上海保集澜湾营销5月拓客方案
61页1、保集澜湾下阶段拓客方案,目 录,一、市场分析 二、推售策略分析 三、货量盘点 四、销售情况分析 五、拓客计划 六、团购方案 七、代理公司资源整合 八、中介资源提升建议 九、费用预估,2013.01-2014.03全市商品住:宅各总价段成交占比,2013年至今,全市1000-1300万总价商品住宅 成交2114套 占比1.73%,全市商品住宅市场,市场分析,总价段1000-1300万2114套 商品住宅中含联排别墅成交130套,占比6.1% 总价段1000-1300万联排别墅月均成交不足9套,2013.01-2014.03全市商品住宅各总价段房型交叉分析,全市商品住宅市场,市场分析,全市商品住宅市场,总价段1000-1300万热销项目大平层公寓占比绝大多数,2013.01-2014.03全市1000-1300万商品住宅成交金额排名TOP10,市场分析,区域市场分析,3月供应量相比前两月有了显著提升,全市商品房新增供应量为177.43万平方米,其中商品住宅新增供应量115.47万平方米。 (商品房发证数:109;项目(楼盘)数:76;批准预售面积合计:1774320平方米;批准预售套数合计
2、:15927;商品住宅发证数:54;项目(楼盘)数:41;批准预售面积合计:1154701平方米;批准预售套数合计:9801),3月份以来,市场供应量相比1、2月份有所上涨,自2013年12月以来,全市供应量持续低迷,众多开发商选择将货量积存至3月集中放量,力图在3月传统的“楼市小阳春”加速去化。项目周边包括绿城、旭辉、万科等竞品均选择在3月推盘。,市场分析,2013年3月上海住宅项目开盘数量为61个;2014年3月开盘数量为56个,比去年稍有下降。,沉寂了近3个月的上海市场,在3月迎来了众多项目扎堆开盘的节奏。其中浦东地区开盘数量16个,领先全市。,上月上海住宅开盘数量较去年同期稍有下降,但因为1、2月份市场的沉寂,3月份仍然迎来了扎堆开盘的情况,区域市场分析,市场分析,旭辉亚瑟郡,2014年3月上海商品住宅56个开盘项目中,外环外90-120平2-3房占大部分,重回主导地位。其中包括本案竞品绿城、万科、旭辉等项目。,万科海上传奇,绿城臻园,区域市场分析,一季度3月份竞品主要有绿城臻园、万科海上传奇、旭辉亚瑟郡等楼盘相继开盘,市场分析,3月随着市场较多楼盘出货,成交面积环比上涨118
3、%,同时随着3月改善型产品较多,整体成交均价有所上升。,3月上海市场表现平淡,主要因为经历了2013年年底至今年2月的冷淡期,又遇到江浙部分地区“降价”表现,导致上海购房者观望情绪比较浓重,阻碍了“小阳春”的到来。同比去年3月下跌48.6%,预计4月份这一现象仍将蔓延,同比数据仍不乐观。,区域市场分析,一季度末,上海市场整体表现为量跌价稳,市场分析,10,3.8,3.29,开盘推出7#、9#、12# 共72套房源; 目前已成交72套,开盘推出6# 共32套房源; 目前已成交26套,别墅目前去化2套,截止到4月13日:目前总成交客户数量为100组,4月,散卖6#剩余房源和3# 共计38套(6#楼6套; 3#32套); 5#不释放优惠制造价格标杆,目前针对5#累计认筹24组,因推售方向调整,主推3#楼,考虑到该24组客户部分可能会因房源调整不能购买3#,因此目前急需提高上门量,带动3号楼快速去化。,推售策略分析,11,3#楼开放散卖,推售货值:约1.3亿 产品类型:洋房 推售策略: 散卖持销,落袋为安,推售策略分析,同一楼栋调整价格表上翻2个点,单一个单元底价以特价房口径出货。周末两天推6
4、套特价房销售5套。,价格策略分析,首次推盘:3月8日,推售货值:约3.1亿 产品组合:2栋洋房+1栋叠加 推售策略: 洋房小步快跑,拦截竞品; 别墅暗开,持续销售。,货量盘点,别墅3月8日暗开,推售货值:约3.4亿 产品组合:21套小联排 14套大联排 推售策略: 周边区域别墅产品去化缓慢, 采用暗开持续销售,货量盘点,3月29日加推6#楼,推售货值:约1.3亿 产品类型:洋房 推售策略: 小幅加推,层层推进,货量盘点,货量盘点,按50:1 推导,按20:1 推导,3,指标分解,(三家代理公司),销售情况分析,共计1500组来访客户,销售情况分析,线上推广来访200组,中介带客500组,代理公司资源200组,合计来访 1500组,线下拓客600组,Call客,派单,团购,目前代理公司业绩提点0.58%,1亿,每月代理费用共计:580000元,除去每月开支,目前代理公司费用不足以支撑后续 大量的资源导入。因此需要另外支付后续营销费用。,(三家代理公司),销售情况分析,拓客计划,拓客目标:600组来访,销售团队组成:,内场销售+外场巡展+圈层营销+专业Call客团队,万科,长甲,中海,绿城
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