北京朝阳大悦城购物中心调整思路方案
52页1、,朝阳大悦城购物中心调整思路方案,目录,目录,2012年工作成果,2012年工作主题词“以调为主 调养结合”,采取“取长补长”的招商策略,以周末冲高为目标,通过三大业态整合生活类、儿童类、品质餐饮类,成为年轻家庭假日消费的重要选择,整体销售与客流不断攀升。,冲高周末客流与销售,目前,周末客流已出现瓶颈,尤其表现在车位难寻、餐饮排队,加之零售业态成长缓慢,销售难以在短期内发展质的变化,工作日客流过少、销售不足,面临“社区型购物中心”的难题,需要通过扩大商圈辐射范围、吸引远端客流来平衡客流缺失,构建具备强大吸引力的目的地式购物中心,如何利用工作日的巨大成长空间? 如何实现工作日的贡献反哺周末销售?,如何达到天平的平衡?,2013年,招商部改“取长补长”的策略为“抓短板”,将攻坚重心转移到提升工作日客流与销售,提升工作日客流,沉淀消费者,进而反哺周末。,2013年主要策略-抓短板,品质时尚 生活中心,关键词 工作、社交、休闲 一站式 多元素体验,关键词 吸引力 竞相模仿 广为流传 文化 行为模式,关键词 思想引领 品味 深度认知 质量优越,生活 释义:生活指为生存发展而进行各种活动,也是人类
2、这种生命的所有的日常活动和经历的总和。广义上指人的各种活动,包括日常生活行动、工作、休闲、社交等职业生活、个人生活、家庭生活和社会生活。,品质 释义:指人的行为和作风所显示的思想、品性、认识等实质.,时尚 释义:外在行为模式很快流传于社会的现象。如衣着、发型、语言等方面的一种异乎寻常的亚文化及其行为模式,往往很快吸引许多人竞相模仿,广为流传。,对定位进行重新思考与释义:,主题定位亮点是什么?,时尚,品质,生活,对标杆项目进行定性研究,结果显示: 新光天地是品质与时尚绚丽结合 世纪金源是生活与传统品质舒适组合 蓝色港湾和现状朝阳大悦城则偏重生活与时尚的温馨融合,抓短板-提升品质,增强穿透力 扩大“势力”范围 培养城中忠实消费战士,2013年 招商策略 八字主题,核心竞争力修缮 提升品质,强化“品质时尚生活中心”定位,时间价值均衡提升 提升朝北短板,充分利用工作日的广阔时间价值,培养另一朝北发动机时段,空间版图扩张 穿透周边竞品项目已经将来的潜在竞品的重围,瞄准精准客群,吸引有效客流,2012调整后面临问题,五个“提升”以品质提升为核心,品牌提升为途径,组合提升为手段,亮点提升为基础,租金
3、提升为目标;加强城市综合体概念的落实与完善。,2013年策略执行方法-五个提升,品牌提升,寻找更具代表性的、客流拉动型、定位强化型的品牌;替换现有时尚度较弱、聚客能力较差的品牌,从而实现形象、质素、品位的提升。,组合提升,零售、餐饮、娱乐、服务等品类按照档次、消费级别穿插分布,降低同质竞争,有效消除消费者的“视觉疲劳”,并避免楼层经营盲点。,品牌与公区的组合实现体验式氛围最大化 软件环境与硬件设施的组合构建 人与人、人与设备的组合形成互动型商业氛围,通过精细化组合,创新组合模式,将组合提升聚焦于品类组合、品牌组合、商业氛围组合。,不同风格、特色的品牌混搭,形成品牌间互动体系,积聚目标消费群,促进客流共享与积淀。,亮点提升,持续打造Trendy Lifestyle式的购物中心,以Trendy Lifestyle的享受、潮流、满足、时尚特性作为亮点加以强化提升,培养顾客消费习惯对生活方式的持续性渗透,构建以体验感受为核心的一站式购物中心;从而突出品牌核心竞争力,“悦近来远”,延展辐射范围,吸引远端客流。,再解读与再思考,品类组合提升,品牌组合提升,品牌提升,软硬件组合提升,氛围组合提升,租
4、金提升,租金增长的局限性体现在租期结构方面,租期较长的商户多,固守原有品牌方案将难以在短期内获得租金提升。,目前场内商户的租约到期时间分布自2013至2031年。其中2013年、2015年、2018年、2020年、2025年、2030年、2031年为租约大面积到期年份,均有近1万平米或超过1万平米的面积到期。,场内商户各年度到期面积,目录,二、品牌调整理论模型,波士顿矩阵分析模型,修正系数,品牌贡献力模型,待调整策略 & 待调整品牌,品牌调整 指数,模型公式,=,通过三个基础模型,从品牌经营的显性数据到隐性价值,整体组合出招商部调整理论模型,从而制定整体调整策略和定向瞄准待调整品牌,现状:低坪效,高租金: 调整策略:扶持,现状:高坪效,高租金 调整策略:续租,或合理扩大租赁面积,现状:高坪效,低租金 调整策略:涨租金,涨扣点,现状:低坪效,低租金 调整策略:清退,1.波士顿矩阵模型对应策略,现状:高坪效,高租金 调整策略:续租,或合理扩大租赁面积 例如: Paul Frank 在尚秀 Trandiano 6 8 Westlink,Trandiano,6ixty 8ight,Paul F
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