销售转冷房贷利率见顶,投资放缓房企资金改善-地产10月报
29页1、 销售转冷房贷利率见顶, 投资放缓房企资金改善 地产研究 海银财富研究部 王云龙 电话:021-80134109 摘要: 1、 事件:市场热传广东拟试点取消预售制、采取现售。同时,中山今年集中推出现售地块,深圳现售试点项目龙华金茂府项目上市。引发市场对于预售制转现售的热烈讨论。从目前市场情况来看,尽管当前预售制上存在许多问题,但一刀切取消商品房预售制度并不可行,反而会催生许多问题,爆发更大的风险。广东省房协文件包括中山推出现房销售地块等一系列做法,应该看作对于预售制存在的问题的探讨和部分地方根据当地房地产市场的实际情况所做的试水行为,并不能理解为国家整体层面对于取消预售制度的态度。 2、 价格:根据国家统计局发布的 9 月我国房价指数数据来看,9 月份我国房价整体保持稳定。与往年“金九银十”的火爆行情不同,今年 9 月开始,各房企、楼盘纷纷推出打折、促销等降价手段,在此背景下,房价同比上涨速度放缓。在中央“坚决遏制房价上涨”的态度下,9 月房价开始降温。在调控政策并未密集出台的当下,楼市“金九”反而表现降温,究其原因,可能并不能代表楼市退潮,而是在当前宏观经济叠加房地产市场的大背景下
2、,买房人多持观望态度的结果。 3、 销售:商品住宅销售表现好于办公楼及商业营用房。从绝对量上来看,2018 年 9 月商品房销售面积明显弱于过去两年,在市场观望情绪浓重的环境下,成交面积进一步萎缩。 4、 投资:2018 年 1-9 月,全国房地产开发投资同比增长9.9%,较前值回落 0.2 个百分点,再次落在 10 个点下方。房地产开发投资增速维持在高位主要还是因为土地购置费表现较好。但土地购置费由于缴纳方式的特点,具有一定程度的滞后性,2017 年土地成交火爆造成了今年土地购置费数据的良好表现,但今年土地成交弱化,未来房地产开发投资可能承压。新开工数据较好显示房企开工积极,主要还是因为市场销售转冷叠加房企资金面紧张导致的房企资金回流加快。另外,在今年土地成交明显弱化的背景下,一方面由于土地成交价款的分期之后计入,明年土地购置费项面临下跌压力;另一方面,土地成交数据的疲弱将会传导至新开工以及施工项,并对房地产开发投资的建安部分产生影响,明年房地产开发投资可能面临加速下行压力。 5、 土地:2017 年,全国土地供应、成交双双呈现出火爆景象,而 2018 年,土地成交全面弱化。具体来看
3、,成交增速已经弱于供给增速;商业用地、以及受政策影响较大的特色小镇成交基本哑火;分城市线来看,一线城市由于供地受较大限制,成交情况也极为有限。显示土地市场热度持续走低。 2018 年 1-9 月全国土地均价继续走高,溢价率持续走低。房企拿地趋于理性。整体来看,一方面由于房企资金面偏紧,另一方面,当下土地拍卖往往附加例如配套设施建设等苛刻条件,从而导致房企拿地更加谨慎,使得当前土地流拍不断增加,同土地成交均价下降,土地溢价率处于低位。 6、 到位资金:房企融资压力较上半年有所缓和,除了个人按揭贷款部分较 8 月有小幅回落外,其他各项涨幅均有所上涨,但从占比看房企自筹资金及定金、预收款仍是资金主要来源。在房企到位资金国内贷款类别中,银行贷款依旧占据国内贷款主要地位。另外,个人住房贷款增速达近五年较低水平。无论从房贷利率上调幅度来看,还是从各银行上调房贷利率家数来看,房贷利率继续上调空间已经有限,可能未来将会迎来下行周期,未来房贷利率变化还是要观察政策的具体走向。 2.价格:9 月楼市房价降温,同比、环比涨幅双双回落83.销售:9 月销售涨幅回落,同比增速由正转负134.投资:房地产投资增速
4、回落,房企开工仍显积极185.土地:土地成交继续弱化,土地流拍增加226.到位资金:房企资金来源继续改善,房贷利率上涨或见顶23免责条款26 1. 鼓励现售取消预售?广东下发文件引关注 事件一:9 月 21 日,一则“广东省房地产协会向各副会长单位下发关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知”的消息备受各界关注。通知称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于 9 月 25 日上报住房城乡建设部。按照通知要求,广东省对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。通知同时建议,在一些城市逐步试点取消预售制度,对于新出让土地,逐步实行现售。9 月 21 日下午,广东省房地产协会相关工作人员就此回应记者称,“该文件目前还处于内部讨论阶段,相关内容只是拟订。” 事件二:接着在 10 月初,全国首个商品房现房销售试点项目深圳龙华金茂府亮相了。这意味着,深圳这座内地最先引进商品房预售制度的城市,在预售制度改革方面也率先迈出一步。不过,对于取消预售制度是否有必要,业内争议较大,多数业内人士建议在一些城市逐步落地预售制度改革试点,
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