2012年杭州绿城金华御园营销方案推广提报 103p
103页1、2012年2月是浙江“房价多米诺”效应的开始,中心地省会城市杭州;,2012市场(杭州),从2012年2月杭州桥西的荷塘月色7折开始,九衡公寓、启城、阅城、香槟国际、蒙卡岸等老盘相继加入7折行列;,新开楼盘纷纷低价入市,下沙金沙湖绿城财通中心以9980元/平米的精装修入市,杭州品牌开发商滨江房产的曙光之城以1.5-1.6万/平米低价入市,而其楼面成本价就达到1.2万/平米左右,杭州出现首个低于成本价开盘的楼盘;,金华能独善其身吗?,作为浙江房产风向标的杭州楼市深陷价格战,3月的第一个周末,保集蓝郡率先作出价格调整,从2011年9月9500元/平米的均价调整到起价7300元/平米,均价8500元/平米;,紧随保集蓝郡之后,尚格康桥漫步也掀起了团购促销大战,打出“折扣有多低,价格您来定”的诱人广告。,华庭常青墅墅景公馆低入市,总价最低42万元起,首付只要10万元,剩余的首付款可以实现分期支付。,2012市场(金华),2012年2月,全国100个城市住宅平均价格环比1月下跌,这已是连续第6个月环比下跌,跌幅创2011年9月开始下跌以来最高水平。金华价格的跌幅位于前十位。,2012市场(全国)
2、,“跌”已成各地楼市的主旋律。,2012年3月5日召开的“”,基本奠定了今年楼市调控的主基调;,“巩固房地产市场调控成果”为政策主题,“促进房价合理回归”为政策目标,“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”和“做好保障房建设和管理工作”为政策核心,“住房信息系统建设和扩大房产税改革试点”为政策重点。,2012政策,政策基调,2012年的政策不会更严厉,但也不会放松。,在一片“降价潮”中,人们习惯了降价才购房,低开才买单。,2012,本案以何打动市场?,如何确立本案的保值性价值,目标:2012年 总体去化222套,销售金额5.7亿,实际回款3.47亿的营销目标,金华御园:绿城品牌、高端品质、园区服务,策略:绿城第一品级的物业价值 销售:多平台的客源拓展 口碑式圈层营销,2012市场突围,促销政策,销售突破,渠道深挖,所有媒体投放都附上所有在售产品信息。 所有活动都跟进互动奖励。 产品推广实行先易后难,加速资金回拢。,所有销售人员确立深挖渠道。(区域渠道、银行渠道、商会渠道等) 在营销费用中建立项目主要班子成员的人脉推广费用。 深挖绿城会会员圈层的亲戚朋友,推进口碑营销。 电
3、商平台的合作运用。,围绕着这一思路,我们将对市场导入绿城品牌与品质的系统性价值! 2012,一切服务于销售,思考着力做好三件事 如何吸引客户进来? 如何主动创建渠道营销? 如何打动客户?,PART1-现状 SURVEY,1.1 项目概况 Item Survey,1.2 推广回顾 Promotion Review,1.3 客户分析 Client Analyze,PART2-分析 ANALYZE,2.1营销计划及目标 Plan & Target,2.2难点与思路 Difficulty & Thought,PART3策略 STRATEGIES,3.1总体策略 Main Strategies,3.2推广核心 Strategies Core,3.3推广计划 Strategies Plan,目录CONTENTS,PART1-现状 SURVEY,1.1 、项目概况 1.2 、推广回顾 1.3 、客户分析,1.1 Item Survey 1.2 Promotion Review 1.3 Client Analyze,1.1 项目概况 ITEM SURVEY,绿城金华御园位于金华文脉轴心,紧邻浙江师范大
4、学,近靠国家AAAA级双龙景区。项目总占地413亩,集成观景公寓、法式排屋、合院别墅、法式独栋四类产品,为绿城御园系产品最为丰富的项目。项目2011年整体定位为“尖峰山下,413亩法式宫廷大宅”,并以“天赋稀贵,御制名园”作为整体形象入市。,1.2 推广回顾 PROMOTION REVIEW,1.2.1 业绩回顾,2011年通过“从北京御园到金华御园” 主题及御园系产品的系列推广,完成了绿城品牌与项目品牌导入。 项目于2011年12月底开盘,主推129套高层公寓,起价9600元/平米,销售78套;法排为线下推广,开盘20套,预订3套。,在楼市大环境成交的历史低谷期,本案的销售成绩较为突出,综合项目的品牌影响力,获得“金华2011年最具影响力楼盘”的荣誉称号。,1.2.2 工程进度,目前项目东区、西区均有部分开工建设,最早施工的一期一标段位于地块东区北部,即规划中的样板展示区,已于2011年9月28日进场施工。 从工程节点来看,2012年项目立面尚不能呈现,目前未知样板区的公开时间。,1.3 客户分析 CLIENT ANALYZE,根据已了解的成交客户信息,购房者以金华市区为主;周边永康
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