园区域整合营销定位与各地块初步定位(区域部分).ppt
98页1、大连软件园区域整合营销定位与各地块初步定位(区域部分),版权声明: 本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2004GW-44,谨呈:大连软件园开发有限公司,2005-08-28,2,项目研究工作的阶段划分,2005.1.13-至今,第一阶段 区域整合营销定位与 各地块的初步定位,第二阶段 基于总体定位下各地 块物业发展建议,第三阶段 区域整合营销战略与 各地块的策略策略,区域整合模式 四块地初步定位,地块定位 地块物业发展建议,区域营销战略 各地块营销策略,提交成果,市场调研 企业及消费者访谈 软件园区分析 区域开发借鉴 案例分析,工作内容,地块资源研判 地块发展战略 地块定位 案例及模式借鉴 地块物业发展建议,区域价值分析 案例及模式借鉴 区域营销战略 地块卖点整合 地块营销战略,3,报告框架,产业园发展模式,二期河口湾,一期现状反思,目标及问题界定,资源,案例,竞争,客户,项目发展战略,项目定位,形象,客户,产品,价格,一期发展战略,学苑广场
2、(形象),新城四、五期(价格),案例借鉴,4,问题界定,目标及限制条件 项目区域及地块解析 市场背景 项目及问题界定,5,项目目标及限制条件,项目目标,目标1:通过软件园一期现有项目的开发,将本区域做成与星海、中山板块对等的高价值区,同时为二期开发起到示范效应 目标2:软件园一期国际新城四期、五期价格达到7000-8000元/平米 目标3:软件园一期学苑广场项目在短期内迅速实现资金回流 目标4:软件园二期河口湾项目要解决二期开发的资金问题,以实现利润为主,项目限制条件,学苑广场、及四五期项目作为软件园的南北两个入口,均要起到形象昭示作用 四期、五期要在2006年开始回现金,2-3年内完成开发任务 河口湾作为二期的入口,土地平整需要2年左右时间,具体开发要到2年后,6,问题界定,目标及限制条件 项目区域及地块解析 市场背景 项目及问题界定,7,软件园一期及二期区域解析-大连市唯一的软件园区,同时是城市西拓的重点地带,软件园一期: 区位:高新区及学府区内 交通:城市主干道路五一 路及中山路均可到达 配套:配套较少 ,依靠周边其他楼盘生活配套 资源:山体资源,西拓,北进,软件园二期: 区位:
3、旅顺南路,河口湾至黄泥川 交通:旅顺南路 配套:现状为农田,无配套 资源:山体资源,软件园一期和二期的关系: 距离:约10多公里,中间包括高新区和民宅,关系不紧密 产业:二期定位更高,作为大连软件基地,8,软件园一期及二期现状,二期入口,二期入口,二期沿路,一期南入口,一期北入口,一期办公楼,一期北入口,9,项目基本情况-软件园一期三块地约40万平米的项目,二期现有90万平米开发量,10,问题界定,目标及限制条件 项目区域及地块解析 市场背景 项目及问题界定,11,大连房地产市场发展趋势-市场平稳增长,房价稳中有升,增速有所放缓,大连近几年房地产供需及房价走势,大连商品房供需总量近几年一直呈增长趋势,表明市场份额在逐年扩大 销售量增速快于供应量增速,供需差距在逐年缩小,一方面表明市场需求强劲,另一方面表明政府对供应市场的控制较有力 房价在2002年出现了较大拐点,但2004年较2003年仅增长8%,增速有所放缓,12,大连城市发展软件园二期位于城市西拓的必经地带,同时也是四个基地之一,大连城市规划,大连制定“大大连”的发展规划,只能向西、北面有土地的方向拓展 软件园二期处在城市向西拓展
4、的核心地带 烟大火车轮渡等西部交通设施的建设使西拓成为可能,城市规划和经济发展使大连软件园成为城市未来的焦点,软件园二期属于大连“一个中心、四个基地”之一 软件园的发展使得大连成为全国唯一的“软件产业示范基地” 软件业成为未来大连经济的支柱产业之一,大连经济规划,13,大连房地产市场板块-本区域处于城市房地产价值的第二梯队,曼哈顿大厦,城市广场,中山九号,世纪经典,星海国宝,区域价值:居住环境、人文教育氛围、软件园 价位:4500-5200元/平米物业:普通住宅 客户:本区域及沙河口区,部分外地人,14,大连房地产市场高端项目现状-占据城市最好的地段,客户分布在全市范围,曼哈顿大厦,海昌枫桥园,世纪经典,星海国宝,城市广场,中山九号,万达华府,本区域,位置:海景或城市中心 价位:600010000元/平米 物业:酒店式公寓、低密度住宅、商住两用楼 客户:全市的高收入和以东三省为主的外地人 销售速度:星海湾附近均价在6500元/平米的项目销售态势相对强劲,客户范围也更广泛,软件园区域项目由中档和高档组成,国际新城则是在2-3年内由中档攀升到高档层面,客户也由区域内向区域外扩大,中档住宅,
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