物业管理实务物业管理的招投标

1、第四章 物业管理的招标与投标,本章主要讲授： 一、物业管理招标投标的基本 概念 二、物业管理招标程序 三、编制物业管理招标文件 四、物业管理投标书的编写,学习目的 与要求：,1了解： 物业管理招标投标的意义。 2掌握： 物业管理招标的基本概念 物业管理招标投标的原则 招标文件的主要内容 招标书的编写内容 物业管理招标的条件 中标与履约,3重点掌握： 编制招标文件的原则 招标文件编制程序 物业管理招标的程序 招标书的编写要求 投标书编写的组织,一、物业管理招标投标的 基本概念,1招标、投标 2物业管理招标投标 3物业管理招投标的类型及 形式 4物业管理招标投标应遵循 的原则及意义,1招标、投标,是招标单位在兴建工程、合作经营某项业务或进行大宗商品交易时，将自己的要求和条件公开告示，让符合要求和条件者参与竞争，从中选择最佳对象为中标者，双方签订合约。,招标,投标,是对招标的回应，是竞做承包者的行为。它是指投标者按照招标公告的要求提出的投标申请的行为。,2物业管理招标投标,物业管理招标,所谓物业管理的招标是指物业所有权人（业主委员会或开发建设单位）在为物业选择管理者时，通过制订招标文件，向社

2、会公布招标信息，由物业管理企业竞投，从中选择最佳者，并与之订立物业管理合同的过程。,物业管理投标,所谓物业管理投标是指符合招标要求的物业管理企业，根据招标要求，提出投标申请，参与投标活动的过程。,物业管理招标投标实质,是围绕物业管理权的一种交易方式。物业管理实行招标投标，是业主选择管理者，投标企业竞争物业管理权的行为。 业主和物业管理企业通过市场双向选择，挑选管理者并签订委托管理合同，明确双方的权利、责任和义务，从技术、经济和法律上规范委受双方的行为，协调和保障双方的利益。,3物业管理招投标的类型 及形式,物业管理招标类型,物业管理招标按管理内容可分为：,单纯物业管理招标,物业管理与经营综合招标,专项服务工作招标,物业管理招标方式,公开招标无限竞争性招标,邀请招标有限竞争性招标,建设项目主体工程在何种情况下采取议标方式招标 建设项目主体工程的设计、建筑安装和监理以及主要设备、材料采购的招标必须采取公开招标或邀标方式，符合以下条件之一的，可采用议标方式： （1）只有少数几家具备资格的投标单位可供选择的； （2）涉及专利保护或受自然地域环境限制的； （3）招标费用与项目价值相比不值得的；

3、（4）采购价格事先难以确定的； （5）国家另有规定的。,公开招标无限竞争性招标,所谓公开招标就是由招标单位通过报刊、广播、电视、新闻发布会发布招标公告、载明拟招标物业项目的内容、性质、现状、管理要求和质量要求、招标条件及开标日期、获取招标文件的办法、招标人的名称和地址等，由物业管理企业进行竞争的方式。在国外称之为无限竞争性招标。,含义,特点,这种招标可以为一切有能力的物业管理企业提供公平竞争的机会。业主也有较大的选择余地，有利于降低成本，提高物业管理水平。 但是招标单位审查投标者资格及其标书的工作量比较大，招标费用支出较大。,所谓邀请招标就是由招标单位根据了解和掌握的情况、信息，有选择地向若干物业管理企业发出招标信息，并邀请其参加投标的方式。,邀请招标有限竞争性招标,含义,是竞标单位少，资格预审和评标工作量小，如果对竞标对象选择得当，则起到花费少、效率高的作用，同时提高了投标单位的中标率，对招投标双方都十分有利。 但这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，不符合自由竞争、机会均等的原则。,特点,法律的规定,根据我国法律的规定，招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具备

4、承担招标项目能力，资信良好的特定法人发出投标邀请书，所需载明的事项与公开招标的招标公告要求相同。,4物业管理招标投标应遵循的原则及意义,原则及意义,公平,公开,公正,诚信,意义,推动物业管理市场化,推动行业水平提高,明确责任减少纠纷,促进物管企业提高竞争力,原则,二、物业招标程序,招标与投标的条件,招标程序,1物业管理招标与投标的条件,招标项目应具备的条件,符合城市规划要求，完成或基本完成项目的主体和配套设施建设； 具备招标主体资格和招标条件； 投资单位或业主能够提供管理的条件和设施； 招标所需的其他条件已经具备。,投标单位应具备的条件,具有独立的法人资格； 具有一定的技术、管理人员，并取得相应的经营资质； 具备招标规模所要求的条件； 企业近期经营情况良好，所管理的物业规范、健康。,2物业管理招标程序,准备阶段,招标阶段,投标阶段,信誉调查取样阶段,开标阶段,（1）准备阶段,成立招标组织。 招标项目备案。 确定拟招投标物业管理项目目标、内容、标的及相关事项。 确定招标的指导思想、原则及方式、方法。 编制招标文件。,为了使投标人更加清楚招标意图，通常由招标人在投标人购买招标文件后统一安排

5、一次投标人会（或称标前会议），召开会议的目的是解答投标人提出的各类问题。,发出招标公告或招标邀请书。 资格预审，确定投标申请人。 招标人向投标人提供招标文件，接受咨询。,（2）招标阶段,（3）投标阶段,凡获得投标资格的物业管理企业可填写投标单，或撰写投标书参加投标。 投标书的报送。,（4）信誉调查取样阶段,为了保证随机取样的公平性、公正性，通常调查取样时，应注意以下几点： 调查取样必须由招标人组织的招标机构负责带队，开展工作； 应对各投标人的调查取样同时进行，避免相互干扰； 应到现场随机抽样，不能事先通知安排，预防取样不实； 现场取样调查完毕，应立即把调查表密封带回。,（5）开标阶段,物业管理项目招标的开标分为两个过程。,评议标书阶段,现场答辩阶段,标书评议：,开标：按照招标书中规定的截标时间，在公证机关、投标管理部门工作人员以及投标人代表共同参与、监督下，公开拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。,提交投标文件的投标人少于3个的，招标人应当依法重新招标。,评标,开标,评标委员会通常应由招标人代表及物业管理技术，管理方面的专家组成； 成员为5人以上单数； 其中招标人代

6、表以外的物业管理技术、管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。,评标：把标书分发评委评阅。经过评委认真仔细、独立完成标书审查和评阅之后，采用无记名方法，给标书评分。,现场答辩,答辩目的： 一是进一步了解标书的真实性、可操作性、客观性； 二是对标书里的一些提法。专家如有疑问，甚至发现有错误，有必要对一些疑问进一步澄清，帮助业主委员会（或开发建设单位），以及物业管理企业共同把好管理关。,评分依据： 投标人代表以及拟接管目标物业的管理处主任的： 回答问题的准确性； 表达问题的逻辑性； 分析问题的层次性； 以及形象、仪表、风度等方面表现。 评分方式： 由评委无记名进行评分。,根据开标以后，对标书评议、现场答辩的评分以及招标单位到投标单位采样的信誉评分，按权重比例进行迭加计算，排出名次。 公证人员根据评委们按照招标文件的标准而计算排列名次，宣读公证书，确认中标候选人。 招标人可以根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人，也可以授权评标委员会直接确定中标人。,（6）中标,（7）履约订立合同,招标人对中标人发出通知。 中标人与招标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文

7、件和中标人的投标文件订立书面合同； 招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。,中标人不与招标人订立合同的， 投标保证金不予退还并取消中标资格； 给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，应当对超过部分予以赔偿； 没有提交投标保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任。 招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失，招标人应当给予赔偿。,三、编制物业管理招标文件,1编制招标文件的原则 2招标文件编制程序 3招标文件的主要内容,1编制招标文件的原则,公平性,明确性,指导性,合法性,2招标文件编制程序,编写“招标须知”,招标项目备案,确定投标、开标、定 标的日期及其他事项,确定物业管理的内容 质量标准、要求,熟悉项目,3招标文件的主要内容,（1）招标书,拟招标物业项目说明 物业概况 附属设施及设备设施 物业管理的招标内容 物业管理维修基金的落实情况 应说明的问题 投标、开标时间和地点,（2）招标公告,招标公告的主要内容有： 标的。 招标的对象。 组织机构名称、地址和通讯方式。 相关说明。,（3）评标项目、计分方法及定标原则,评标项目 标书 现场答辩 企业信誉,定标原则 最

8、高分为中标者。 民主决定中标者。,评计分方法权重 标书应加大权重比例；应超过一半 现场答辩应放在第二位 企业信誉应放在第三位。,四、 物业管理投标书的编写,编写要求,编写内容,编写的组织,1物业管理投标书的编写要求,深刻理解业主的意愿,体现企业的优势和专业水平,可操作性,针对性,2物业管理投标书的编写内容,（1）管理方式 （2）管理组织架构 （3）管理费用的预算方案 （4）管理操作及制度 （5）管理目标，经营管理宗旨、方针,（6）便民服务措施 （7）社区文化 （8）管理指标 （9）档案资料的建立与管理 （10）提高物业管理服务水平的设想及措施 （11）物业管理企业愿承受的有关奖罚,3物业管理投标书的编写的组织,人员组成及机构的设立,标书的整体性把握与控制,分工与合作：分工、合作、审查,本章要点：,1物业管理招标投标的基本概念。 招标、投标。 物业管理招标投标。 物业管理招投标的类型及形式。 物业管理招标投标应遵循的原则及意义。 2物业管理招标程序。 物业管理招标投标的条件。 物业管理招标程序。,3编制物业管理招标文件。 编制招标文件的原则。 招标文件编制程序。 招标文件的主要内容。 4物业管理投标书的编写。 业管理投标书的编写要求。 物业管理投标书的编写内容。 物业管理投标书的编写的组织,第4章完啦！ 休息一下！,

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