房地产2017年总结2018年展望

1、传经送宝 2018.1.1 房地产 未来大势解读 目 录 03 行业趋势 04 未来市场研判 02 市场表现 01 大佬观点 传经送宝 “房地产税收在地方政府税收中占了36%的比例，所以，当我们决定要保持相对 GDP的时候，你会发现离不开房地产，所以无论如何用各种办法利用房地产，因为房 地产解决了大量的税收和土地财政收入问题。” 任志强表示，正因为此，需要建立长效机制，把户籍制度和土地制度都改的更合 理，长效机制就可以保证更稳定的增长。 任志强认为，在政策调控的不确定性下，目前，决定房价的主要还是政策。从根 本上来讲，决定房价的因素可以分成三个层次：政府的相关政策、土地政策以及人口 结构。 任志强 1、楼市最少还有20年的黄金期，房价真正下降要到2030年。 2、长期看政策，中期看政策，短期看政策。 传经送宝 任泽平 1、长期看人口，中期看土地，短期看金融。 2、坚定长期的看多都市圈未来发展。 我研究了10年房地产，把它总结为一句话，“长期看人口、中期看土地、短期 看金融”，大家记住这句话就行了。 我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流 入的还是流出的。

2、人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。 这是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。 中期看土地，如果这一个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会 怎么走？大涨。 短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开 始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。 传经送宝 陈劲松 中国房地产正式步入新时代 这个新时代从现在开始一直到2035年，近二十年！ 中国房地产正式步入了新时代，这个新时代从现在开始一直到2035年，2035年就是 从2020年开始的第二个十五年。 调控是长期的、高压的而且是严厉的（土地财政、税收和金融制度、多主体供给 和多渠道保障、城市基本公共服务都是长期的） 2020年，我认为跟房地产相关的就是四个战略：区域协调发展战略、乡村振兴战 略、创新驱动发展战略和可持续发展战略 2035年我们要达到中等收入比例明显提高、城乡差距和居民生活水平差距明显缩 小、基本公共服务均等化、生态环境根本好转这个目标，这就实现了中国梦。 传经送宝 目 录 03 行业趋势 04 未来市场研判 02 市场表现 01 大佬观点 传

3、经送宝 传经送宝 2017最严政策年 限购、限贷、限价、限售；压制需求、遏制投资、降低购买力 全力推进租赁市场建设发展，房地产调控长效机制的相关具体措施逐步落地出台 限购扩容至58城， 46城相继落地限售令；一线城市政策 异常严苛，二线城市因城而已，三四线城市力度相较温和。 一线城市着重加强商办市场管理，商办类项目严禁改建成 类住宅产品销售；二线城市并未快速跟进。 严格“限贷”、严控“消费贷“、上调利率，居民“去杠 杆”持续高压。 租购并举住房制度全力推进，租赁住房市场进入发展快车 道。 传经送宝 2017房地产市场丰收年 商品房销售：面积(16亿平米）、金额（13万亿）都将创新高 土地购置面积和金额同比增速双创新高，全年维持量价齐升之势 传经送宝 2017市场格局剧变年 销售量：一线腰斩，二线城市涨跌互现，三四线城市持续火爆 成交价格：自7月份开始全线回落 5.20% 2.40% 34.70% 30.90% 60.10% 66.70% 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 2016年一季度2017年三季度 一线城市二线城市

4、三线城市 各城市成交金额占比 传经送宝 2017房企竞争愈加激烈 50强内各梯队房企销售金额门槛提升显著，行业集中度不断提升的背景下，市场份额也将 更向大型品牌房企靠拢 725 358 295 196 104 1100 647 455 310 157 1512 910 689 381 153 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 TOP10TOP20TOP30TOP50TOP100 2015年2016年2017年 7.70% 17% 23.10% 26.60% 32.10% 40% 8.90% 18.70% 25.20% 29.40% 35.30% 44.80% 12% 24.10% 32.50% 38.40% 45.90% 55.50% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% TOP3TOP10TOP20TOP30TOP50TOP100 2015年2016年2017年 各梯队销售金额门槛值 各梯队销售金额集中度 传经送宝 多供应 资产贵 抑需求 全国总库存迅速下降，部分土地资源稀缺城市可售、

5、去化更下降至低位， 去库存政策已见其效。 地价在系列新政的出台下仍然有明显上扬，新供应住宅地块兼配保障房、 租赁房、自持物业，既是对房企的一大挑战，也是交易价格向上承压的 主要推力。 限贷限购，房贷利率上行，严查消费贷更是对场外杠杆的当头一棒，购 房门槛在价格、杠杆和资格三方面严格限制，购买的有效需求也大幅削 减。 限价“堰塞湖”终将逐渐上市，城市供应持续走高；一、二线小幅回升 而三四线整体下滑，整体成交小幅回落；价格分化加剧，部分热炒二线 和三四线城市房价下调 在供应和需求的新形式中，交易市场将逐步进入新稳态，大力发展长租 公寓市场，致使购买也不再是作为解决居住需求的唯一方式。 交易市场进入新稳态 传经送宝 目 录 03 行业趋势 04 未来市场研判 02 市场表现 01 大佬观点 传经送宝 无规模无未来 行业集中度大幅跳涨，TOP10房企卖了全国24%的房子，预计2020年TOP10房企将卖掉 全国47%的房子。 传经送宝 今年在一线城市一手土地市场拿地，异常的困难。由于 土地的供应有限，房企对土地热情不减，政府提高了拿 地门槛。在住宅土地出让中抛弃了原先的价高者得，而 是招挂复合

6、，需要对投标企业进行打分。 投标者打分 的标准包含总资产、住宅开发面积、百强排名，致使拿 地的企业都是的大型央企、国企或是规模最大的企业。 而 在商办用地,则进行定向的招投标，需有专业的专利 和创新经验等等。 土地二级市场的改变，引致大型企业兼并中小型企业， 中型企业通过兼并小型企业迅速增长，未来的房地产市 场将又掀起一波并购潮，无论是为了获得以前已获得的 土地，或是为了占据市场份额。 房企并购加剧 2017年上半年中国并购交易金额同比增加78.5%，数量增加24.7%，每例平均交易额在 逐步上升，通过传统招拍挂形式获得土地日趋困难，大中型房企开始通过收购形式增加土 地储备 。 传经送宝 城市深耕 行业房企扩张策略并不盲目，万科、融创、恒大、碧桂园等房企虽然战略不同，但都不约 而同的选择“战略性聚焦，城市深耕”。 1、区域深耕解决品牌落地问题；2、解决成本过高问题；3、解决土地资源问题 万科集团 深耕一二线城市 每进入一座城 市， 力争前三名 融创集团 坚持一线、强二 线以及环一线城 市三原则 选择进入供求关 系非常健康，发 展空间非常大的 城市 恒大集团 深耕二三线城市 聚焦强二线城

7、市 发展 碧桂园 深耕三四线城市 差异化竞争谋求 突破 传经送宝 快周转 + 标准化 快周转已成为行业大型房企快速扩张的重要指标，而产品标准化是快周转的重要条件 传经送宝 快周转 + 标准化 碧桂园经过多年的积累和全产业链的优势，在将开发运营中的各个环节规范标准化后，汇聚成为不同的 标准库，并运用于业务全流程，在保证质量的前提下提升开发速度，降低成本消耗。 融创在高周转方面，通过孙宏斌创造的“并联操作、四线对表”使项目快速进入销售期。 传经送宝 机制创新 在万科合伙人机制的带动下，涌现出了大批企业组织机制变革：碧桂园、中南、中梁、旭 辉、新城、正荣、祥生等房企更是通过机制创新，实现企业跨越式发展。 传经送宝 目 录 03 行业趋势 04 未来市场研判 02 市场表现 01 大佬观点 传经送宝 01 住房制度 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠 道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 02 土地改革 建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系。深化农村土地制度改革。 03 财税金融 健全财政、货币、产业、区域等经济政策协调机制。加快建立现代财政 制度,建

8、立 权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系。深 化税收制度改革，健全地方税体系。健全金融监管体系，守住不发生系 统性金融风险的底线。 04 区域平衡 以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农 业转移人口市民化。以疏解北京非首都功能为“牛鼻子”推动京津冀协 同发展,高起点规划、 高标准建设雄安新区。以共抓大保护、不搞大开 发为导向推动长江经济带发展。 05 促进公平 履行好政府再分配调节职能,加快推进基本公共服务均等化。完善公共 服务体系, 保障群众基本生活,不断满足人民日益增长的美好生活需要,不 断促进社会公平正义。 “房住不炒”已成为国策，不幻想松绑 十九大报告提出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多 渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。” 传经送宝 2018年重点防范金融风险 金融风险方面：会议强调未来3年的重点都是风险防控，而楼市被点名在金融风险点之中，这意味着楼市的 调控期可能会超出我们的想象。 2018年的楼市任务，2018年的工作重点有四个，第一、落实租赁体系；第二、完善长效机制；第三，保持 调控的稳

9、定性；第四、差别化调控。 会议指出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并 举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护 租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企 业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保 持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事 权，实行差别化调控。 传经送宝 2017年12月20日，财政部长肖捷在人民日报发表题为加快建立现 代财政制度（认真学习宣传贯彻党的十九大精神）文章。文中提 到，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产 税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产 税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地 产税制度。 肖捷表示，力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税 收法定原则”的改革任务。 此前在全国人大常委会2017年立法工作计划中，也将房地产税法列 入预备及研究论证项目。 房产税正渐行渐近 房地产税的改革正在加快，政策规定了力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成 “落实税收法定原则”的改革任务，预计到2020年会有很多实质性的征收措施出现。 传经送宝 我们估算2016-2030年的住房增量需求合计为194.0亿平米（包 括住房需求净增部分和旧房拆迁更新需求部分），对应未来15年 内的年均住房需求为12.9亿平米，波动范围在10-16亿平米左 右，并且预计未来3-5年中或将稳定在14亿平米上下，更进一步 证明了中长期需求仍有一定支撑。 另外，未来15年年的年均住房需求持平于2016年的全国住宅销 售面积，也表明房地产行业的黄金时代已经过去，规模高速成长 的年代也已经结束，但行业迎来的是房地产行业的白银时代，行 业规模趋于稳定的15年，需求规模并不会立 马急剧收缩，但分化 也将成为这个新时代的特征，包括房企的分化，城市的分化以及 产品的分化。 总量稳定: 预计未来15年需求稳定在12.9亿平 传经送宝 房地产经济占GDP约30%。 考虑房地产行业本身增加值以及统计进建筑业的部分房地 产增加之后，估算房地产合计增加值占比我国GDP约为 11%，以及通过2012年投入产出表，分别统计房地产 及房屋建筑直接和间接对上下游投资拉动之后，房地产 对上

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