邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可研报告.doc

1、 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 1 目目 录录 一、总一、总 论论 5 5 （一）项目建设单位5 （二）项目概况5 （三）可行性研究报告编制依据.12 （四）研究结论及建议.12 （五）主要经济技术指标.13 二、房产市场分析二、房产市场分析 1414 （一）当前房产市场现状.14 （二）本市商品房现状与市场需求.15 （三） “精品住宅”的市场需求及发展16 三、项目选址及建设条件三、项目选址及建设条件 2020 （一）项目选址.20 （二）建设条件.20 （三）自然条件对建设项目的影响.22 四、建设规模及功能标准四、建设规模及功能标准 2323 （一）建筑面积和内容.23 （二）功能设施标准.23 五、建五、建 筑筑 方方 案案 2626 （一）设计依据及设计要求.26 （二）建筑特征.26 （三）拟建建筑物使用功能和工艺要求.26 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 2 （四）设计内容.26 （五）住宅单体设计.29 六、结构设计六、结构设计 3737 （一）设计依据.37 （二）基本技术参数.37 （三）结构设

2、计.38 （四）结构计算.39 （五）供配电设计：.40 （六）防雷与接地：.44 （七）火灾自动报警系统：.45 （八）有线电视系统：.45 （九）电话及宽带网络系统：.45 （十）综合布线系统：.45 （十一）电气人防专篇：.46 七、给排水设计七、给排水设计 4949 （一）设计依据.49 （二）设计范围.49 （三）室外给水设计.49 （四）室外排水设计.50 （五）建筑给水排水设计.50 （六）人防给排水设计.52 （七）节水、节能环保措施.52 （八）消防水池设置.52 （九）消防电梯集水坑.53 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 3 （十）主要设备材料表.53 八、暖通设计八、暖通设计 5656 （一）设计依据：.56 （二）设计内容：.56 （三）设计参数：.56 （四）供暖，空调设计.57 （五）通风系统设计：.57 （六）管材：.58 （七）保温：.58 （八）人防物资库通风：.58 九、消防专篇九、消防专篇 5959 （一）建筑消防设计.59 （二）电气消防设计.60 （三）给排水消防设计.60 十、节能措施十、节能措施 6363

3、（一）建筑.63 （二）电气.63 （三）给排水.64 （四）暖通.64 十一、环境保护与卫生防疫专篇十一、环境保护与卫生防疫专篇 6565 一、建筑卫生与环保设计.65 二、电气.65 三、给排水.66 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 4 四、暖通.67 十二、项目实施进度安排十二、项目实施进度安排 6868 （一）建设工期.68 （二）实施进度安排.68 （三）实施进度表.68 十三、投资估算与资金筹措十三、投资估算与资金筹措 6969 （一）投资估算依据.69 （二）建设投资估算.70 （三）资金筹措方案.70 十四、结论与建议十四、结论与建议 7171 （一）结论.71 （二）建议.71 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 5 一、总一、总 论论 （一）（一）项项目建目建设单设单位位 1.单位名称：安徽大昌矿业集团有限公司 2.法定代表人：吉广清 联系人：徐涛 （二）（二）项项目概况目概况 1、项目名称：邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目 2、项目投资：项目总投资 4000 万元。 3、建设地点：*县铁佛镇催楼村 4、

4、占地面积：79 亩。 5、总建筑面积：24000 平方米。 6、建设内容： （1）职工宿舍楼，建筑面积 16000 平方米。 （2）矿办公大楼，建筑面积 2000 平方米。 （3）仓库，建筑面积 3000 平方米。 （4）超市，建筑面积 2000 平方米。 （5）变电站、配电房，建筑面积 1000 平方米。 （6）广场，面积 10000 平方米。货场面积 5000 平方米。 （7）道路、围墙、排水等建筑面积 5000 平方米及绿化等基 础设施。 7、项目建设背景 （1）*县自然及社会经济状况 项目所在地行政区划隶属于淮北市*县，地处县城近郊。 *县位于安徽省北部，是淮北市唯一市辖县，县城依市而建， 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 6 全县辖 11 个乡镇和一个省级经济开发区，面积 1987 平方公 里。*承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处， 是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。2010 年末全县总 人口 157310 人。人口自然增长率为 5.2。 2010 年，全县以科学发展观为统领，以“工业发展年”为抓 手，大力实施“工业强县”战略

5、，经济结构实现突破性转变，社 会财富大幅增加，民生得到改善和提高，各项社会事业取得全 面进步。地区生产总值 622628 万元。分产业看，第一产业增加 值 201154 万元；第二产业增加值 212892 万元；第三产业增加 值 208582 万元。全年粮食种植面积 2954 万亩，全年粮食总 产量 941 万吨，全年肉类总产量 58048 吨，禽蛋产量 24844 吨；蔬菜产量 142942 吨。全年新增规模以上工业企业 34 家， 总数达 7l 家。全部工业增加值 17104l 万元。规模以上工业企 业累计实现利润 16018 万元。主要工业产品中，白酒 16788 千 升，原煤 317713 吨，焦炭 606335 吨，铁矿石 172504 吨，面粉 283329 吨。建筑业实现增加值 4185l 万元。全年累计完成财政 收入 60052 万元，比上年增长 42.8，其中地方财政收入 30389 万元，增长 32.6。税收收入 51903 万元，增长 47.O。 *县的重点保护的文物主要有柳孜隋唐大运河、古城汉 墓、临涣古城、临涣文昌宫、小李庄前委旧址、淮海战役双堆 邹楼铁矿办公

6、住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 7 集烈士陵园等，但距离本项目选址较远。*县内无自然保护区 等。 本项目位于*县铁佛镇催楼村，交通便利，水、电等基础 设施完备。项目规划占地约 79 亩，满足本项目运行条件。 （2）淮北市的房地产发展的轨迹： 2006 年全年完成房地产投资 6 亿元,全市土地完成开发建 设面积 150.52 万，同比增长 87.66%，其中本年度新开工 107.28 万，同比增长 320.05%，房屋销售面积 17.88 万， 同比增长 251.28%。 2007 年 1-11 月份，全市共完成开发投资 6.9 亿元,同比增 长 9%;完成开发建设面积 166.5 万，同比增长 13.2%,其中本 年度新开工 120.6 万，同比增长 18%；竣工面积 96.2 万,同 比增长 337%;房屋销售面积 52.1 万,同比增长 199.7%右，本 年度共完成 54%的销售量。 2008 年淮北市第一季度房地产完成投资 1.33 亿元，同比 增长 48.42%，房屋施工面积 161.1 万平方米，同比增长 34.7%。其中新开工面积 22.37 万，同

7、比增长 38.12%。竣工 面积 22.97 万，销售面积 20.56 万，完成 86%的销售量。 2008 年 1-6 月份全市共完成房地产开发投资 51220 万元， 同比增长 18.5%；完成开发建设面积 186 万，同比增长 23.2%； 其中本年度新开工 35.1 万；竣工面积 30.2 万；房屋销售面 积 19.8 万，上半年共完成 65.5%的销售量。 （3）淮北市住宅市场调查（淮北住宅楼盘汇总表） 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 8 案 名 华佳 梅苑 家天 下 水景 天成 帝景翰园 奥斯卡春 城 温哥 华城 世纪 华庭 位位 置置 相阴路 78 号 庆相 桥南侧 新体育馆 南 100 米 淮北市相 阳路与南黎路 交叉口 人民 东路 淮海 路 投资兴建投资兴建 宁波 甬佳 淮北 绿洲 淮北宏基 淮北富华 置业 安徽 众安 淮北 天象 基地面积基地面积 15 万 27.67 万4.8 万2 万 25.5 万 约 3000 建筑面积建筑面积 20 万 4.5 万 （二期） 13 万3.5 万 19 万 30200 容积率容积率1.32.71

8、.60.8约 10 产品类别产品类别 （住宅）（住宅） 住宅住宅住宅办公住宅住宅 商业、 住宅、宾 馆 平均单价平均单价 2500 元/ 3000 元/ 3900-4200 元/ 3000-3200 元/ 3100 元/ 均价 4000 元/ 主力面积主力面积 100 138150120 130- 14 主力总价主力总价 20-25 万 25-30 万元 40 万元25-30 万元 25-30 万 可售户数可售户数500271 户908 户260 户986 户120 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 9 多户户 销售率销售率95%60%90%100%70%60% 案 名 御林 雅苑 宏发半 岛 东方百 货住宅 可伦 国际公馆 相山庭 院 慢 城 位位 置置 相阳路东 紧靠香舍 花都 相阳路与人 民路交叉口 淮海路孟山 路口 相山南路 桂苑路口 长山路与梅 苑路交叉 人民路南发 现之旅东 投资兴建投资兴建淮北鸿福淮北润竹淮北可伦浙江万马淮北淮信 基地面积基地面积2.5 万1.08 万20004.7 万25 万7.2 万 建筑面积建筑面积10.5 万4.6

9、万200007 万32.5 万11.88 万 容积率容积率1.54.2101.51.31.65 产品类别产品类别住宅商业住宅、商业住宅商业 住宅、商 业 住宅、商业住宅、商业 平均单价平均单价 （住宅部分）（住宅部分） 未定 3100 元/ （住宅） 3900 元/ （住宅） 3200 元/ （住宅） 3400 元/ （住宅） 3100 元/ （住宅） 主力面积主力面积78.3112.27176-20298148131 主力总价主力总价30-35 万元40-50 万元25-30 万元35-40 万元30-35 万元 可售户数可售户数290 户420 户60 户360 户1600 户985 户 销销 售售 率率未开盘90%40-50%30%30%50% （3）本项目建设职工宿舍楼目的为解决邹楼铁矿职工住房 问题，提高职工住房条件。本项目建成后住宅楼不在社会上公 开销售。 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 10 8、项目规划 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目位于淮北市*县铁佛 镇催楼村。项目总投资 4000 万元。总建筑面积 24000 平方米。 （1）、规划原则 人本原则 居民在工作、生活、休息、娱乐、出行购物、交往等各方面 的多层生活需要是进行设计的出发点和立足点。简而言之，就 是要以人为本，予居民以方便；保证居住区居住功能的原真性， 适当布局满足居住所需的必要商业配套设施。 文化原则 试图树立独特的小区文化品牌，具人文情调的现代居住 观念的合理结合；从单体设计到整体空间的塑造，都以欢快， 飘逸，优美，绚丽的格调取胜，使整个小区超凡脱俗. 生态原则 坚持创造良好的生态居住环境，很好地结合单体建筑设 计，真正做到可见、可游、可住、有益于居民的身心健康；充分 利用并保留已有的良好生态环境要素，如生态植被、地形地貌 等。 在规划布局中彰显灵动活泼的空间形态，在景观设计时 体现与自然和谐共处的特色。漫步于住宅区内，静听流水潺潺、 乌语啾啾，捕捉掠过鼻间的 缕花香，欣赏点缀其中的小景，感 受布景之人文雅。 社区公园 方案结合基地

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