华远地产股份有限公司主体评级报告

1、 2018 年度华远地产股份有限公司信用评级报告 3 声明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托 关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联 关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本 次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实 性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评 级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任 何保证。 三、本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按 照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证本 次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部 评级程序做出的独立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅

2、作为相关决策参考之用， 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能 作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的 中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给 第三方所产生的任何后果承担责任。 七、本次评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券存续期内，中诚 信国际将按照跟踪评级安排 ，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况 决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并及时对外公布。 2018 年度华远地产股份有限公司信用评级报告 4 公司公司概况概况 公司前身是湖北幸福（集团）实业股份有限公 司（以下简称“幸福实业”） 。幸福实业于 1996 年 经湖北省人民政府鄂199638 号和鄂政函199685 号文批准，由幸福集团公司、深圳中农信投资实业 公司、 湖北省国际信托投资公司、 湖北环保 （集团） 股份有限公司及湖北省潜江市制药厂作为发起人， 以社会募集方式设立总股份 8,000 万股。1996 年经 中国

3、证监会批准，幸福实业于同年在上海证券交易 所挂牌交易，股票代码为 600743。2008 年，幸福 实业经中国证监会批准，吸收合并北京市华远地产 股份有限公司（以下简称“原北京华远”） ，并于 2008 年完成公司登记。2008 年 10 月，幸福实业更 为现名。后经配股、增资，截至 2018 年 3 月末， 公司注册资本增至 23.46 亿元。同期末公司控股股 东为北京市华远集团有限公司， 持有公司 46.40%股 份，公司第三大股东为天津华远浩利投资股份有限 公司，是由华远集团高管共同出资成立，与华远集 团为一致行动人关系，持有公司 6.84%股份，公司 最终控制人为北京市西城区人民政府国有资产监 督管理委员会（以下简称“西城区国资委”） 。 公司经营范围包括房地产开发经营、销售商品 房、施工总承包、专业承包、老旧城区危房成片改 造、土地开发和出租办公用房等。公司主营业务以 房地产开发与销售和租赁为主，自持的少量投资性 物业主要以住宅配套的商业为主。截至 2018 年 3 月末，公司项目主要分布在北京、天津、长沙、西 安、重庆、广州和佛山七座城市。 截至 2017 年末，公司总资产

4、为 343.53 亿元， 所有者权益为 77.42 亿元，资产负债率为 77.46%。 2017 年公司实现营业总收入 99.04 亿元，净利润 11.52 亿元，经营活动净现金流 6.84 亿元。 截至 2018 年 3 月末，公司总资产为 348.74 亿 元， 所有者权益为 77.39 亿元， 资产负债率为77.81%。 2018 年 13 月，公司实现营业总收入 5.61 亿元， 净利润-0.03 亿元，经营活动净现金流-22.23 亿元。 宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境 2018 年上半年，中国经济面临外部贸易战、内 部去杠杆双重挑战，下行压力有所显现。GDP 同比 增长 6.8%，较去年同期和去年底均回落 0.1 个百分 点，名义 GDP 跌破 10%。但 GDP 增速下行较为有 限，经济仍具备较强韧性。下半年贸易战不确定性 仍在， 内外需求继续放缓， 稳增长压力进一步加大， 但受国内宏观政策边际调整、经济转型升级影响， 下行幅度或有限，预计全年 GDP 增长 6.6-6.7%。 图图 1：中国：中国 GDP 增速增速 资料来源：国家统计局 上半年宏观数据喜忧参半。一

5、方面，经济面临 内外需求放缓，信用风险抬升等压力： “结构性去 杠杆”下基建投资、国有企业投资等政策性投资大 幅下行带动投资持续回落；以美元计价的出口增长 较快，但受人民币汇率宽幅波动影响，与以人民币 计价的出口走势分化，仅以美元计价考量出口存在 高估，并且贸易摩擦常态化等因素加大了出口继续 改善不确定性；此外，金融严监管下流动性压力加 大，信用违约事件明显增多。另一方面，经济运行 中积极因素仍存：经济结构调整持续，第三产业增 长继续快于第二产业，消费对经济增长贡献率高位 上行；新动能增长较快，对经济增长贡献提升；规 模以上工业和制造业稳中趋缓态势未改；民间投资 回暖，制造业投资企稳运行；虽然以社会消费品零 售总额为代表的消费个位数运行，但如果将服务消 费考虑在内，消费整体依然稳健；通胀水平可控， CPI平稳运行， PPI虽同比回落明显但无通缩压力。 贸易摩擦是今年以来中国经济面临的最大的 外部不确定因素。贸易战后续发展存在很大不确定 性，这容易对投资者情绪造成扰动，加剧金融市场 6.00 8.00 10.00 12.00 2012-06 2012-12 2013-06 2013-12

6、 2014-06 2014-12 2015-06 2015-12 2016-06 2016-12 2017-06 2017-12 2018-06 GDP：不变价：累计同比 GDP：现价：累计同比 % 2018 年度华远地产股份有限公司信用评级报告 5 波动；同时，贸易战暴露了我国高科技产业发展的 不足， 其对相关产业链的影响需要高度关注； 此外， 贸易战也增加了外部环境不确定性，有可能制约我 国经济增长和去杠杆进程。 从国内政策环境看， 今年以来中央召开的历次 会议都对防风险、降杠杆予以重点强调，防风险仍 是政府工作重心。 但近期以来， 随着内外环境变化， 宏观经济政策边际调整， 重心由 “去杠杆” 转向 “稳 杠杆” 。上半年货币政策由 2017 年的“紧货币”转 向“稳货币” ，又进一步向结构性宽松过渡，预计 下半年在“保持流动性合理充裕”基调下，货币政 策将维持稳健中性、边际宽松，一方面继续结构性 降准为实体经济融资提供便利，另一方面上调政策 利率避免中美利差持续收窄加大资本外流压力；同 时，在货币政策受到掣肘背景下，财政政策有望成 为调整重点， 财政支出力度将加大； 从监管政

7、策看， 严监管趋势未改，但资管新规实施细则出台降低了 政策不确定性，未来将更注重节奏和力度的把握， 着力避免“处置风险的风险” 。 在经济韧性犹存、政策边际调整下，中国经济 宏观风险依然可控，但短期仍需关注近期以来经济 环境和政策变化可能带来的结构性风险：一方面， 资金流向实体经济渠道仍未通畅，货币政策边际宽 松有可能加剧金融杠杆反弹压力；另一方面，货币 政策调整虽有望降低企业融资成本，但中小企业和 民企融资难问题难解，信用风险仍存；再次，人民 币汇率虽然长期不具备贬值基础，但短期贬值压力 并未根除，仍需警惕人民币汇率短期内剧烈波动。 中诚信国际认为， 内外需求同步放缓加大了下 半年中国经济下行压力。但是，经济结构调整转型 提升了经济增长质量，生产企稳运行、消费总体稳 健、民间投资回暖、新动能快速增长都对经济形成 一定支撑，经济下行幅度依然有限。 行业及区域经济环境行业及区域经济环境 房地产开发行业房地产开发行业 房地产销售房地产销售 2015 年以来， 随着一系列扶持购房需求政策的 陆续推出以及央行的连续降息，市场需求开始逐步 释放，房地产市场需求转暖，全国商品房销售金额 和销售面积

8、同比增速分别在 2015 年 5 月和 6 月由 负转正。2015 年，全国商品房销售额和销售面积分 别为8.73万亿元和12.85亿平方米， 同比增长14.4% 和 6.5%。2016 年 19 月，在政府“去库存”的大 基调下，整体政策环境保持宽松，房地产市场明显 复苏，销售势头强劲，当期全国商品房销售额和销 售面积同比分别大幅增长 41.3%和 26.9%至 8.02 万 亿元和 10.52 亿平方米，尤其是一线城市、部分热 点二线城市（南京、苏州、杭州、厦门等）以及发 达城市群的卫星城市(惠州、东莞、昆山、廊坊等) 地区市场销售表现尤其突出。但为抑制房价快速上 涨， 9 月底以来， 国内多个城市推出楼市调控政策， 商品房销售增幅有所放缓，全年销售额和销售面积 同比涨幅分别收窄至 34.8%和 22.5%，规模分别达 11.76 万亿元和 15.73 亿平方米。2017 年，受楼市 调控政策的影响，商品房销售增速持续放缓，当期 全国商品房销售金额和销售面积分别为 13.37 万亿 元和 16.94 亿平方米，同比涨幅分别收窄至 13.7% 和 7.7%。 图图2：近年来近年来全国

9、商品房销售情况全国商品房销售情况 单位：亿元、单位：亿元、万平米、万平米、% 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 商品房销售价格方面，自 2015 年 4 月至 2016 年 9 月，伴随着市场需求的回暖带动房地产销售价 格企稳回升，70 城市价格指数实现连续的环比增 长，且环比增幅在 2016 年 3 月份以来明显加大， 2016 年 39 月价格指数环比涨幅的平均值已达 1.06%，达到近年来的高点，部分新房库存较少的 城市面临房价上涨过快的压力。但随着 2016 年 9 月底以来楼市调控政策密集出台，并于 2017 年 3 月起加码升级，价格指数环比涨幅开始呈现明显缩 窄，从 2016 年 9 月份环比涨幅 1.80%的高点降至 2018 年度华远地产股份有限公司信用评级报告 6 2017 年 9 月份的 0.2%， 2017 年 912 月价格指数环 比涨幅有所回升，但幅度仍然较小。 图图3：近年来全国：近年来全国70个大中城市新建商品住宅价格指数环比个大中城市新建商品住宅价格指数环比 单位：单位：% 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 2015 年以来， 虽然全国商品房销售情况持续好 转，但由于新开工和竣工面积依旧维持在较高水 平，因此全国商品房待售面积依旧攀升，2015 年末 为 7.19 亿平方米，较 2014 年末继续增加 0.97 亿平 方米，其中住宅待售面积 4.52 亿平方米，同比增加 0.45 亿平方米。在整体来看依然面临较大的去化压 力。2016 年，虽然当期房地产市场销售表现良好， 但由于竣工未售量的累计以及旧库存去化速度慢， 当期末待售面积仅小幅降至 6.95 亿平方米；2017 年以来，随着三、四线城市持续的销售去化，2017 年末全国商品房待售面积继续降至 5.89 亿平方米， 仍面临一定的库存压力，此外值得注意的是此前土 地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的城市，库 存压力仍然较大，情况并未好转。 图图4：近年来全国商品房待售情况：近年来全国商品房待售情况 单位：万平方米单位：万平方米 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 房地产投资和施工房地产投资和施工 2015 年以来，虽然房

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