江苏省张家港经济开发区实业总公司2018年度主体信用评级报告

1、 3 江苏省张家港经济开发区实业总公司 2017 年度第一期短期融资券 跟踪评级报告 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 声 明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托 关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联 关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本 次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实 性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评 级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任 何保证。 三、本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按 照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证本 次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部 评级

2、程序做出的独立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用， 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能 作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的 中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给 第三方所产生的任何后果承担责任。 七、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债 券存续期内，中诚信国际将按照跟踪评级安排，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级， 根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并及时对外公布。 4 江苏省张家港经济开发区实业总公司 2017 年度第一期短期融资券 跟踪评级报告 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 跟踪评级原因跟踪评级原因 根据跟踪评级安排，中诚信国际在“17 张家经 开 CP001”的存续期内对公司和上述债务融资工具

3、 的信用等级进行定期跟踪评级。 近期关注近期关注 2017 年年，张家港经济技术开发区张家港经济技术开发区经济保持较经济保持较 强活力，强活力，为为公司公司发展提供发展提供了良好了良好外部环境外部环境 张家港市整体经济实力很强，连续多年在全国 百强县（市）社会经济综合发展指数排名中位居前 列。2017 年，张家港市实现地区生产总值 2,590 亿 元，按可比价计算，同比增长 7.3%。完成固定资产 投资 726 亿元，同比增长 0.2%。 表表 1：2015 年年2017 年年张家港张家港市经济发展情市经济发展情况况 2015 2016 2017 地区生产总值（亿元） 2,230 2,317 2,590 地区生产总值增速（%） 7.0 7.0 7.3 固定资产投资（亿元） 755 724 726 固定资产投资增速（%） -3.2 -4.1 0.2 资料来源：张家港市财政局 2017 年， 张家港经济技术开发区 （以下简称 “开 发区”）经济继续保持高速发展。截至 2017 年末， 开发区行政管辖面积 148.14 平方公里，规划面积 50.80 平方公里，已开发面积 38.93 平方公

4、里，已开 发面积中项目用地 32.36 平方公里，工业项目用地 32.36 平方公里。2017 年开发区实现地区生产总值 840.02 亿元，同比增长 7.99%，其中工业增加值 54.32 亿元，同比增长 3.81%，服务业增加值 23.70 亿元，同比增长 18.21%。2017 年开发区完成固定 资产投资 210.24 亿元， 同比减少 0.70%。 截至 2017 年末，开发区人口 28.52 万人，其中工业从业人数 10.57 万人，各类专业技术人数 3.48 万人，领军人 才数 137 人。高新技术企业数 157 个，工业产值 441.91 亿元。世界 500 强入区投资企业数 30 个。 开发区外资企业方面，2017 年，开发区新批外 商投资企业 17 个，实际使用外资额 0.87 亿美元， 其中工业企业 13 个， 实际使用外资额 0.63 亿美元。 2001 年2017 年末， 外商投资企业注册合计 490 个， 其中建成投产项目合计 423 个，其中工业项目合计 333 个。外商实际使用外资额合计 31.28 亿美元， 其中工业项目使用外资额合计 24.96 亿美元

5、。 开发区内资企业方面，2017 年，开发区新增内 资企业 2,341 个，新增注册资本 165.02 亿元，其中 工业企业 271 个，新增注册资本 11.36 亿元。2001 年2017 年末，内资企业合计注册 1.19 万个，其中 建成投产项目合计 6,290 个， 其中工业项目合计 333 个。内资企业注册资本额合计 850.44 亿元，其中工 业项目注册资本额合计 163.49 亿元。 截至 2017 年末，开发区内有 9 家上市企业， 22 家拥有省级及以上名牌产品。开发区共设立 16 个产业引导基金、创业投资基金或其他政策性扶持 基金，规模合计 50.56 亿元。 总体来看，2017 年， 得益于开发区内骨干企业 的稳定发展，开发区经济保持较强活力，为公司发 展提供了良好外部环境。 开发区开发区未来三年未来三年计划计划土地出让土地出让面积面积较较大大，公公 司司土地土地整理整理业务仍业务仍存在存在资金压力资金压力 公司是开发区内最重要的土地开发主体，具备 从事相关业务的资质和能力。2007 年 12 月，公司 与开发区管委会就开发区土地开发项目达成协议。 根据该协议，公司

6、按照开发区经济发展情况以及规 划建设的总体要求，对开发区内的土地进行开发， 包括但不限于：拆迁补偿、土地平整、管道线路改 造等。拆迁补偿费、材料费、人工费、项目管理费 等都列入土地开发成本，土地开发成本经开发区财 政局审计科审核后，由开发区管委会向公司支付土 地开发成本的 110%130%作为公司土地开发收入。 在协议执行的第一个年度，即 2008 年，公司土地 开发收入为当期土地开发成本的 115%，以后年度 的土地开发利润参照国家统计局当年 PPI 较上一年 度变化的比例加以调整。2016 年一季度，公司土地 开发收入为当期土地开发成本的 120%。 2016 年一季度之前， 公司将土地整理成本计入 存货科目， 每年年末按实际发生成本的 110%130% 确认土地整理收入，同时结转成本。2016 年一季度 后，公司将土地整理成本计入在建工程科目，于每 年年末根据实际情况转入其他应收款，作为对开发 区管委会的应收款项。当开发区管委会拨付公司土 5 江苏省张家港经济开发区实业总公司 2017 年度第一期短期融资券 跟踪评级报告 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服

7、务公司成员穆迪投资者服务公司成员 地整理款后，公司冲减其他应收款。 2017 年，公司在土地整理业务投入资金 4.94 亿元，同时公司收到开发区管委会拨付的土地整理 款 10.31 亿元。截至 2017 年 9 月末，公司在建工程 中有 20.06 亿元土地整理成本。 2018年2020年， 开发区拟出让土地共计5,800 亩。公司每年根据开发区管委会规划进行土地整 理，未来每年仍将保持一定规模资金投入。 表表 2：2018 年年2020 年年开发区土地出让计划开发区土地出让计划 出让土地面积出让土地面积（亩亩） 2018 1,800 2019 2,000 2020 2,000 合计合计 5,800 资料来源：开发区管委会 总体来看，开发区未来三年计划土地出让面积 较大，公司土地整理业务仍存在资金压力。 随着开发区结构调整和功能升级的有序推随着开发区结构调整和功能升级的有序推 进，进，公司基础设施建设公司基础设施建设和安置房业务和安置房业务稳步进稳步进 行行 根据公司与开发区管委会签订的委托代建回 购协议书，开发区范围内的基础设施建设项目采 取委托代建回购的模式，即开发区管委会委托实业

8、 总公司按照管委会的要求进行项目建设，建成后由 管委会回购。基础设施建设项目包括但不限于道路 建设、路灯建设、管道建设、绿化等。 公司基础设施代建项目包括道路桥梁、污水处 理、水利绿化及其他市政配套工程。工程项目实际 执行中，公司将基础设施建设成本计入在建工程科 目，于每年年末根据实际情况转入其他应收款，作 为对开发区管委会的应收款项。当开发区管委会拨 付公司项目回购款后，公司冲减其他应收款。开发 区管委会将回购、补助支出均纳入了财政预算，从 而保障了款项的及时、足额支付。 表表 3：截至截至 2017 年年 9 月月末公司末公司基础设施代建项目基础设施代建项目情况情况 基础设施建设项目基础设施建设项目 已已投资额投资额（亿元亿元） 道路桥梁项目 14.68 污水处理项目 2.89 水利项目 3.00 绿化项目 3.17 路灯项目 1.04 供电项目 5.37 给水项目 1.19 弱电项目 0.49 燃气热电项目 0.25 合计合计 32.08 资料来源：公司提供 针对公司在开发区建设上投入大量的人力、物 力，管委会授权开发区财政局每年根据情况对公司 进行支持。2017 年，开发区财政

9、局拨付财政资金 1.88 亿元作为公司基础设施建设补贴收入，当年未 进行资本金注入。 开发区安置房建设由张家港市悦丰投资开发 建设有限公司（以下简称“悦丰投资”）负责，悦 丰投资由公司和全资子公司张家港市悦丰外商投 资企业服务中心共同出资组建，公司直接和间接持 有悦丰投资 100%的股权。 根据悦丰投资与开发区管委会签订的委托投 资建设拆迁安置房协议书，开发区管委会无偿提 供土地，悦丰投资负责实施安置房建设，建成后按 照开发区管委会与拆迁户签订的拆迁补偿协议定 向销售给拆迁户。为配合土地开发进度，悦丰投资 加快了安置房建设进程。2014 年2017 年 9 月，公 司安置房销售收入分别为 10.13 亿元、18.01 亿元、 19.90 亿元和 3.85 亿元，2017 年前三季度公司安置 房分房数量较少，故收入有所下降。截至 2017 年 9 月末， 公司存货中尚未结转的安置房建设成本31.23 亿元。 表表 4：2014 年年2017 年年 9 月月公司公司完工完工安置房情况安置房情况 项目名称项目名称 建筑面积（万平方米）建筑面积（万平方米） 房屋套数（套）房屋套数（套） 实际总投资（万元）实际总投资（万元） 塘市花苑二期 12.00 744 30,000.00 协鑫苑二期 7.80 506 13,152.00 新民花苑一期 10.00 616 25,000.00 新民花苑二期 3.89 286 9,725.00 陈东庄花苑 18.40 1108 46,000.00 李巷小区 1.96 120 3,920.00 西溪花苑一期 6.00 310 15,000.00 福新苑一期（协鑫北苑） 15.60 956 39,000.00 6 江苏省张家港经济开发区实业总公司 2017 年度第一期短期融资券 跟踪评级报告 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 庆桥花苑一期 2.73 188 6,825.00 蒋巷花苑一期 3.50 216 8,750.00 辰厦小区一期、二期 5.16 364 10,320.00 横泾

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