龙湖物业紫都星座物管费调价
17页1、1,紫都星座项目物管费调整方案,2013年1月,2,目 录,3,调价人员架构,3,1,物管费增长背景,4,备注:以上数据均未包含车位物管费收入和车位成本。,1、紫都星座项目2007年底接房以来,物管费按照2.1元/平米物管费加0.4元/平米公摊水电费。随着今年来人工成本和物料成本上涨,项目已经接近亏损状态。 1)、紫都星座2010年2011年收支情况 2)、紫都星座测算调价额度及经营情况,一、物管费增长背景:,5,2、各项成本不断攀升:随着CPI指数、社平工资的增长、劳动保险的强制全面实施,物管成本持续上涨,未来几年的经营亏损将大幅度递增。,一、物管费增长背景:,6,3、相同业态物管费比较:,一、物管费增长背景:,相同业态物管费比较,4、 拟调价标准(让业主选择),方案一:逐年上涨,7,一、物管费增长背景:,方案二:一次性上涨,备注:调价时间从2014年1月1日起开始计算。,一、物管费增长背景:,5、调价沟通“战术”: 、在第一次沟通时将调价的基础价格增加0.3元/平方米,在2013年2月下旬开始逐步向重点客户“放风”,了解重点客户对调价金额的反馈情况。 、针对对调价有异议的酒店客户,
2、可以在后期提出关于广告位优惠的方案供客户选择(在2014年酒店广告位租金优惠30%,物业公司少收入8640元/年)。针对整层自用的客户,可以向客户提供百安居露天停车场一张免费停车卡(免费一年,该车场已经外包,对于物业公司没有经济影响),让客户尝到“甜头”。 、在最后一次的沟通中,告知客户:物业公司出于客户对物业工作支持的感谢,最终将物管费调整金额下调0.3元/平方米,促使整层自用业主签订调价协议物业合同续签协议,酒店客户能够支持调价工作,顺利缴费。,8,2,调价影响因素以及应对策略,8,二、调价影响因素以及应对策略,10,1)、星座物管费调价的影响因素,S-优势,W-弱势,O-机会,T-威胁,2.1、具体思路: 、将客户进行分类:1、普通客户(65%);2、重点客户(30%);3、难点客户(5%) 、分析客户关注点,针对客户主要关注点进行有计划改进。 、迅速完成双1/2客户同意。 、顺势进行合同谈判续签,完成调价,后期持续关注重难点客户动向。 2.2实施主要节点 2012.12针对客户主要关注点进行有计划改进2013.1星座定位客户映像管理宣传、职能部门沟通-2013.2重点、大客户放风,分化沟通2013.3启动调价2013.11.完成业主确认函、新的物业协议签订2014.1新收费标准执行,11,2)、星座调价推进策略 “快速完成双1/2客户同意,重点关注重难点客户”,3,调价人员架构,12,3 物管费调价组织架构图,总负责人 曾新影,地区公司,计划推动小组: 程琳,客户中心 刘瑛,公共事务部 王兴伟,营销部 罗政,集团公共事务部,地区公司总经理,危机升级,危机处理小组,实施小组,调价总负责人 邱蓓娟,战略及公司品牌部,网络投诉、客户投诉到地产,政府相关部门,媒体沟通管控,13,4,具体实施计划及风险应对措施,14,15,4.1 具体实施细案,16,4.2 风险及应对措施,17,欢 迎 指 正!,
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