长沙房地产市场研究报告（2018年三季度）

1、中国指数研究院 2018年三季度长沙房地产市场总结02 土地市场：土地供应量增加，成交楼面均价有所上涨CONTENTS政策形势：中央明确房地产调控不放松，长沙楼市调控再升级0103 新房市场：调控政策下成交量增速放缓，成交均价同比上涨04 市场展望：政策调控维稳，住宅用地流拍数量增加，市场趋于理性化01Chapter One政策形势l全国房地产市场政策形势l长沙房地产市场政策形势 2018年前三季度，地方房地产政策调控深化与扩围并存。热点城市限购限售政策进一步优化，部分三四线城市继续出台限购限售政策。截至9月底，超过12个县市出台限购政策，超过6县市出台限售政策。 据中国指数研究院统计，三季度全国约有12个城市出台限购政策、6个城市出台限售政策。从整体来看，限售已成为各线城市常用的调控手段。地方调控：政策密集出台，调控政策强化与扩围并存图：2016-2018.9出台限购及限售政策城市分布02数据来源：中国指数研究院综合整理地方监管：抑制非理性需求与调供给齐头并进03表：2018年三季度各省市监管政策一览主要内容省市价格监管大理、济南、长春、海口、清远强化市场监管查处违规行为三亚、西双版

2、纳、佛山、浙江、广州、重庆、合肥、昆明、湖北、武汉、成都、杭州、无锡、福建、云南、海口、贵州、黑龙江、苏州、深圳、吉林、河南、济南、青海、焦作、湛江、日照、湖州、佛山南海区、海南、西宁、金华、保定、厦门、北京、上海、衢州、南昌、湖南、兰州销售、预售监管河南、东莞、廊坊、西安、惠州惠阳区房源发布管理北京、廊坊、杭州运用司法手段、举报热线、失信名单等强化市场监管重庆、北京、湖南、福建签约管理武汉、三亚租赁监管南京、西安、深圳、武汉、上海、北京金融风险监管湖北公积金拒贷监管青岛 除了传统的限购、限售、限贷等政策，2018年三季度政策非常注重市场监管的强化，通过监管的强化，规范市场秩序，保障合理购房需求。 据中国指数研究院数据显示，2018年三季度，全国超过40市县（区）、以及大理、济南、长春、清远和海口5市出台措施强化住房销售价格监管。数据来源：CREIS中指数据， 需求端：在整体调控不放松的基础上，各地加大供应力度，优化供给结构，探索创新供应模式，保障合理居住需求。1. 基于内外部环境变化，热点城市适时微调修补原有调控政策体系；2. 核心城市周边部分城市出台调控政策抑制外溢需求；3. 公积

3、金政策维持收紧态势，强化提取监督管理，优先保障合理居住需求；4. 各地继续开展市场乱象整顿，规范市场秩序。2018年四季度展望：供需两端合力促市场稳定，长效机制加快建立04 供应端：住房发展规划或土地供应计划将集中出台，加大住宅用地供给量，提高中小户型住房、租赁住房、保障房比重，承租人或购买者相关权益将进一步明确，多主体供应、多渠道保障进一步落实。中长期来看，以政府为主提供基本政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设仍将继续推进。此外，虽然近三年棚改计划仍有序开展，但随着各地棚改需求逐步满足，棚改力度在走弱，货币化安置比例也会在不同城市出现较大分化。 其他基础性长效机制：集体经营性建设用地入市、房地产税立法、不动产登记全国联网、新个税改革等新一轮制度改革都将快速推进、互相衔接，推动房地产长效机制的建立。同时，随着乡村振兴战略的全面实施，京津冀一体化、粤港澳大湾区、雄安新区、海南自贸区等区域协同发展规划加快推进，将有效推动城乡资源互补共享，形成大中小城市和小城镇协调发展的城镇化新格局。数据来源：CREIS中指数据，01Chapter One政策形势l全国房地产市场政策形

4、势l长沙房地产市场政策形势 3月27日，湖南省政府发布关于实施差别化购房措施的通知，规定限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目（不含定向限价房）和新建商品住房项目中144（含）以下户型的普通商品住房，应优先满足首套刚需购房群体。优先购房对象：离婚不满一年的无房户不包含在内。首套购房刚需群体为长沙市户籍的无房家庭和个人（文件施行后离婚且不满1年的不包括在内）、自签订征收协议之日起1年内的被征收人以及符合长沙市限购政策的本市以外户籍无房家庭。需求端：刚需优先购房，按限购区域内户籍或工作年限排序02 5月23日，长沙市住建委公示关于差别化购房措施的操作细则，明确申报方案、公示方案、集中登记、选房销售等方面流程规范，入选高精尖人才和获得“长沙人才绿卡”的A、B、C、D类高层次人才，以及符合我市限购政策的现役军人，属于首套刚需购房群体。 6月28日，长沙市住建委出台关于执行长政办函201875号文件细则，规定参加楼盘摇号的人数不超过可售房源的1.5倍；申请人按在限购区域内户籍年限或工作年限排序，工作时间以限购区域内最早缴纳社保或个税时间作为起算点。中指解读 2018年以来，长沙楼市一度“一房

5、难求”，为更好地保障市场刚性需求，政府实施差别化购房政策，明确高层次人才的购房资格、推出按户籍获工作年限排序购房等政策，这些政策的实施将为首套刚需群体创造更好的购房条件。 6月26日，湖南省直单位住房公积金管理中心印发关于调整个人住房公积金贷款政策的通知，指出为切实保障住房公积金缴存职工刚性购房需求，严格执行住房公积金贷款额度与缴存基数挂钩的规定，缴存职工在长沙市限购区域内购买家庭第二套住房申请住房公积金贷款的，首付款比例不得低于60%。需求端：贷款与缴存挂钩，二套住房公积金贷款首不低于60%03 6月29日，长沙住房公积金管理中心发布关于调整住房公积金业务政策有关事项的通知，明确暂停支持单身职工购买第二套住房申请住房公积金贷款；暂停支持在异地缴存住房公积金的职工购买家庭第二套房申请住房公积金贷款；职工家庭已有住房公积金贷款结清后需间隔12个月才能再次申请住房公积金贷款；职工申请住房公积金贷款时，已注销的全部房产套数纳入家庭房产套数计算。中指解读 此次连续两次公积金新政调整，利于提升精准化调控水平，遏制投机炒房行为，促进房地产市场平稳发展，更好地落实中央 “房住不炒”精神，实现真正的住

6、有所居。*8月2日，长沙住房公积金管理中心与长沙市公安局联合下发关于开展打击非法中介违规提取住房公积金工作的通知。通知如下： 组织开展治理违规提取住房公积金工作，全面整治非法中介违规提取住房公积金等行为； 严格审核住房消费行为和证明材料的真实性，在业务办理过程中发现有涉嫌伪造、变造及使用伪造、变造的购房合同、发票、不动产权证书、结婚证、国家机关证件、印章等违法犯罪的，应妥善保存虚假提取资料，及时移交属地公安部门。需求端：严厉打击非法中介违规提取住房公积金018月16日，湖南省直公积金中心开通三大线上渠道。湖南省直公积金中心开通了手机 APP、微信公众号、个人网上服务大厅三大线上服务渠道，让缴存职工足不出户即可办理租房提取、退休提取、年对冲、月对冲、提前还贷等业务。中指解读 严格管控公积金提取行为，同时优化公积金提取管理，更好的服务市民，全力保障职工合法权益，维护市场健康秩序，促进房地产市场平稳健康发展。02 需求主体端：整治楼市乱象，严重惩罚列入失信黑名单的房地产市场经营* 9月12日。长沙政府办公厅引发湖南省房地产市场经营主体严重失信名单管理暂行办法，对列入失信黑名单的房地产市场经营

7、主体，给予以下联合惩戒措施：列为重点监管对象，加大日常监管力度，提高现场检查、抽查比例和频次；不列入各类免检、免审事项范围；暂停其相关资质。* 9月24日，湖南整治楼市乱象，典型案例将被挂牌督办。9 月至 12 月底，在全省开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动，群众反映强烈、问题突出的典型案例将被挂牌督办并予以曝光；整治重点包括 4 类房地产市场乱象行为，即投机炒房行为、房地产“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为、虚假房地产广告行为。中指解读 为全面贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，打击侵害群众利益违法违规行为，加强商品房交易全过程监管，推进建立房地产市场监管长效机制。 3月19日，长沙市办公厅出台关于进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知，规定芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区行政区域内新供地的商品住宅项目，采用全装修建设交付的比例不低于70% ；望城区、长沙县、浏阳市、宁乡市行政区域内新供地的商品住宅项目，采用全装修建设交付的比例不低于30%。供给端：全装修政策细则陆续出台，提升住宅品质04 6月7日，长沙市住建委、长沙市发改

8、委联合发布了长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则的通知，明确 “限房价、竞地价”试点地块等刚性需求项目，开发企业应根据不同消费层次和市场需求情况，在满足国家标准体系的基础上确定装修风格和档次，全装修部分应控制在合理的价格内（暂定不得超过2500元/，根据市场成本变化适时调整）。 6月19日，长沙市住建委在其官网公布了关于新建商品住宅全装修价格核算规定的通知，规定公共部分装修不计入全装修价格，其他费用包含设计费、监理费、检测费、预算核算费等,其总额不超过工程费的3.0%。中指解读 积极推进新建商品住宅全装修建设，提高新建商品住宅品质性能，实行成品建设交付，能有效减少二次装修带来的污染和浪费，进一步优化长沙的居住环境，也是长沙聚焦高质量发展和城市品质提升，聚焦市场内生动力和产业链条延伸的重大举措。 6月27日，长沙市税务部门颁布公告，对长沙市限购区域内存量房交易个人所得税核定征收率进行调整，自7月12日起施行。供给端：二手房市场交易税率上调，发挥税收调节作用05 此次公告对其他个人转让住房的核定征收率明确为：市区（含望城区、高新区）、长沙县2%；浏阳市、宁乡市1%；对其他个人转让非住房的核

9、定征收率明确为：市区（含望城区、高新区）、长沙县2%；浏阳市、宁乡市1.5%。其他个人是指自然人，不包括个体工商户、个人独资企业和合伙企业的自然人投资者。同时，公告还重申，转让土地使用权、不动产拍卖仍然按相关税收政策规定执行。其他个人转让土地使用权核定征收率为2%；拍卖房产和土地使用权核定征收率为3%。中指解读 长沙个人二手房交易税率上调，将有利于充分发挥税收对市场经济的调节作用，规范个人转让不动产行为，促进长沙房地产交易市场的良性发展 。* 实施分类调控。长沙市继续严格执行限购等调控政策，坚决遏制投资投机性住房需求，确保房地产市场基本稳定。商品住宅库存去化周期低于 6 个月的其他市州、县市，要重点抓好控房价、防风险，防止房价过快增长；商品住宅库存去化周期处于 6-15 个月的，要关注商品住宅销量、价格和库存的变化情况，确保房地产市场基本平稳；商品住宅库存去化周期超过 15 个月的县市要继续实施去库存政策。供给端：加强市场调控，进一步稳定房地产市场03* 实行区域联动调控。为防止长沙调控的“溢出效应”冲击和影响到周边地区，要切实加强长株潭地区稳房价工作的统筹。株洲市、湘潭市要密切关注房地产市场运行情况，一旦

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