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谈地方政府土地市场行为的经济学分析_1

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1、从本学科出发，应着重选对国民经济具有一定实用价值和理论意义的课题。课题具有先进性，便于研究生提出新见解，特别是博士生必须有创新性的成果谈地方政府土地市场行为的经济学分析中国编辑。综上所述，在城市国有土地的市场化配置改革中，财税体制的外在压力使得各级地方政府产生扩张用地的内在激励。由于中央到地方并未形成完整统一的土地所有权收益预决算体系，地方政府在此环境下将该项收益中的大部分进行“体外循环”，可以更为灵活地进行地方财政支出安排，而不受中央财政的约束。因此，在现行分权体制下，工业化过程中不断升值的土地逐渐成为地方政府获取非正式收入的最重要渠道。就土地出让和开发而言，一方面，地方需要通过一些诸如拍卖、招标、挂牌等市场化方式尽量高价出让土地，获取高额的、可自由支配的、以土地出让金为主要形式的预算外收入，为地方城市发展、基础设施建设以及其他公共产品服务与融资；另一方面，现有政绩考核体制使得地方政府往往竞相杀价，“血本”出让土地，增强本地在资本等流动要素竞争中的比较优势。更为重要的是，现有的征地和土地出让等市场制度，恰好为地方政府的各种土地市场行为提供了现实保障。三、地方政府土地市场行

2、为的现实基础改革开放以来，中国土地资源配置开始由单一行政划拨方式向有偿转让方式转变，形成了土地行政划拨和有偿转让并存的 “双轨”配置制度。现行的土地制度虽然摒弃了高度集权下土地模式的内生缺陷，极大推进了土地市场化的进程(胡彬，XX)。但是，渐进式的改革仍然存在诸多不完善的地方，尤其表现在产权方面。第一，没有明确规定谁是国有土地所有权的法定代表人。国有土地缺乏人格化的产权代表，造成城市土地所有权主体事实上的缺位。中央政府行使对土地的所有权和控制权，但在实际行使权利的过程中，中央政府将国有土地委托给各级地方政府进行控制和管理。第二，没有明确规定集体土地的产权代表，造成集体土地的产权缺位。土地产权关系的模糊不清，使得我国土地公有制异化为地方政府 “事实上所有”。地方政府的 “事实所有”决定了地方政府对土地市场的绝对垄断。国家土地征购条例规定：城市中任何单位或个人需要使用土地，都要向当地城市政府申请，当地政府有权对此申请做出征购农地还是重新分配城市土地的决定，即地方政府控制着土地供给这个“水龙头”。如图一2所示，一方面，地方政府买方垄断农地征购市场。政府凭借行政权力获取

3、到可供出让的新增土地资源，即收回并储备城镇中已被原土地使用者占用着的土地，或征购农民集体所有的土地。另一方面，地方政府卖方垄断城市土地出让市场。XX年开始推广实施的土地储备制度和XX年实施的土地招标拍卖制度，决定了我国商品住宅土地供给的卖方垄断特征。地方政府绝对垄断土地市场，理所当然成为国有土地产权代表，行使国有土地产权代表职能，谋取土地有偿使用收入。可见，国有土地所有者缺位形成的地方行政权和国有产权合一的土地市场制度，决定了地方政府对土地市场的绝对垄断。土地发展权归公和土地涨价权归公的制度安排，为地方政府的土地供给行为提供了现实保障。四、政策建议在政府主导的城市化过程中，规避地方政府土地市场行为对经济的一系列不利影响，实现土地资源的可持续发展，需要从制度创新人手，深化土地市场改革，充分发挥市场机制的基咄陛作用。一是改革政绩考核机制，改变地方政府官员的目标函数，明确地方政府土地市场的监管职能。二是切实贯彻落实中共十七届三中全会精神，在法律允许的范围内，统一城乡集体土地与国有土地的产权性质，实现全国土地市场一体化双向流通 (汪利娜，XX)，使农村集体建设用地直接人市

4、流转，允许集体土地使用权自由出让、转让、出租和抵押，实现与国有土地的“同地、同权、同价”，确保农民以土地参与工业化和城市化的权利，形成土地一级市场的有效竞争。三是推行物业税，改土地出让金的一次支付为按年期和按土地升值支付，遏制地方政府大量批租土地使当期收人最大化的冲动。这样既可以提高土地资源的利用率，同时也可重构地方财政体系，培育地方稳定税源。【参考文献】 1胡彬制度变迁中的中国房地产业M上海：上海财经大学出版社XX 2黄君洁中国财政分权的现实问题研究，厦门大学学报(哲社版)，XX(6)：97104 3贾生华、张宏斌中国土地非农化过程与机制实证研究M上海：上海交通出版社 XX 4汪利娜中国城市土地产权制度研究 M北京：社会科学文献出版社XX 5张景伊当前我国引进外资开发房地产的情况和问题中国房地产，XX，(3)：6368 6翟年祥，项光勤我国现行土地征用制度的问题及其对策探析U中国行政管理，XX，(3)：912 7曾永昌论土地市场的政府垄断卟社会科学研究，XX，(4)：23-268DEininger,Klaus ，Land Policies for Growth and Poverty ReductionW orld Bank and Oxford University PressXX 9James T 1Baese，EfBciencyandEqui(v Considerations in the Operation of TransferofDevelopmentRightsPlansJLandEconomics,1983，(O5)：99一l15 10Qian，Y and GRoland，Federalism and the。 Budget ConstraintJAmerican Economic Review1998，77265284 中国课题份量和难易程度要恰当，博士生能在二年内作出结果，硕士生能在一年内作出结果，特别是对实验条件等要有恰当的估计。

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