《物权法》 与《物业管理条例》课件
34页1、2019/4/19,1,物权法与物业管理条例,杭州嘉盛物业管理有限公司,2019/4/19,2,什么是物权?,物权: 物之归属权、物之利用权 即是权利人对特定的物的直接支配、管领的权利 直接支配意味着无须他人的同意、无须他人的意思、无须他人的介入 权利人就可以独立地作出决断 并根据自己的意志控制、占有、使用以及依法处分、处置的民事权利 物权具有排他性、绝对性、对世性,2019/4/19,3,物权法的架构,基本原则 第一编:总则 物权的设立、变更、转让和消灭 38条 物权的保护 国家、集体、私人之所有权 业主的建筑物区分所有权 第二编:所有权 相邻关系之相邻权 共有 所有权取得的特别规定 土地承包经营权 建设用地使用权 物权法 第三编:用益物权 五编,247条 宅基地使用权 地役权 抵押权 第四编:担保物权 质权 留置权 第五编:占有 附则,2019/4/19,4,物业管理条例的修改 379号国务院令-504号国务院令 第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府”的指导与监督 删除了第十条第二款 第十一条业主大会职责修改成“下列事项由业主共同决定” 第十二条投票权方式与物权法一致 第十九条修
2、改保持与第十条一致 物业管理企业修改为“物业服务企业” 业主公约修改为“管理规约”,业主临时公约为“临时管理规约” 第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为“业主委员会执行业主大会的决定事项”,2019/4/19,5,建筑物区分所有权与物业管理 建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度 所有权问题: 1. 公共、公用与共用、共有 2. 建筑区划与物业管理区域 3. 红线、紫线、黄线、绿线、蓝线 4. 所有权的初始获得、创设获得与继受获得 5. 小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权 6. 会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地 7. 人防工程的所有权及经营权 8. 小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属 9. 房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房承租房的权利性质 10. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系 11. 相邻关系的处理原则,2019/4/19,6,物权法应规定哪些国家财产? 国家财产分为经营性财产与非经营性财产,物权法规定非经营性财产,经营性财产由公司法等规定 物权法应当规定的非经营性财产,分为:1、公有物(国家所有国家使用的财产),包括国
3、家机关办公设施(如人民大会堂);军事设施、武器、装备等;矿藏、土地、山脉、水流、海域等 2、公用物(国家所有公众使用),包括道路、机场、车站、码头、公立公园、公立博物馆、图书馆、公立学校、公立医院等 公用物也是任何个人无法排他地占有和消费的物品,2019/4/19,7,新提出了“建筑区划”(物业管理条例中的“物业管理区域”)概念。可以理解为土地“红线”四至。 建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所有权的范畴 规定了建筑区划内的一些法定权利 道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。 建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。 但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。,2019/4/19,8,物权法与物业管理条例 1. 业主对建筑物管理方式的自主选择 2. 由业主共同决定的事项及其程序 3. 业主大会投票权 4.
4、业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地位 5. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系 物业管理维修基金与专项维修资金 1. 物业管理日常维修与中修、大修、更新改造 2. 专项维修资金的筹集、使用 包干制与酬金制,2019/4/19,9,业主的建筑物区分所有权 中华人民共和国物权法第六章,专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”,专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”,专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主组织的成员权”,2019/4/19,10,物权法与原物业管理条例的区别,业主共同决定的事项通过条件,与原物业管理条例的区别:,原条例的2/3投票权,物权法的双2/3,2019/4/19,11,物权法与原物业管理条例的区别,业主共同决定的事项通过条件,与原物业管理条例的区别:,原条例的“双过半”,物权法的“新双过半”,2019/4/19,12,业主与非业主使用人身份界定 业主中华人民共和国物权法规定的建筑物区分所有权人 物业管理条例规定的房屋所有权人 非业主使用人物业使用人、住户、租户等 不动产所有权按国际惯例以产权证书确认
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