大学生实用法律案例研究6

1、物权法,物权：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。,物权概述,物权的特征： 1、直接支配物的权利 2、排他性的权利支配性的必然 排除他人干涉最典型的是物上请求权，最典型的表现就是返还原物请求权。 一物一权 一个物上只能设定一个所有权；一个物上不能设定不相容的多个他物权。 一个物上只能有一个所有权，并不是说一个物上只能有一个物权，多个物权可能是并存的。 例：抵押权与质押权；建设用地使用权和抵押权,物权概述,所以说我们的一物一权应当这样理解：一个物上只能设定一个所有权；一个物上不能设定不相容的多个他物权。反面含义一个物上可以设定多个相容的物权。一个物上可不可以设定两个所有权？不可以，因为所有权是不相容的。 村里把这块地承包给你了还能不能在承包给别人了？不能。所以说土地承包经营权也是不相容的。,物权法定原则,物权法第五条 物权的种类和内容，由法律规定。 物权法定的含义：类型法定和内容法定 所谓类型法定，即当事人在法律关系中所约定的物权的类型，只能由法律规定，当事人无权创设新的物权类型。 所谓内容法定，即当事人在法律关系中所约定的物权

2、法律关系的内容，只能由法律规定，当事人无权约定。 违反物权法定原则的后果： 当事人自行约定的物权类型和物权内容不具有物权法上的效力。,物权法定原则,例：甲将三百册藏书赠送给乙，并约定乙不得转让给第三人，否则甲有权收回藏书，其后甲向乙交付了三百册藏书，之后，乙又卖给了丙。这时甲与乙之间的赠与合同有效，乙取得了藏书的所有权。转让给了丙之后，丙取得了藏书的所有权。甲可以向乙追究违约责任。 在对外的方面物权法定原则具有意义，双方当事人对内的约定还是有效的。也就是说你们两个怎么约定都行，只要不妨碍第三人就可以。,所有权的转移（变动）方法,物权变动的公示原则物权法第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 这个原则规定，动产物权变动公示是交付，不动产物权变动公示是登记。 物权变动程序： 买卖合同合同生效交付或登记所有权转移,不动产所有权的转移（变动）方法登记,统一登记制度 登记机关：不动产所在地的登记机关；权利人、利害关系人知情权（查询、复制权），利害关系人主要指潜在购房者。不能是一般人，这样侵犯公民的隐私权。 登记机关的赔偿责任

3、： 物权法第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。,不动产所有权的转移（变动）方法登记,登记机关承担无过错责任 登记机关的追偿权：造成登记错误的人有两种人：一个是登记机关的工作人员，没有很好的履行审查义务，第二个是提供虚假材料的人。首先要登记机关承担，然后才是提供虚假材料的人承担。 公示的目的，并不在于双方当事人，而在于第三人。因此公示之后产生两个效力： 1、物权变动效力。 2、对抗善意第三人的效力。,不动产所有权的转移（变动）方法登记,登记费用： 按件收费，不得按照面积、体积或者价格的比例收费。 权利记载冲突： 权属证书（房产证）和登记簿（在房管机关）不一致，以登记簿为准。 预告登记： 一定是期房。如果房子已经盖好了，办理正式登记。 物权法第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够

4、进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。,预告登记,申请主体：房屋或者其他不动产的买受人 法定事由：须由当事人之间的约定 法律效力：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 此处的“不发生物权效力”意味着可以发生债权效力。例如，甲乙签订房屋买卖合同并完成预告登记，如果甲后来又将房屋出卖于丙，完成登记，此时丙不能取得该房屋所有权，但是丙可以向出卖人甲主张违约责任。,房地产开发公司（以下简称A公司）在某市商业街开发了一幢商品楼，售价4000元/m .甲选中了其中一套三居室，双方签定了购房合同并于2004年2月1日办理了付款交房的手续，并且约定一年之内办理所有权证书。 甲因公需要出国一年，为了方便房屋的维护，甲在2004年2月18日将房屋钥匙交给A公司下属的物业处保管。3月份以后，该市的楼价大幅上涨，商品房供不应求。3月5日，A公司售楼人员乙从物业处取走了甲房屋钥匙，打开房门让购房者参观选购。该房屋被丙看中，乙以A公司名义与丙签订了购房合同，双方于3月30日办理了交房付款手续，并于次日办理了过户登记手续。 甲于2005年5月回国后发现本属于自己的

5、房屋已被他人居住，十分气愤，手持购房合同要求丙腾退房屋，遭到丙拒绝。甲找到A公司交涉，A公司负责人表示“一房二卖”的确是自己的工作人员所为，向甲道歉并表示愿意按照合同约定返还甲的全部购房款及利息，但拒绝甲要求返还房屋的请求。 （1）A公司与甲的购房合同是否有效？ （2）A公司与丙的购房合同是否有效？ （3）该房屋的所有权应当归谁？ （4）A公司应对甲承担什么法律责任？,第一问，甲的合同有效否？ 符合四个有效要件：行为人合格；意思表示真实；内容合法；形式合法。直接可以得出结论：有效。 第二问，丙的合同有效否？ 如果先不考虑甲之前买了房子，然后又出国又交钥匙这些干扰，就直接想：一个叫丙的人跑到A公司要买间房子，公司拿出房子，丙交钱买下，还办理了登记。这跟甲买房时的情况完全相同。可以直接判断合同有效。 但是问题就在于那间房子已经卖给了甲。A公司有没有资格把那套房子拿出来再卖给丙？ 首先，A公司如何才有资格卖一间房子呢？当然，公司必须有房子的所有权。如果公司没有房屋的所有权，就不能卖。 那么，那间房子的所有权在公司手中吗？案例中甲与公司签定了购房合同，合同有效并且钱也交了，钥匙也拿到了，那房子

6、就属于甲了吗？我们是否可以认为这个有效的合同就必然导致房屋所有权的转移呢？显然，合同的有效和物权的转移不是必然的。因为，合同有效的要件和物权转移的要件是不同的。合同要件是上述的四项；物权转移的要件则依动产和不动产而不同。,使用时，直接删除本页！,精品课件，你值得拥有！,精品课件，你值得拥有！,使用时，直接删除本页！,精品课件，你值得拥有！,精品课件，你值得拥有！,使用时，直接删除本页！,精品课件，你值得拥有！,精品课件，你值得拥有！,本案是房屋的所有权问题，这就要考虑不动产所有权如何才能转移。法律规定，不动产所有权转移必须登记，非经登记，不产生法律效力。也即虽然甲和A公司签定了有效的合同，但没有经过房屋登记，该房屋的所有权就不转移，所有权还是属于A公司。 因此，A公司是合格主体，有资格卖那间房子。其他条件也符合法律规定，故丙的合同有效。 第三问，房屋所有权归谁？ 从上已知A公司与甲的合同虽然有效，但甲并未办理登记，也就未取得房屋所有权。丙与A公司合同有效，而且丙办理了登记手续，依法取得了房屋所有权。 第四问，A公司对甲承担什么责任？ 因为A公司与甲先前存在有效合同，该合同受法律保护，A公司违反约定将房子又卖给丙，并且未按约定办理登记手续，故可认定违约，应承担违约责任。,

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