《远洋商业地产战略规划报告》
61页1、2011年1月24日,远洋商业地产战略规划报告 (讨论稿),,1、外部分析和发展模式研究,2、商业地产发展战略和目标,3、战略阶段划分和举措,从下游来看,中国经济的持续增长、城市化和服务业大发展将驱动商业地产的产业升级和空间重构,为商业地产开发和持有经营带来不容错过的历史性机遇; 从上游来看,以住宅回归消费属性为标志的政策调整和房地产金融管制的放松,为商业地产持有经营和商业地产金融带来阶段性机会; 能否通过商业地产的轻资产模式,有效突破资金瓶颈,扩大实际控制的商业地产规模,是远洋商业差异化发展后来者居上的关键; 转型期的“租售并举+轻资产运作”,是远洋商业减少转型期间“阵痛”的优先选择,从商业地产金融视角切入,通过中短期“三足鼎立”发展(商业地产开发管理、商业地产持有经营管理和商业地产金融服务三块业务协同发展),实现中长期“一主两翼”定位(以商业地产金融服务为主导,以商业地产开发管理及持有经营管理为两翼),核心结论,分析框架,1、2013年持有项目总规模(运营+在建+土地储备)达到326万平米左右,租金以及物业管理收入为18亿元,经营收入能力为50亿元 2、完成内部资源整合,树立标杆项
2、目 3、搭建多项目、多业态、跨区域的商业项目管控平台 4、组建针对不同风险偏好投资者的PE,形成多渠道的投融资平台 5、“租售并举”模式成型,并尝试辅以策略性投资和权益性投资来拓展新业务,1、 2015年持有项目总规模(运营+在建+土地储备)达到400万平米左右,租金以及物业管理收入为55亿元,经营收入能力达到88亿元 2、前期开发培育的资产逐渐进入成熟期,需不断培养和提高商业运营能力 3、通过股份回购等方式实现收入规模的增长 4、优化完善投融资平台和商业项目管控平台 5、完善优化租售并举和股权合作模式 6、树立针对投资者的基金品牌和针对商业地产的品牌,商业运营培育期(2014-2015) 积极扩张PE规模,积极筹备REITS发行,积极沉淀优质资产,积极扩大持有运营规模,投资开发拓展期(2011-2013) 通过租售并举、股权合作等杠杆,并尝试搭建PE,最大限度撬动实际主导的投资开发规模,扩充资源,树立标杆项目,1、外部分析和发展模式研究,2、商业地产发展战略和目标,3、战略阶段划分和举措,1 外部分析和发展模式研究关键结论,从下游来看,中国经济的持续增长、城市化和服务业大发展将驱动商
3、业地产的产业升级和空间重构,为商业地产开发和持有运营带来历史性机遇;从上游来看,以住宅回归消费属性为标志的政策调整和房地产金融管制的放松,为商业地产持有运营和商业地产金融带来阶段性机会,中国经济持续增长,投资拉动放缓,调结构扩内需成为主线,城市化发展将继续,地产调控政策密集,住宅开发高额利润不可持续,居民消费逐年增长,商业地产需求增加、销量增加,货币从紧,住宅开发融资受限,REITs临近,PE放松,商业地产金融管制放松,商业地产融资渠道拓宽,保险资金投资不动产,商业地产迎来历史发展机遇,中西部是规划重点,金融环境,区域机会值得关注,当前状况,价值走向,事实上,众多知名地产企业也已看好商业地产发展机遇和前景,加大投入,同时,部分零售商也积极向上游拓展,分享商业地产市场的高溢价,红星美凯龙创立了红星地产,开始向商业地产转型,主要项目有天津红星国际广场和昆明红星国际,红星美凯龙创办于1986年,业务方面以家具制造和家具连锁卖场为主,区域发展战略,以经济发达的一二线城市为主,每年开发5个左右的综合体项目,产品策略,一是大型城市综合体,二是SOHO公寓,满足办公和居住需求,盈利模式以增值和服务费
4、用为主,通过持有物业贷款进行扩张,1,2,3,4,5,红星美凯龙商业地产之路,高市盈率上市,国美2004年净利润仅为1.78亿港元,以83亿港元价值上市,市盈率高达49.5%,买壳,黄光裕通过地产业务换股,配股增发等一系列手段,低价逐步获得上市公司控制权,减持股份套现,02-03年黄光裕两次以当时市价减持净得1.15亿,之后又减持套现19.59亿,变相投资房地产,2005年黄光裕以7.5亿港币价格回购鹏润地产的金樽大厦,4倍于当时鹏润的收购地价,东山再起,2009年出售鹏润建国大酒店之后,2010年又传出鹏润准备出售旗下为数不多物业中的大康鞋城,伺机寻找新投资项目,1,2,3,4,5,国美商业地产之路,华联案例,华联股份成功转型商业地产,2009年明确未来5年成为国内社区购物中心的领导者,且在公司章程中规定,每年分配利润不少于概念可分配利润的90%,实际上在为REITs的到来做准备 现状:华联股份目前拥有7家购物中心,通过租赁形式经营管理6家购物中心,合计面积40.66万平方米,未来重点发展城市在北京、合肥、沈阳、成都、南京等 商业模式以投资物业开发公司和引入高质量的海外战略合作者为主
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