【8A文】金融街商业自持物业成本分析
60页1、自持物业成本分析,金融街资产管理公司 2013年4月,page1,page2,成本范围:包括营业成本、管理费用、销售费用 成本分类:1、固定成本:折旧和摊销、财产保险、管理税金、大中修 酒店业态支付给管理公司的管理费 2、变动成本:经营成本、业务宣传费 人工成本、行政费用 项目范围:2011年前开业的项目、津塔,分析说明,项目范围,酒店业态,写字楼业态,商业业态,威斯汀酒店,美爵酒店,金融街中心,德胜国际中心,购物中心,丽思酒店,惠州喜来登酒店,金融街公寓,金树街及C3,金融街集团,数据包括:酒店个5个,商业2个,写字楼3个,金融街控股,天津津塔,目 录,page4,一,二,自持物业近三年总体情况,商业业态成本分析,三,酒店业态成本分析,四,写字楼业态成本分析,五,大中修成本分析,目 录,page5,一,自持物业近三年总体情况,收入情况,总成本情况,变动成本情况,投资报酬率,page6,自持物业近三年总体情况,一、投资报酬率(ROI)情况,1、项目投资情况,注:评估值来自2012金融街控股自持物业市场价值估测之调研报告。酒店无评估值。,page7,自持物业近三年总体情况,一、投资报酬率
2、(ROI)情况,2、投资报酬率,酒店业态: 投资报酬率=净利润/原始投资额,商业、写字楼业态: 投资报酬率=净利润/物业评估值,page8,自持物业近三年总体情况,二、收入情况,page9,自持物业近三年总体情况,三、总成本情况,1、总成本,总成本=营业成本+销售费用+管理费用,page10,自持物业近三年总体情况,2、总成本率,三、总成本情况,1、总成率的复核增长率出现整体下降,说明总成本控制效果明显,息税前利润率在逐步提升 2、写字楼项目总成本率出现较大幅度增长,主要是津塔项目成本增加明显,总成本率=总成本/总收入,page11,自持物业近三年总体情况,四、变动成本情况,1、变动成本情况,变动成本=经营成本+业务宣传费+人工成本+行政费用,page12,自持物业近三年总体情况,2、变动成本率,四、变动成本情况,1、变动成率的复核增长率出现整体下降,说明总成本控制效果明显,利润率在逐步提升 2、写字楼项目变动成本率出现较大幅度增长,主要是津塔项目成本增加明显,变动成本率=变动成本/总收入,page13,自持物业近三年总体情况,3、各项目变动成本率的增长率排名,四、变动成本情况,目 录
3、,page14,二,商业业态成本分析,购物中心项目分析,金树街项目分析,成本管控措施,商业业态总体情况,page15,商业业态成本分析,一、商业业态总体情况,(一)投资报酬率情况,1、商业投资报酬率呈逐年上升趋势。 2、金树街于2009年将F1出售,2010年租金收入减少,回报率明显下降;其收入为固定租金,合同期较长,收入稳定但增幅缓慢,同时随着房屋使用年限增长,大中修等费用有所增长,2012年又增加了宣传费,因此回报率有所下降。,投资报酬率=净利润/物业评估值,page16,商业业态成本分析,(二)总成本占比分析,商业业态总成本中,有58%是固定成本,42%是变动成本。人工成本、业务宣传费占变动成本的88%。,page17,商业业态成本分析,(三)总变动成本率,1、2008年比2007年下降明显,主要是由于2007年新开业,收入和成本较高 2、收入明显提升,变动成本总体呈下降趋势,page18,商业业态成本分析,(一)购物中心收入、成本、变动成本率,二、购物中心情况,收入有明显提升,2009年回落是因为经济危机而调减租金造成。变动成本率呈下降趋势。,page19,商业业态成本分析,(
4、二)购物中心各成本项目成本,1、随着项目的成熟,业务宣传费和代理佣金下降明显。 2、业务招待费、咨询服务费、市外差旅费有上升趋势。,page20,商业业态成本分析,1、金树街收入、成本、变动成本率,三、金树街情况,1、金树街以收取固定租金为主要收入,因此收入稳定且增长缓慢。 2、变动成本金额较低(2012年52万元),但有明显上升趋势,主要是因为2012年增加业务宣传费。,page21,商业业态成本分析,2、金树街各成本项目成本,金树街各项成本较低,2012年有配合区政府业务宣传费支出36万。,page22,商业业态成本分析,四、成本管控措施,1、人工成本呈现逐年递增的趋势。商管公司将通过科学定岗定编等方式,控制人员编制。 2、购物中心业务宣传费2012年为873万元,占变动成本的33%,成本率为4%。该费用主要用于VIP客户维护326万(目前VIP客户的销售额占总销售额的40%);用于广告宣传费547万(根据租赁合同约定,购物中心按月收取租户广宣费,同时要向租户公布宣传推广活动方案)。 购物中心2013年业务宣传费与2012年保持总额不变,主要通过运营部与企划部加强合作和配合,调整结
《【8A文】金融街商业自持物业成本分析》由会员Jerm****014分享,可在线阅读,更多相关《【8A文】金融街商业自持物业成本分析》请在金锄头文库上搜索。
中考化学专题12 常见的酸和碱-中考化学备考百日捷进提升系列
中考语文复习:记叙文阅读指导
中考历史(人教版-北部湾专版)总复习课件-8年级上册-第4单元
人教版八年级语文上册优品课件-第6课 阿长与《山海经》-1
中考历史(人教版-北部湾专版)总复习课件-8年级上册-第1单元
中考历史高分突破系列-近四年选择题剖析与实战训练
中考语文(人教版-通用版)总复习课件:专题15-议论文阅读
中考化学专题10 碳及其氧化物-中考化学备考百日捷进提升系列
中考物理高分突破复习-第6章 质量和密度
中考历史(人教版-北部湾专版)总复习课件-9年级上册-第7单元
中考英语高分突破系列-语法精练精讲-第五节介词和介词短语
人教版八年级语文上册优品课件-桥之美-1
中考语文(人教版-通用版)总复习课件:专题12-文言文阅读-第2节-课外文言文阅读
中考英语高分突破系列-语法精练精讲-第十一节句子种类、简单句和主谓一致
中考英语高分突破系列-语法精练精讲-第一节名 词
中考语文复习现代文阅读解题攻略课件-第三章-文学类文本阅读1
中考语文复习现代文阅读解题攻略课件-第一章-说明文阅读 1
中考化学专题08 空气和水-中考化学备考百日捷进提升系列
中考物理高分突破复习-第12章 欧姆定律
中考英语高分突破系列-题型解题指导-第一节语法选择
2024-04-09 20页
2024-04-09 20页
2024-04-09 32页
2024-04-09 32页
2024-04-09 43页
2024-04-09 34页
2024-04-09 27页
2024-04-09 25页
2024-04-08 18页
2024-04-08 34页