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工程建设中需要注意问题(邓伟雄)

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  • 上传时间:2018-12-18
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    • 1、工程建设中需要注意的问题广州城建开发工程咨询监理有限公司 邓伟雄前言:作者通过对工程建设中涉及发展商、设计和施工的问题进行归纳总结,期望本文可以起到抛砖引玉之用。需要指出的是,这篇文章只是作者根据自己在工作中所遇到问题的侧重点去写的,由于经验所限,其中不免存在纰漏之处,恳请各位读者予以指正。一、 前期策划问题1、 对于旧有建筑物拆迁后的用地开发,要注意原有建筑物基础等地下构筑物会导致基坑开挖困难,从而使工程费用增加且工期延长。2、 大型小区建设可以分析物业分区管理的可行性和经济合理性。3、 大型小区分期开发时,应考虑在下一期工程用地中暂时进行土方存放的可能性,尽量在场内消化土方,从而解决本期工程用地的紧张性;同时,也要考虑施工通道的合理定位及绿化树木二次迁移的暂时用地。4、 若小区的开发建设是分期交付使用时,应考虑外电、外水、消防、智能化等专业管线系统相应地按分期交付验收来设计。5、 当开发周期较长时,要预测楼价波动情况对小业主的心理影响,尤其是购楼价高于交楼时市价的情况。6、 在交楼人员及维修人员投入不足的情况下,要尽量避免大规模集中交楼,以免由于不能短时间解决维修问题而导致小业主不

      2、满。7、 要注意协调好规划设计、建筑设计、结构设计、装修设计、人防设计、市政设计、专业管线设计、供电用房设计及其他专业设备(如净水设备)配套设施设计,保证一致性和及时性。8、 应尽早确定交楼标准间的装修(包括橱柜设计)和智能化等专业设计,以便与原建筑设计协调统一, 避免影响施工进度。9、 如果设计变更的数量较多,应提早与设计院洽谈竣工图的出图事宜,这样既不会拖延竣工验收的时间,也有利于后期开发同种户型建筑物时的图纸更加正确清晰。10、 在编制总体控制计划时,应注意土方量、地下室深度和地质情况、天气情况、施工场地、交通情况等因素对土方开挖施工进度的影响。11、 应根据项目的总体控制计划及招标询价计划,拟定图纸供应计划及物料定板计划。12、 交楼样板间及装修示范间设置在哪里及何时设置,以便配合销售;停车场设置在何处以及停车位是否足够;参观样板间的路线及示范园林如何设置,以便安排环境施工,且不跟施工通道发生冲突;广告牌位置的设置是否合理;小区主入口的设计方案应尽早确定并及时施工。相应地,应尽快进行铝合金门窗及裙楼幕墙、园建绿化、样板间及大堂装修的询价招标工作。13、 售楼样板层的临时售楼电梯

      3、位置应根据电梯机房的布局,选择靠近机房门口的电梯作为临时售楼电梯,避免日后拆装空间不足。14、 装修样板间的方案要尽早确定,避免大量修改原房屋的结构、砌体和管线,从而节省投资。15、 应尽早确定住宅各户型的负荷分布明细(包括营销对赠送的家电设备的构思),以便设计人员进行功能核算,且避免日后对有关预埋线管的更改。16、 在前期策划中考虑基坑支护方案时,可结合旁边其他工地或下一期开发项目共同考虑,这样有可能会通过优化方案而大幅度降低基坑支护的造价。17、 商场开发可考虑提供商铺装修菜单给小业主选择,从而减少收铺后二次装修所导致公共部位成品保护和系统改造的影响(如地砖、喷淋系统等),并促使提早营业,提高人气。二、 询价招标及合同问题1、 要尽早确定土壤氡气含量检测单位。2、 在项目前期策划及总包单位招标前,应进行合同策划,关键在于拟定合同结构形式、要约方式、合同界面等;其中,合同关系也跟付款方式有关,譬如要注意指定供货商的合同付款方式应与总包合同对应。3、 总价包干招标时可考虑函括以下内容:视频监控安装,开路口及植物迁移,工地的IC卡出入口,基坑周边房屋的安全性鉴定(此项可由发展商负责),塔

      4、吊等设备安装时牵涉到的结构加固,不同标段交界处的后浇带由谁负责施工,市政管井如何划分标段,超前钻孔洞灌浆,超声波埋管,发电机费用计算方法,保修阶段的相关要求,业主及监理办公室的水电费和电话费等相关费用,安全措施费用及其支付条款,以及规定施工单位由于拖欠工人薪金而引起纠纷的违约金,安全生产措施费没有专款专用的违约责任;违约罚款应在当月进度款中扣除;分包单位罚款基数的确定;总包单位必须与专业分包单位签订现场管理协议书、安全生产责任合同及工程安全管理责任协议;安全生产措施费及配合管理费的支付应有监理和业主的符合性审查和确认;在合同支付条款中应明确业主指定品牌而由总包单位签订合同时的支付条款方式,例如是否设定定金或预付款、支付比例是否调整;由总包单位签订合同的指定专业分包单位(其他项目费用)的相关费率如何考虑等。4、 总包单位招标时,除了明确总价限价外,也可明细各主要部分限价,如混凝土、钢筋、商品砂浆、模板措施费,也要明确投标暂定主材价不符合招标文件时的调整方法。5、 总包单位招标时,可要求会议室配备投影仪,并要求总包单位对各分包单位的周报进行汇总,并以PPT的形式进行汇报;招标文件中若要求总

      5、包单位配车和司机时,也须详细明确油费、年票、路桥费、保险、维保等要求。6、 可考虑在招标及签订合同时提出销售条件及所要求的时间控制点,如0.00的完成时间、18层建筑物的全部结构完成时间、18层建筑物的2/3结构完成时间等,并明确砌墙样板及水电位置确认时间的长短,以便施工单位编制切实可行的进度计划。7、 总包单位或木门单位招标时,应明确门边打胶的责任。8、 总包单位招标时,应根据设计要求,在工程量清单中明确止水桩的做法,譬如,应明确水泥搅拌桩和双管旋喷桩的单价;此外,在人工挖孔桩的清单工作内容描述中,应明确入岩增加费。9、 招标时所提供的材料推荐品牌的档次应统一,同时,尽量不要硬性规定施工单位投标时所选取的品牌在签订合同后不能变更(可设置相应条款),因为首先在评标时没有对材料品牌进行比选评分,其次也不利于施工单位材料采购时的谈判,也局限了业主材料定板的范围。10、 在土建及装修招标时,应注明使用干混砂浆或预拌砂浆,严禁现场搅拌砂浆。11、 在签订甲供料(如洁具、墙地砖等)合同时,应考虑合理的施工损耗率;要注明施工单位对甲供料不开箱验货所要承担的责任。12、 各专业单位招投标时,应清楚划

      6、分彼此的施工界面,如总包、市政及园建之间关于排水管井范围的划分等。13、 木门招标时应确定户门是否使用AB锁。14、 基坑监测合同中应明确监测报告必须对监测结果作出结论性评述,须经监测人、监测项目负责人、监测单位技术负责人签字确认,必须加盖CMA认证章;此外,建筑物的沉降观测时间应明确结构封顶后的要求。15、 超前钻合同可不包含钻孔压力灌浆的费用,可由总包单位施工。16、 人工挖孔桩抽芯检测承包合同应包含抽芯孔压力灌浆的费用。17、 在幕墙及铝合金门窗询价招标前,可委托设计咨询单位进行专业招标图设计,应要求设计单位提供铝型材的技术指标数据(如线密度等);铝合金门窗的玻璃型式和安装方式、窗的开启方式等不但会影响造价,也会影响效果;同时,在招标文件中应考虑函括四性(或三性)试验、玻璃胶相容性试验、螺栓抗拔试验、节能试验和检测、相关材料送检、玻璃热处理、防雷焊接、门窗框内填砂浆、脚手架(如裙楼)的搭设及拆除、开模费等相关费用;另外,对于买卖合同及安装合同,应注明对销售发票及工程发票的要求;合同中可注明,若图纸更改导致门窗框外围面积变化超过5,结算才能调整;此外,应注意幕墙安装单位须具备天面钢

      7、结构施工的专业资质。18、 户门及防火门必须及时采购并安装门框,以便外墙和楼梯间部位的涂料或饰面砖收口,同时也可以保证电梯机房设备安装后的防盗安全及电梯的质监验收。19、 防火门合同应包括门框内的填砂浆内容。20、 园建绿化招标时可注明施工单位包括绿委报批验收工作。21、 应尽快进行外电、外水、市政道路排水的询价招标工作,因为这些工程内容对其他中间及竣工验收工作都会造成较大的影响,并由于相关政府部门工作的特殊性,存在不可预控的因素太多。22、 智能化工程招投标时,应提前安排物业管理方介入,以便提供诸如停车场管理系统、闭路监控系统、门禁管理系统等相关技术意见。23、 当消防控制室和视频监控室共用时,消防报警的招标范围最好包括静电地板等室内装修。24、 大规模装修设计在招标前应确定吊顶及隔墙龙骨系统的详细做法。25、 市政道路排水工程合同措施费应包括连接市政道路及管道发生的所有费用、顶管工程施工报批费用、临时道路占用及修复等相关费用;此外,可包括办理城市排水许可证的手续费用及需向有关部门缴纳的行政事业收费、小区开设永久路口的申报手续费用、迁移绿化和路灯的费用、迁移公交车站和电信箱的费用等。

      8、26、 园建绿化工程和市政道路排水工程的询价招标范围应包括现有固化场地的拆除清理工作。27、 由于钢管混凝土工程的结构实体检测工作应在施工过程中进行,因此,要提前确定结构实体检测单位;此外,在总包合同架构策划时,应明确钢结构焊缝第三方检测是否由业主直接委托。三、 总体规划问题1、 如果建筑群的地下室分布较广或体积较大时,可以通过调整地形标高、制造假山或挖填运河河床等措施来消化场内土方量,尽量使土方平衡,节约投资,并能创造一个优美的环境。(竖向规划设计应综合利用地形地貌及地质条件,因坡就势合理布局道路、建筑、绿地,并顺畅排除地表水,而不能把竖向规划当作是平整土地、改造地形的简单过程。小区的平面布局只有与竖向规划在方案编制过程中不断彼此配合、互相校核,才能使整个小区的规划方案更切实际、逐趋完善。)2、 靠山开发的小区应注意做好防洪排洪规划,宜沿山坡脚设截洪沟,尽量将山洪引离小区。3、 结合小区规划,有条件时可利用现有湖泊、池塘或挖设人工湖以调蓄雨水,这样一方面可以方便雨水排除并节约雨水管的投资,另一方面可以创造一种水乡环境。但是,要考虑增加中水净化循环设备的投资。4、 紧靠江河的小区开发,

      9、在进行建筑物基础设计以及市政道路、园林的地基处理时,应充分考虑涨潮退潮过程中水位变化对地基基础的影响,否则,容易导致地基基础过度沉降,特别在临江处甚至会发生地基坍塌。5、 煤气管道布置应尽量避开小区主道和繁华的街道,管网布置时应了解住宅规划发展情况以避开未来的建筑物。6、 人行道宽度是否能满足各种管线的埋设,包括供水(含消防栓)、供电(划分为强电和弱电)、电信、有线电视、智能化系统(包括宽带网、闭路监控系统、周界报警系统、小区广播系统、保安巡更系统等)、煤气、路灯。同时,还要考虑人行道边树坑的影响。这里牵涉到“四个距离”:一是“各种地下管线之间最小水平净距”,二是“各种地下管线之间最小垂直净距”,三是“各种管线与建(构)筑物之间的最小水平净距”,四是“管线与绿化树种间的最小水平净距”。7、 机动车道污水井和雨水井的设置是否合理。在别墅区内要考虑化粪池的设置不能过多,可以几栋别墅共用一个化粪池,并通过连通的排污管排到市政的污水接户井。另外,在悠闲商业街内要尽量少地设置雨污井,或通过表面装饰以达到简洁美观的效果。8、 别墅区应特别注意市政路面标高跟单体室内0.00、车库地面标高、园林地面标高之间是否协调。9、 规划单体设计时,应考虑雨污立管和空调排水管的设置,以免影响建筑物外立面效果,同时也避免外立面确定后而难以安排立管。10、 小区内的变电房、分线箱、抄表箱(水表、电表、煤气表)和邮箱位置的设置是否合理美观,是否会阻碍建筑物首层住户的视野。11、 小区内的道路设计宜清晰明了,最好设置路侧石,以免影响规划验收。四、 施工图设计问题(一) 建筑设计1、 别墅户门前抄表箱的位置要在图纸上表示出来,并据此调整首层建筑平面图上的化粪池及首层排水平面图上的雨污井的位置,避免彼此冲突。2、 别墅小区内的拱桥曲度不应过大,以免影响行车时的观察视线。3、 建筑物楼层净高是否满足专业设备(如净水设备、供电设备)高度及专业管线排放的要求。4、 设备用房位置的设计要考虑日后运营期间是否便于设备的维修

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