2015.12.07 居住类项目规划及建筑-设计思路与经验交流

1、居住类项目规划及建筑 . 设计思路与经验交流 2015.11 Residence Project Planning and Construction. Design Ideas and Experience Exchange. 前言： 基本没有通用的设计，即便是中国最常见的住宅设计。 每一个项目，都应该因地制宜地选择不同方向 / 类型 / 风格 却有相通的方法，以完成各具特色的项目。 了解类型设计，融会贯通，以相通的手法，进行不同的设计活动。 以常规居住类项目为分析类型， 项目以南方城市为主。 简要介绍住宅规划设计的方法， 及户型设计的要点。 项目设计关键流程要素： 1. 概念规划设计 2. 建筑方案设计 3. 初步设计及施工图设计 4. 施工与评估验收 用地分析、 技术指标、 交通流线组织、 功能布局、 朝向、 景观、 日照 各层平面布局、户型设计、立面设计 一 . 规划设计 ( 一 ). 相关基础资料分析： 1. 用地规划条件基础数据： A. 基地区位：日照要求 / 生活习惯 / 户型面积段 B. 用地性质及用地面积：一类居住 / 二类居住 / 配套功能 C. 土地开发强度：容积率

2、 / 建筑密度 / 绿化率 / 户型比例 D. 建筑限高：限高要求（构架 / 结构） 具体情况包括：当城市总体规划有要求时， 应按规划要求限制高度；保护区范围内、 风景区范围内的建筑， 市、 区中心的临街建筑物 航空港、 电台、 电信、 当城市总体规划有要求时， 应按规划要求限制高度；保护区范围内、 视线景观走廊及风景区范围内的建筑， 市、 区中心的临街建筑物 航空港、 电台、 电信、 微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞千程等周围的建筑物均应考虑高度限制。 局部突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间、烟囱等，在城市一般地区可不计入控制高度；在保护区、控制区内应计入高度。 E. 建筑控制要求：建筑间距 / 退线要求 ( 道路退线 . 红线退线 )/ 地下室退线 / 建筑层高要求 / 阳台等半开敞空间要求 F. 城市道路控制要求：车行出入口开口位置 / 人行开口 / 集散广场 G. 其他城市控制性要求：公共服务设施 / 市政环卫设施 / 城市设计风格 规划设计用地基础资料分析 1. 基地区位 A. 地理区域：南方或北方 / 北方可暗卫，南方尽量明卫及考虑通风 B. 城市发展方向及定位（分析

3、项目所在地的长期发展趋势是 CBD 还是城郊，决定了购买人群的习惯、喜好及产品定位） A. 上层控规解读（用地代码：R.B.C.S.G1.G2初步了解城市代码及颜色对用地及其周边有个初步认识） B. 大城市轴线与景观的分析：（了解项目基地位置是否在城市未来发展战略中，是否有项目本身可利用的资源） A. 周边地块的容积率，用地性质分析。 B. 周边地块的车流人流情况，对基地地块的流线影响情况。 A. 容积率及配套指标要求，建筑密度等要求（用地规划许可证）。 B. 城市限高及地块本身限高（规划管理条例及用地规划许可证）。 C. 禁开口路段及开口距离道路交叉口、公共汽车站、人行天桥、学校幼儿园等（民用建筑通则及用地规划许可证）。 D. 公共配套服务设施：公共卫生间、公共停车场、农贸市场等（用地规划许可证及当地相关技术管理规定）。 A. 用地退界及建筑间退距（当地规划局下载相应规划管理条例）。 B. 停车位配比相关要求（当地规划管理条例）。 C. 阳台、花台、挑空、架空层等面积计算规定（当地规划管理条例）。 D. 社区管理用房及物管用房等（当地规划管理条例）。 E. 人防设计。 A. 总图上相

4、关消防规定（消防扑救面、消防环道、转弯半径、150-220 开口等）。 B. 单体建筑定性（一类高层 / 二类高层 / 多层）。 2. 上层控规解读 3. 周边环境解读 4. 地块自身解读 5. 当地规划管理规范解读 6. 防火规范解读 7. 城市风貌及天际线解读 ( 二 ). 着手规划设计阶段： 1. 容积率判断项目类型经验：（非绝对值） 容积率 0.3-0.8：独栋、双拼、联排别墅项目。 容积率 0.8-1.5：多层项目。 容积率 1.5-2.0：正常的多层 + 小高层项目。 容积率 2.0-2.5：正常的小高层项目。 容积率 2.5-3.0：小高层 + 二类高层项目（18 层以内）。 容积率 3.0-6.0：高层项目（楼高 100 米以内）。 容积率 6.0 以上：摩天大楼项目 2. 根据规划条件的容积率判断项目类型：（本章节以 100M 高层项目为例）。 3. 根据容积率 / 户型配比初步计算塔楼数量。 4. 根据塔楼数量进行强排规划方案。 5. 根据周边环境 / 朝向 / 景观等进行方案优化。 容积率 / 户型配比初步计算： 用地面积：25000 容积率：3.5 计容建筑面积

5、：87500 户型配比：80144 / 极限一梯四（144 以上户型定义为非普通住宅） 单栋塔楼面积：430 33F=14190 塔楼数量：87500 14190=6.1( 栋 ) 根据初步计算得出的数据，进行强排方案，然后根据基地周边环境 / 甲方 户型配比详细要求 / 周边优劣因素等进行方案优化。 125 9090 125 案例分析：方案只作为分析使用，无优劣区分。 1. 强排方案，满足指标要求 / 间距要求 / 退线要求。2. 强排方案变形，围合感更强，营造中心花园。3. 东南向 45变形，塔楼错落布置，减少视线遮挡。4. 东南向及西南向 45变形，围合中心花园。 ( 三 ). 方案优化阶段： 中心花园 方案优化需考虑的因素： 1. 分析基地周边环境： 不利因素：噪音 / 周边建筑视线遮挡 / 日照遮挡 / 气味 有理因素：朝向 / 景观（自然山体 / 水体） 2. 根据基地分析，进行总图布局的优化。 A. 增加一梯多户的单元，可减少楼栋数，获得更好的视野及空间关系。 B. 塔楼拼接，以减少建筑栋数，获取更大的花园。 C. 建筑朝向的选择，使每一户取得最优日照环境。 D. 角度旋

6、转，获取更好的视野，利用周边自然景观。 E. 3. 总图布局基本确定后，进行初步的户型分布分析。 A. 如无特殊情况，规划设计过程中，尽量减少塔楼标准层户型的种类。 B. 根据视野、景观、朝向等因素，做初步户型分布。 C. 相同面积段户型，尽量满足均好性。 D. 根据最新确定的户型区间，重新核算面积指标。 注：户型分布，大户型，景观朝向好，视野开阔。中等户型次之。小户型位于“较差”位置，但 同时应该挖掘小户型自身的卖点。 中心花园 户型配比优化： 1. 住宅品质的要求，户型配比要求改变，标准层发生变化，需重新核算面积指标。 2. 通过计算，得出 N1/N2/N3 的数值，再进行规划设计的总图布局设计。 N1=Area1 N2=Area2 N3=Area3 Area 用地面积（） 容积率 计容总建筑面积（） 90125140144 一梯二户2 一梯三户21 一梯四户22 标准层面积（）层数单栋面积（）栋数小计 288339504219008 3903312870225740 4303314190342570 87318 面积区间（） 规划阶段面积指标核算表 25000 3.5 87500

7、 一梯四户 总户数套内建筑面积阳台投影面积 本户的本层分 摊面积 套型建筑面积 本层分摊户型 建筑面积 阳台占整套内 面积比例 本栋分摊户型 建筑面积 审核验算 (户)S1S2S3S1+S2/2S1+S2/2+S3 S2/(S1+S2/2+ S3) 房 两厅 两12321209 户型编号户型特征 一梯四户 A1三房 两厅 两卫293.3723.8418.23105.29123.5219.30%125.09 A2两房 两厅 一卫271.9915.8413.8479.9193.7516.90%94.93 64.14 85.24% 本层阳台总投 影面积 39.680.852395637 434 54 84 17% 层数30 每层核心筒公摊面积本层实用率 标准层建筑面积(含1/2阳台面积)本栋实用率434.54 84.17% 层数30 9013201.200.84174166 75120 标准层建筑面积(含1/2阳台面积)本栋实用率 首层大堂建筑面积本栋建筑面积 屋顶机房建筑面积本栋户数 通过简单的 EXCEL 表格核算，通过联动的公式计算，得出各个标准层 类型的数量 / 层数 / 栋数等数据

8、。在标准层类型发生改变时，从而更加方 便快捷的进行强排方案设计。 方案设计阶段， 户型面积EXCEL核算表。 规划设计阶段面积指标核算：建筑设计阶段面积指标核算： 深圳 . 蔚蓝海岸 组团式规划，空间围合，形成中心花园。 深圳 . 中信红树湾 围合空间， 用地边界旋转角度， 获取最好景观朝向 （高尔夫/海面） 。 用地中间建筑，错落布置，中心花园景观。 深圳 . 红树西岸 根据周边自然景观 / 海面，进行规划设计，使建筑均朝向景观及海面。 北京 . 富力又一城 典型的北方规划设计，横平竖直，争取最好的朝阳方向。 ( 四 ). 方案初步深化阶段： ( 五 ). 其他考虑因素： 1. 分析基地周边交通环境： A. 根据政府规划条件，确定地块车行出入口开口位置。 B. 确定人行出入口位置。( 主次入口 ) C. 地下车库出入口位置。 2. 基地内部交通流线组织。 A. 车行 / 人行出入口的选择，尽量做到人车分流，提升小区环境的舒适性。 B. 解决小区塔楼的消防交通要求。 C. 塔楼入户交通组织。 3. 总图布局基本确定，交通流线基本解决，前期规划设计基本完成。 1. 与甲方沟通，了解更多甲

9、方的需求信息。 A. 项目各功能性质区间配比。( 规划条件规定的配套面积 / 甲方自身需求意向 ) B. 住宅品质定位，更准确的户型配比需求。 C. 项目整体开发顺序。（尽量每一期开发都能独立形成整体） D. 建筑造型风格等。 二 . 建筑设计 建筑方案设计阶段主要内容： 1. 总平面图 2. 各层平面功能布局： 地下室平面 / 商业配套平面 / 其他配套平面 3. 详细户型设计： A. 户型标准层设计。 B. 户型首层入户设计。 C. 屋顶平面。 4. 方案设计三维模拟 三维模型 / 效果图 / 动画 5. 其他报建所需图纸。 原则： 住宅设计过程中，户型千变万化，融会贯通，户型是基于不同的基地特点而量身定制。 但必须遵循一个大原则，户型设计是基于既定的规划设计条件下而完成的。 户型设计迁就规划设计和形态，而不能因户型设计的需要随意更改规划设计。 户型设计最终的目的，是在满足当地规范条件下，极致地使用基地现有的自身优势条件，实现规划设计的可行性。 ( 一 ). 典型户型结构特征： 1. 大开间结构 开间大，进深小，有利于户型内部的通风良好，采光良好。相 较而言，更适合南方城市，采光通风要求高的地区。置于北方时， 保温性能较差。 大开间结构主要分竖厅 / 横厅两种，具体的选择需根据规划设 计进行抉择。 在进行户型设计时， 同时应考虑塔楼之间是否拼接， 而对户型进行最优设计。 静区 / 私密区 静区 / 私密区动区 / 公共区 服务区 AC K K KK AC AC K K 强弱电井 入户花园 卧室 卫 主卧 卧室 书房 厨房 卫 电梯厅 客厅 餐厅 阳台 卫 卧室 书房 餐厅 入户花园 厨房客厅 卧室 主卧 卫 阳台 生活阳台 花池 走道 卫 生活 花池走道 卫 卧室 书房 餐厅 入户花园 厨房客厅 卧室 主卧 卫 阳台 生活阳台 花池 上下 上下 AC K K K AC 2#一梯三户1:150 静区 / 私密区 静区 / 私密区 动区 / 公共区服务区 竖厅，动静分区明确，常用结构；客厅视野受些许影响。 横厅，客厅得到更好的视野；动静分区较竖厅结构差。 2. 大进深结构 / 方形结构 开间小，进深大，此类户型结构较为方正，三面主采光面

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