物管定标后工作 物管服务合同

1、13 物业管理定标后的工作,131 中标后的合同签订与实施 132 未中标的总结 ：失利的原因分析 133 招标投标资料的整理与归档 134 物业管理服务合同,131 中标后的合同签订与实施,1合同的签订步骤：签订前谈判、签订谅解备忘录、发送中标函、签订合同协议书。 2合同自签订之日起生效，业主与物业管理公司均应依照合同规定行使权利、履行义务。,132 未中标的总结,失利的原因分析: 1.准备工作不充分; 2.估价不准; 3.报价策略失误,133 招标投标资料的整理与归档,1招标文件； 2附件及图纸； 3对招标文件进行澄清和修改的会议记录和书面文件； 4投标文件及标书； 5来往信件； 6其他重要资料。,134 物业管理服务合同,1物业管理服务总包合同 2物业管理服务专项分包合同,1物业管理服务总包合同,（1）总包合同及主要内容 （2）总包合同的管理项目及内容 （3）物业管理服务总包合同中双方的权利和义务 （4）物业管理服务总合同的期限 （5）物业管理费用 （6）违约责任,（1）物业管理服务总包合同及主要内容,1)物业管理服务合同：物业所有人或物业管理委员会与物业管理公司签订的有关物业管

2、理与经营方面且明确双方权利与义务关系的协议。 2）物业管理服务合同包括以下内容： 管理项目；管理内容； 管理费用；双方权利和义务； 合同期限；违约责任； 其他。,（2）物业管理服务总包合同的管理项目及内容,管理项目主要是用来阐述管理项目的性质、管理项目的组成 。不同的物业，其管理项目的性质不同，管理项目的组成也就不同。因此，在物业管理合同中，应详细阐述管理项目的性质、管理项目的组成以及业主对管理项目的管理及经营的要求。 1）居住性物业管理的主要内容 2）收益性物业管理的主要内容,1）居住性物业管理的主要内容,负责物业的公用部位、共用设施的养护，修缮，保证物业的正常使用。 为物业使用人提供治安保卫、清洁清扫、代业主传呼、代业主收发报纸邮件信函等公共服务，应业主委员会要求进行庭院绿化等。 代业主进行家庭装修、装饰、搬家等专项服务。 代理、代办业主要求的有关事项，替业主进行房屋自用部位、自用设施维修，应业主要求进行日常生活方面服务等便民的特约服务。 维护物业所有人、使用人的合法权益。,2）收益性物业管理的主要内容,收益性物业管理是指以经营性房屋为主体对象的物业管理。包括酒店、写字楼、零售商业

3、中心及商住楼宇中经营性物业等的管理。一般收益性物业管理主要内容有： 制定物业的经营管理计划，报业主批准。 定期向业主汇报经营管理动态。 日常的管理及服务，具体包括：A物业的维修；B、安全保卫，能实行封闭式管理的尽量实行封闭式管理；C清扫保洁工作；D设备的维修、保养。 业主、物管人员和租用人之间的信息沟通。,（3）物业管理服务总包合同中双方的权利和义务,1）居住性物业所有人（使用人）的权利和义务 2）居住性物业管理公司的权利和义务 3）收益性物业所有人（使用人）与物业公司双方的权利和义务,1）居住性物业所有人（使用人）的权利和义务,物业所有人(使用人)的权利 物业所有人(使用人)的义务 提出物业管理合理化建议和对物业管理工作投诉。,2）居住性物业管理公司的权利和义务,物业管理公司的权利包括： A从事合同规定范围的房屋、设备和公共环境的管理和服务。 B按法定标准及合同规定的数额收取公共服务费和公共维修基金。 C涉及物管中的一些重大问题时，有权要求业委员会或行政主管部门召开业主大会表决。 D要求业主管理委员会或有关方面提供物业竣工资料，以往物业维修资料及其他资料。 物业管理公司的义务包括：

4、A按合同规定的内容进行物业管理和服务。 B接受并处理业主的投诉。 C定期向业委会或行政主管部门公布物业管理费用，特别是公共维修基金的支出情况。,3）收益性物业所有人（使用人）与物业公司双方的权利和义务,收益性物业管理是融经营、管理、服务于一体的。在物业管理中既有与居住物业共服务的内容，如房屋、设备设施的维修保养、清扫保洁、治安保卫等内容，但也有与居住物业不一致的部分，主要是收益性物业的经营问题，对于经营计划及经营操作方面与业主沟通要达到什么程度，物业收益与业主分配如何，公共服务费及公共维修基金如何处理等问题，都应在双方的权利与义务中加以明确规定。另外，对于不同类型的收益性物业，在双方权利与义务的规定中要注意到该物业的特点来阐述。,（4）物业管理服务总合同的期限,关于合同的期限要注意以下几个问题： 1）物业管理公司如果是前期介入的，应明确具体的介入时间，是在物业建设立项报批时介入，还是在可行性研究阶段介入，还是在物业建设达到某个形象部位时介入，还是在物业已经竣工，但住户还没住入时介入的，具体时间都应明确。 2）物业管理合同终止时间应明确。同时，物业及物业资料如何交接也要有明确规定。,（5

5、）物业管理费用,物业管理公司涉及到的费用主要有： 1）公共部位、公用设备维修基金； 2）公共服务费用； 3）专项服务费用； 4）特约服务费用； 5）其他“一业为主、各种经营”的收入。,（6）违约责任,对于合同双方因合同发生争议，要求调解、仲裁、起诉的，可按合同条款的约定，采用以下一种或几种方式解决： 1）向合同条款约定的单位或人员要求调解； 2）向有关辖权的经济合同仲裁机关申请仲裁； 3）向人民法院起诉。,2物业管理服务专项分包合同,（1）物业总包合同与物业分包合同 （2）物业专项分包企业的类型 （3）专项分包合同的基本内容,（1）物业总包合同与物业分包合同,1）物业总包合同 由业主委员会把物业管理的任务发包给某一物业管理公司，由业主委员会与该物业管理公司签订物业管理服务的合同。 2）物业专项分包合同 由物业管理总包企业把从业主委员会承接到的任务中的一些专业性较强的物业管理任务分包给专业物业管理企业，由物业管理总包企业与物业管理分包企业之间签订的合同。,3）业主委员会与物业总包单位、物业分包单位之间的关系,物业专业分包单位仅完成物业管理总包企业管理任务中的部分分项，物业管理专业分包单位只向物业管理总包单位负责，与业主和业主委员会无合同关系。 物业管理总包单位向业主或业主委员会承担全部管理责任，负责物业管理中的管理工作和所有与各分包单位之间的协调以及各专业分包合同责任界限的划分，同时承担协调失误造成损失的责任，向业主委员会承担物业管理的风险。,（3）物业专项分包企业的类型,1）房屋修缮专业企业； 2）园林绿化专业企业； 3）清扫保洁专业企业； 4）家政服务专业企业； 5）保安护卫专业企业； 6）市政管养专业企业； 7）电梯、设备设施维修的专业企业； 8）其他一些类型的物业管理专业企业。,（4）物业管理服务专项分包合同的基本内容,1）管理项目； 2）管理内容； 3）管理费用； 4）双方权利和义务； 5）合同期限； 6）违约责任。,小结,1本节回顾 2重点难点 3复习、练习、作业,

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