免缓抵退税申请，下同）情况的真实性和合理性做出定性和定量的判断，评价和估算纳税人的纳税能力，并采取进一步管理的管理行为。,2019/4/19,25,对定义修改的探讨 纳税评估是指税务机关对纳税人和扣缴义务人（以下简称纳税人）纳税申报情况的合法性和合理性做出分析与判断，评价和估算纳税人合理纳税能力，为纳税人提供自我纠错机会，以提高税法遵从程度为目的的行政管理服务行为。,服务+执法=纳税遵从,2019/4/19,26,（二）关于纳税评估的定位,在税务机关没有充分的证据证明纳税人具有主观故意逃避缴纳税款的行为之前，应当将大多数纳税人视为无罪的，并为这些至少是看上去是守法的纳税人提供指导和服务，提供自我纠错的机会，从而避免将绝大多数纳税人推向法律的对立面，形成法不责众、执法成本居高不下的尴尬局面。,2019/4/19,27,1、关于评估是何种行为？法律依据？,纳税评估是行政机关发起的管理行为，也即行政管理行为。 行政法律行为是指行政主体做出的以对外发生法律效力为目的行政行为； 行政事实行为是指行政主体以不产生法律约束力、而以影响或改变事实状态为目的的行为。 -行政法与行政诉讼法， 注意：这意味着行政行为具有两面性或称双重性。,2019/4/19,28,纳税评估符合行政事实行为的定义和相关特征，可归入提高纳税人纳税遵从的行政指导行为（建议其自行改正），可在没有法律授权情况下实施。 在没有对其结果

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