美国估价师如何为保险公司和reits提供服务(吴数)
36页1、继续教育2009MessickBowes,Slide 1,美国估价师如何为 保险公司和REITs提供服务,北京东方美中咨询有限公司 吴数 2009.12,继续教育2009MessickBowes,Slide 2,目 录,美国估价行业概述 保险公司及与房地产相关的保险业务 房地产投资基金REITs 保险公司和REITs的特点和对服务的要求 以购物中心的估价为例, 介绍如何为保险公司(投资部)和REITs提供服务,继续教育2009MessickBowes,Slide 3,一. 美国估价行业概述,美国估价学会(包括城市土地估价师和房地产估价师)已经有77年的历史, 经历了以下三个阶段: 房地产开发阶段的房地产估价 (房地产开发商) 房地产投资阶段的房地产估价 (保险公司和REIT) 房地产贷款证券化阶段的房地产估价 (房利美和房地美, 次贷危机),继续教育2009MessickBowes,Slide 4,二. 保险公司及与房地产相关的保险业务,1. 保险公司的业务,保险公司,销售部,投资部,证券投资部,房地产投资部,房地产估价,REITs,具体项目,投保,理赔,继续教育2009Messick
2、Bowes,Slide 5,2. 保险的内容,(1). 建筑施工 (2). 物业管理 (3). 房地产财产 在建工程 刚刚完工的房地产 达到稳定出租率时的房地产,继续教育2009MessickBowes,Slide 6,3. 中国和美国保险行业相比,(1). 品种少. 中国上海,继续教育2009MessickBowes,Slide 7,(2) 规模小. 中国上海,继续教育2009MessickBowes,Slide 8,美国纽约,继续教育2009MessickBowes,Slide 9,美国纽约,估价对象:纽约世贸中心 估价时点:2001年9月11日 价值类型:二房东权益的市场价值 估价用途:损害赔偿 建筑物描述: 已使用年限:35年 建筑面积(包括二幢塔楼和裙楼)8,500,000平方英呎 重建成本:90110亿美元,继续教育2009MessickBowes,Slide 10,4. 市场价值与保险价值,Costs look like this,Land,Hard Costs,Soft Costs,Entrepreneurial Incentive,Fill Up Costs,继续教育
3、2009MessickBowes,Slide 11,折旧,Depreciation looks like this,Land,Hard Costs,Soft Costs,Entrepreneurial Incentive,Fill Up Costs,Physical,Functional,External,继续教育2009MessickBowes,Slide 12,市场价值,Market Value looks like this,Land,Hard Costs,Soft Costs,Entrepreneurial Incentive,Fill Up Costs,Physical,Functional,External,继续教育2009MessickBowes,Slide 13,保险价值,Insurable Value looks like this,Land,Hard Costs,Soft Costs,Entrepreneurial Incentive,Fill Up Costs,Physical,Functional,External,继续教育2009MessickBowes,Sl
4、ide 14,5. 技术特点,(1). R土, R房; Y土, Y房 (2). 不同阶段,继续教育2009MessickBowes,Slide 15,三. 房地产投资基金REITs,1. 简介,REIT,Property A,Property B,Property C,INVESTORS,$,Shares,继续教育2009MessickBowes,Slide 16,2. 中美房地产投资基金实例(1),美国: GGP,继续教育2009MessickBowes,Slide 17,2. 中美房地产投资基金实例(2),中国: 即将,继续教育2009MessickBowes,Slide 18,四. 保险公司和REITs的特点和对服务的要求,特点: 长期收益 要求: 规模比较大, 整栋建筑物 出租人权益价值的估价 注重收益法得到的结果 考虑租户组合和租户的信誉 对估价师业务水平要求比较高,继续教育2009MessickBowes,Slide 19,出租人权益的价值,基本概念 Fee simple interest (完全产权权益) Leased fee interest(出租人权益) Leaseh
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