郑州绿城小区建设项目可行性研究报告.doc

1、摘 要 可行性研究是指对拟建项目有关的自然、经济、技术等进行调研、分析比较 以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财 务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性 和可行性，从而为投资决策提供决策依据。 关 键 词 可行性研究；市场分析；投资估算；财务分析 Abstract Feasibility study refers to the proposed project-related natural , social, economic, technological and other conduct research, and compared the predicted social and economic benefits after the completion. On this basis, the need for comprehensive demonstration projects, financial profitability, economic rationality, technically adva

2、nced and adaptable, and the possibility and feasibility of construction conditions, so as to provide basis for decision making investment decisions。 Key Words Feasibility studies; market analysis; investment estimates; Financial Analysis。 目 录 第一章 总论 1 一、项目概况1 二、可行性分析研究的目的1 三、编制依据1 第二章 项目建设条件分析 2 一、项目建设条件2 二、基础设施条件3 三、场地评价3 第三章 房地产市场调查 4 一、开发情况简介4 二、房地产市场预测4 三、竞争楼盘调查分析4 四、目标客户调查分析4 第四章 项目市场定位分析和竞争力分析 6 一、项目总体定位6 二、项目市场价格定位分析6 第五章 项目规划设计方案 7 一、规划设计目标7 二、规划设计建议 7 三、规划设计方案简介 7 四、规划设计经济技术指标8 第六章 项目组织

3、、劳动定员 9 第七章 项目物业管理 10 一、物业管理组织管理10 二、物业管理的原则10 三、物业管理与服务10 第八章 项目投资成本估算与资金筹措计划11 一、项目投资成本估算内容11 二、开发成本估算11 三、项目资金筹措计划13 第九章 项目实施计划和资金计划 14 一、项目实施计划14 二、资金使用计划编制14 第十章 项目财务分析评价15 一、项目销售收入分析与收入计划15 二、项目静态经济评价15 三、项目动态经济评价16 第十一章 项目风险分析 17 一、盈亏平衡分析17 二、敏感性分析17 三、财务风险分析18 四、市场风险分析18 第十二章 环境和生态影响分析 19 一、环境和生态现状19 二、主要污染物排放情况19 三、环境保护措施20 第十三章 社会影响分析22 一、社会影响效果分析22 二、社会适应性分析22 第十四章 综合评价与结论 23 参考文献 24 致谢 25 - 1 - 郑州绿城小区建设项目可行性研究报告 第第 1 1 章章 总总 论论 一、项目概况一、项目概况 东航房地产开发的项目在郑州科学大道，瑞达路附近，该项目总 用面积62.90亩（4193

4、7.5m2）,使用权面积为46.78亩（31192.19m2） ， 建设11栋建筑物，地上总建筑面积为56277.13m2（其中住宅总建筑面 积为51335.77m2，商业总建筑面积为4941.36m2） ，地下总建筑面积为 5684.25 m2，建筑层数1-6层，建筑基底面积10625.61m2。该项目从得 土地开始计算到项目清盘销售全面退出为止需要2年时间，项目准备 期为半年到10个月，项目施工期为一年。 二、可行性分析研究的依据二、可行性分析研究的依据 1、国有土地使用证书,土地出让协议书 2、郑州市房地产市场行情 3、项目规划总平面图 4、项目市场调查报告 三、编制依据三、编制依据 1、作为项目开发指导性纲领文件，尤其对于工程施工组织，销 售政策制订，资金筹集使用等进行指导。 2、作为地方政府项目审批立项的依据。 3、外部合作单位，与各协作单位签订合同和协议的依据， 4、作为向银行贷款的依据，了解项目的投资可行性。 - 2 - 第第2 2章章 项目建设条件分析项目建设条件分析 一、项目建设条件一、项目建设条件 根据郑州市地区的气象、水文等条件及郑州市的历年气象水文地 质资料，结

5、合该项目周围的地质勘探资料： 该项目的各项建设条件如下： （一）气象条件 1、温度 年平均温度 14.2 极端最高温度 43 极端最低温度 -17.9 最冷月平均温度 -0.3 最热月（七月）平均温度 27.3 冬季通风室外计算温度 0 2、湿度 年平均相对湿度 66% 年平均绝对湿度 12.6mb 最热月平均相对湿度 68.3% 最冷月份平均相对湿度 65% 最热月份平均相对湿度 76% 夏季通风室外计算相对湿度 45% 冬季空调室外计算相对湿度 60% 3、降雨量 - 3 - 年平均降雨量 640.9mm 年最大降雨量 1040.3mm 年最小降雨量 380.6mm 最大日平均降雨量 112.8mm 七、八、九月份占全年雨量 54% （二）水文地质、工程地质资料 1、水文地质资料 地下水位埋深6-121米，年变幅约20m，近5年最高水位埋深约 7.0m。 2、工程地质 该项目用地属黄河一级和二级阶地，地形较平坦，地势西南高、 东北低，地面平均坡度0.3%左右，海拔高程在99.0115.2m之间。地 面表层为第四系黄土状亚粘土、轻亚粘土，一般厚1540m，孔隙结 构、微具湿陷性，允许

6、承载力2.02.5kg/cm2。 二、二、基础设施条件基础设施条件 （一）供电：瑞达路上有高压电缆，满足用电需求。 （二）供水：瑞达路上铺设有自来水管网，市政建设过程中并为 该地块预留接口位置。 三、场地评价三、场地评价 场地平整，水文地质适宜建筑。市政配套齐全，接入方便，并有 许多优惠政策。房地产开发基础条件充分，无任何障碍。 - 4 - 第三章第三章 房地产市场调查房地产市场调查 一、开发情况简介一、开发情况简介 郑州是房地产市场正处于调整期，市场需求产品创新，整个房地 产住宅市场处于发展初级阶段，价格与一线城市相比较低，存在一定 的提升空间。 二、房地产市场预测二、房地产市场预测 因为市区市场一直很热，供需两旺，而且相对于全国市场来说， 郑州的房价一直偏低，因此，几年来，郑州及高新区楼市并未引起市 区置业者注意，但是，随着市区可开发土地的进一步减少及房价的进 一步攀高，高新区较低的房价和较高的升值空间会引起更多郑州市民 的关注。在未来一两年的时间内，高新区将会成为置业的又一块热土； 3 3、竞争楼盘调查分析竞争楼盘调查分析 （一）森林半岛 主力户型：三室两厅，两室两厅 （二）锦绣

7、家园 主力户型：三室两厅 （三）九鼎雅园 主力户型：两室两厅，三室两厅 四、四、 目标客户调查分析目标客户调查分析 （一）目标人群分类 本案目标购买人群并不仅仅着眼郑州于内购买人群，根据市场实 - 5 - 际需求，将目标购买人群范围进一步扩大，主要分为投资和自用两种 类型。 （二）目标客户基本状况分析 1、目标客户年龄层分布 在所调查人群中，65.3%的目标客户年龄集中在2535岁之间， 其中，2630岁之间的人最多，这说明这些人到了将要成家的年龄， 对住房的需求也日益强烈。 2、目标客户月收入统计分析 被调查人群中，平均月收入主要集中在6002000元之间，收 入相对中等，这也与郑州居民平均收入水平相符，该类人群属郑州的 中间阶层。 3、建筑类型分析 因受物业费、居住习惯等因素的影响，多层还是受到较多人士的 热衷，选择多层，占被调查人数的55.6%；选择小高层的人数与多层 人数有一定的差距，占总人数的24.6%，说明多层建筑仍然受到大多 数人的欢迎，成为置业人士的首选。 4、住房面积需求分析 目标客户住房面积需求集中在90120之间，占总调查人 数的55%，这与目标客户的购买力相符，

8、基本上能够满足他们的心理 需求，受到他们的欢迎。 - 6 - 第四章第四章 项目市场定位分析和竞争力分析项目市场定位分析和竞争力分析 作为一家品质楼盘，亚泰一经面市将倍受关注，所带来的不仅仅 是经济效益，更是中城整体房地产市场的进一步发展。 一、项目总体定位一、项目总体定位 （一）现代文化社区 定位依据：居住仍然是房产购买的主流 1、满足居住需求 户型集中在两房两厅与三房两厅为主，面积控制在80平方米-95 平方米左右的经济型与120平方米-130平方米左右的舒适型。 二、项目市场价格定位分析二、项目市场价格定位分析 1、周边区域在售项目价格比较分析 目前本案附近在售的住宅项目主要有：森林半岛，锦绣家园，九 鼎雅园，现对其销售价格进行比较和分析 周围住宅项目价格表 项目森林半岛锦绣家园九鼎雅园 均价（元/） 45703360-42003640 分析：从上表可看出，本案周边在售的项目均价都在36004000 元/。 - 7 - 第五章第五章 项目规划设计方案项目规划设计方案 一、规划设计目标一、规划设计目标 规划设计目标：纯居住型及局部商业 （一）以市场为导向，注重市场调查研究，充分掌握消费者对于 住宅、商业的基本需求，对于小区景观环境、户型设计，功能配置的 要求。满足项目的基本定位。 （二）突出文化、健康、教育、节能的住宅概念。 二、规划设计建议二、规划设计建议

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