华远地产股份有限公司债项评级报告

1、 3 华远地产股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券信用评级报告 声明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托 关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联 关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本 次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实 性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评 级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任 何保证。 三、本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按 照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证本 次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部 评级程序做出的独立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况

2、的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用， 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能 作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的 中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给 第三方所产生的任何后果承担责任。 七、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债 券存续期内，中诚信国际将按照跟踪评级安排 ，定期或不定期对评级对象进行跟踪评 级，根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并及时对外公布。 4 华远地产股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券信用评级报告 发行主体概况发行主体概况 公司前身是湖北幸福（集团）实业股份有限公 司（以下简称“幸福实业”） 。幸福实业于 1996 年 经湖北省人民政府鄂199638 号和鄂政函199685 号文批准，由幸福集团公司、深圳中农信投资实业 公司、 湖北省国际信托投资公司、 湖北环保 （集团） 股份有限公司及湖北省潜江市制药厂作为发起人， 以社

3、会募集方式设立总股份 8,000 万股。1996 年经 中国证监会批准，幸福实业于同年在上海证券交易 所挂牌交易， 股票代码为 600743。 2008 年， 幸福实 业经中国证监会批准，吸收合并北京市华远地产股 份有限公司 （以下简称“原北京华远”） ， 并于 2008 年完成公司登记。2008 年 10 月，幸福实业更为现 名。后经配股、增资，截至 2018 年 3 月末，公司注 册资本增至 23.46 亿元。同期末公司控股股东为北 京市华远集团有限公司持有公司 46.40%股份， 公司 第三大股东为天津华远浩利投资股份有限公司，是 由华远集团高管共同出资成立，与华远集团为一致 行动人关系，持有公司 6.84%股份，公司最终控制 人为北京市西城区人民政府国有资产监督管理委 员会（以下简称“西城区国资委”） 。 公司经营范围包括房地产开发经营、销售商品 房、施工总承包、专业承包、老旧城区危房成片改 造、土地开发和出租办公用房等。公司主营业务以 房地产开发与销售和租赁为主，自持的少量投资性 物业主要以住宅配套的商业为主。 截至 2018 年 3 月 末， 公司项目主要分布在北京、 天津

4、、 长沙、 西安、 重庆、广州和佛山七座城市。 截至 2017 年末，公司总资产为 343.53 亿元， 所有者权益为 77.42 亿元，资产负债率为 77.46%。 2017 年公司实现营业总收入 99.04 亿元，净利润 11.52 亿元，经营活动净现金流 6.84 亿元。 截至 2018 年 3 月末，公司总资产为 348.74 亿 元， 所有者权益为77.39亿元， 资产负债率为77.81%。 2018 年 13 月，公司实现营业总收入 5.61 亿元， 净利润-0.03 亿元，经营活动净现金流-22.23 亿元。 本期融资券概况本期融资券概况 经向中国银行间市场交易商协会注册，华远地 产股份有限公司将发行“华远地产股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券” 。 公司本次短期融资券注册额度 20 亿元，拟发 行基础规模 7.5 亿元，上限规模 15 亿元，发行期限 为 1 年。 募集资金用途募集资金用途 公司本期发行短期融资券所募集资金拟全部 用于偿还到期债务和补充营运资金。 近期关注近期关注 2017 年，国内年，国内超过超过 60 余个城市出台余个城市出台不同程度不同程

5、度楼市楼市 调控政策，本轮调控范围广泛、内容不断细化、因调控政策，本轮调控范围广泛、内容不断细化、因 城施策已成为主流城施策已成为主流；受政策调控影受政策调控影响，房地产企业响，房地产企业 销售回款有所放缓，市场分化格局不断加剧销售回款有所放缓，市场分化格局不断加剧 在 2016 年 9 月末的首轮调控后，部分热点二 线城市市场热度依然不减，为引导房价理性回归， 2017 年 3 月以来房地产市场调控进一步加码升级， 2017 年末，全国已有超过 60 个城市出台不同程度 的调控政策，调控政策集中分布在京津冀、长三角 和珠三角等多个城市群，调控内容不断细化，因城 施策和分类调控已成为主流，通过居民购买端、新 房销售端、土地购买端和企业融资端等多方面显著 加强对房地产市场的调控，从坚持住房居住属性的 政策大基调来看，未来严监管的政策环境或将延 续。 在加强短期调控的同时，房地产市场调控的长 效机制也在加速推进，住房租赁市场为其中重要组 成部分：报告正式确立租售购并举的住房制 度，强调租售同权，即租房者可同等享受基本公共 服务和鼓励租赁住房消费，给予税收优惠和金融支 持。2017 年 7

6、月，住建部等九部委下发了关于在 人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的 通知 ，选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武 汉、成都等 12 个城市作为首批试点。随后，国土 部、住建部联合发布利用集体建设用地建设租赁 住房试点方案 ， 确定北京、 上海、 南京、 杭州等 13 个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。受益 5 华远地产股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券信用评级报告 于政府从土地、 金融、 政策等方面的大力支持， 2017 年房屋租赁市场进入规模发展的新阶段，主流房企 纷纷加大对长租公寓市场的布局。中诚信国际也将 持续关注后续住房租赁政策的推出，及其对未来商 品房住宅购置需求的影响情况。 受严厉调控政策的影响， 2017 年房企销售回款 增速整体有所回落，同时房企补货需求仍旺盛，财 务杠杆上升明显，偿债指标有所弱化，融资渠道的 收紧和公开债务面临到期高峰将对企业再融资能 力形成考验；在政策调控以及竞争加剧的大环境下， 行业集中度加速提升，在销售规模、开发运营等方 面具备优势的企业能更好地抵御市场波动以及再 融资风险，企业间信用风险分化日益明显。 2017年年以

7、来以来受严厉受严厉调控政策影响，公司销售业绩调控政策影响，公司销售业绩同同 比比有所下有所下降降 公司作为国内最早从事房地产开发的企业之 一，积累了丰富的房地产开发运营经验，以住宅开 发销售为主。多年来，公司坚持立足京津冀并将优 势资源集中投入到经济发达或具备发展前景的经 济圈，重点投资区域包括长三角、珠三角和中西部 地区，截至 2018 年 3 月末，公司项目主要分布在 北京、天津、长沙、西安、重庆、广州和佛山七座 城市。 销售方面，受 2017 年公司主要销售区域市场 调控较严厉影响，公司推盘节奏有所放缓，当期签 约销售额面积和销售金额分别同比下降 5.80%和 28.40%至 66.70 万平方米和 77.20 亿元。受当年销 售项目主要位于西安影响，公司 2017 年销售均价 同比下降 23.68%至 1.16 万元/平方米。 2018 年一季 度，公司签约销售金额同比减少 31.10%至 13.22 亿 元；签约销售面积同比减少 19.00%至 12.35 万平方 米。 表表1：近年来公司房地产销售近年来公司房地产销售情况情况 单位单位：万平方米：万平方米、亿元亿元、万、万元

8、元/平方米平方米 指标指标 2015 2016 2017 2018.13 签约销售面积 37.60 70.80 66.70 12.35 签约销售金额 47.10 107.80 77.20 13.22 销售均价 1.25 1.52 1.16 1.07 注：签约销售面积包括车位的零散销售。 资料来源：公司年报及公司提供，中诚信国际整理 按区域分布来看， 2017 年公司在售项目主要分 布北京、西安、长沙和天津四个城市，上述四个城 市签约销售金额占比分别为 16.34%、 43.14%、 18.84% 和 2.64%，其中西安区域对公司销售金额的贡献较 大。 图图 1：2017 年年公司签约销售金额按城市公司签约销售金额按城市分布情况分布情况 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 总体来看，2017年以来受市场政策调控严厉影 响，公司销售业绩同比有所下降。中诚信国际关注 到，公司项目区域分布较为集中，公司销售表现受 政策影响较大，随着调控政策不断加码升级，或将 对公司核心重点区域项目销售带来一定压力。 2017年年公司公司在在西安和长沙地区西安和长沙地区加大开工加大开工力度，力度，当年当年 新

9、开工面积大幅增长新开工面积大幅增长；受严厉受严厉调控政策影响，调控政策影响，2017 年年公司销售业绩公司销售业绩同比同比有所下有所下降降 新开工方面， 2017 年公司加大西安和长沙地区 项目的开工力度，当年新开工面积大幅增至 51.40 万平方米；2017 年竣工规模同比增长 48.73%至 82.10 万平方米，竣工项目主要包括北京西红世项 目、 西安海蓝城五期和天津波士顿 43号地等项目。 2018 年一季度公司实现开复工面积同比减少约 27.80%至 95.90 万平方米，其中新开工同比减少约 41.70%至 8.10 万平方米， 当期新开工项目主要是广 州云和墅项目；2018 年一季度公司无竣工项目。 表表2：近年近年来来公司公司开工及竣工开工及竣工情况情况 单位：万平单位：万平方方米米 指标指标 2015 2016 2017 2018.13 开复工面积 296.70 174.00 172.60 95.90 新开工面积 103.00 10.30 51.40 8.10 竣工面积 133.60 55.20 82.10 0.00 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 截至 2018 年 3 月末，公司在建项目为 9 个， 在建项目计容建筑面积合计 137.00 万平方米， 累计 销售面积 54.30 万平方米，在建未售面积 82.70 万 平方米；在建预计总投资额为 261.34 亿元，截至 2018 年 3 月末累计已投资 167.46 亿元。在建项目 16.34% 43.14% 18.84% 2.64% 北京西安长沙天津 6 华远地产股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券信用评级报告 区域分布方面，公司在建项目主要集中在西安、北 京、广州和长沙四个城市，上述四个区域按计容建 筑面积划分占比分别为 54.15%、 23.73%、 11.06%和 6.02%。 表表 3：截至截至 2018 年年 3 月末公司在建项目情况月末公司在建项目情况 单位单位：万平方米万平方米、亿元亿元、% 项目名称项目名称 持股持股 比例比例 计容计容建建 筑面积筑面积 计划总投资计划总投资

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