2010经典-房地产项目市场调研流程与操作技巧
55页1、市场调研的种类,1、项目前期发展调研 2、项目营销调研 3、项目推广调研,1、项目发展调研 目的:针对项目的可行性、项目定位(产品、价格、物业类型)及业态规 划的调研,为项目的前期策划报告提供市场依据 对象:影响房地产决策的相关经济因素指标的调研 区域房地产市场的现状及发展趋势的调研 竞争楼盘的调研(直接竞争楼盘与间接竞争楼盘) 对项目本身进行深入的调研(地块性质、经济指标、交通、 配套、优劣势等) 方法:实地考察法、文献资料收集法,2、项目营销调研 目的:针对项目的销售策略及模式,对市场上竞争对象作深入的调研, 对项目的营销策划报告提供依据 对象:竞争楼盘的调研(直接竞争与间接竞争楼盘) 营销模式的调研 营销策划的机构调研 本项目优劣势的调研及适合的营销模式 方法:实地考察法、人员访谈法,3、项目推广调研 目的:针对竞争项目的推广主题、广告语及运用媒体组合进行的调研, 为推广思路提供依据 对象:区域市场的户外、广告、灯箱的调研 区域楼盘的主题广告语的调研 区域楼盘的形象包装的调研 推广的媒体运用组合的调研 推广机构的调研 方法:实地考察法、人员访谈法,第二部分 调研流程,一、市场调研
2、的目的,1、明确市场调研的目的 2、了解调研对本项目运作的影响 3、了解本次调研的范围,二、市场调研的相关准备工作,1、确定项目调研的对象 2、确定调研方法实地考察法、电话问询法、观察法、座谈会、随机调研等等 3、制定调研工具相关的表格、人员的安排等等 4、调研时间的确定及区域的确定,三、市场调研的主要内容,宏观经济背景分析 相关政策对房地产市场的影响(金融政策、土地政策等) 房地产总体市场状况分析 未来市场发展的预测,1、开发背景分析,2、对项目本身的市场调研,占地规模 项目四至 周边配套 项目本身的优势、劣势、机会分析、威胁分析,对项目进行综合的分析 规划设计要求的了解(容积率、绿化率、建筑密度等等),3、竞争对手的调研,A、竞争性项目确定 竞争性项目确定的原则为 与项目处于同档次、同区域,目标客户群基本相同,具有直接竞争威胁的市场上的同类项目。,B、确定调研的主要对象及主要内容:住宅地产,产品 同质项目的产品特色,与本项目产品的差异及其经营方向趋势 价格 同质项目常用的价格策略 渠道 同质项目客源来历情况,主要目标市场 销售,同质项目目前的销售状况及成因 促销,同质项目促进产品销
3、售与发展的手段和方式 服务,同质项目的后续服务内容、手段,商业地产,(1)整体规模 (2)业态组织 (3)交通条件 (4)销售手段 (5)经营特色 (6)销售、租赁状况,四、目标消费者的调研(包括自用者和投资者) 专项调研(须进行数理型分析、数据的处理采用Excel、Spss等软件),(1)目标消费人群基本特征 (2)目标消费人群对商业业态的选择趋向 (3)目标消费人对商业环境的选择趋向 (4)目标消费人对项目周边的商业状况选择趋向 (5)目标消费人对商业消费过程的要求 (6)目标消费人群购买力取向,五、根据以上市场调研结果作本项目的市场定位,(1)市场需求对比分析 (2)市场功能定位 (3)市场档次定位 (4)市场客户定位,六、综合结论,(1)项目的市场、产品分析结论 (2)项目的市场运作初步建议,七、撰写项目市场调研报告,调研中常出现的问题 及解决办法,1、调研结果不全面,解决办法: 首先要熟悉调研表格上所有要了解的内容,并且记住,才能有效的解决 。,2、调研结果不真实,解决办法: 换调研员从新调研,或采用电话进行调研,以考察调研结果的真实性。,3、被对方识破是来踩盘的,解决办法:
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