如何高效协调政府关系.

1、第一部分： 一、酒 海量狂饮 酒品如人品 送给对方的第一份感情投资 二、读书 修身兼济天下 代表雨润产业形象 代表雨润的开发利益 三、礼 千里送鹅毛 礼轻情意重 官场潜规则投桃报李 保护当事人 四、团队 合作协同 狼性精神 雨润一体化出击 内部的协作合力,目录,第二部分： 1、关于中国政府 2、关于城镇化及其对房地产的影响 3、关于强化对目标城市的熟悉和了解 4、关于如何高效协调政府关系 5、关于企业文化 6、关于团队及领导者素质,目录,改革开放以来，地方政府的有效作用顺利地推进了中国的市场化； 同时，地方政府的行为也更具有市场性，更准确地说，更具有准企业行为。 对于我们来说，就是要利用政府的这种市场化的企业行为，建立一种高效的政府关系协调机制，最大限度的实现企业利益的最大化。 与政府形成良性的交流互动，从而在不断的沟通中实现企业的诉求。,一、关于中国地方政府,1、全球拥有资源最大的政府拥有13万亿人民币国企资产，2万亿美元外汇储备。 2、最具特色社会主义市场经济政府配置资源 核心生产要素：土地、资金、铁路、矿山、电力煤炭等,3、把握经济走势和行业大势垄断资源，垄断行业完全由政府操作。

2、 4、区域性竞争与合作创造发展和成长机会。 5、民主集中制决策原则 “一把手”拍板。,二、关于城镇化及其对房地产的影响,1、国家新型城镇化规划20142020 2013年，中国常驻人口的城镇化率53.7%，户籍人口城镇化率36%。 其中：东部62.2%、中部48.5%、西部44.8%； A:发展中国家60%、B：发达国家80%、C:全球城镇化率2010年首次到50% 根据世界城镇化发展的普通规律。我国处在30%-70%快速发展区间。 到2020年，中国城镇常驻人口城市化率60%，户籍人口城镇化率36%。约一亿人落户进城。,2、服务业增加值占国内生产比重46%， 发达国家74%， 发展中国家53%。,3、1978-2013年： 我国城镇常驻人口从1.7亿增到7.3亿，每年大约2000万人拥入城市，城镇化率从17.9%增至53.7%，年均增加1.02%。 城市数量由193个增加到658个，京津冀、长三角、珠三角三大城市群以2.8%国土面积聚集18%的人口，创造36%GDP、成为带动我国经济快速增加和参与国际合作的主要平台。,4、中国新型城镇化发展指导思想走以人为本，四化同步，中国特色社会主

3、义新型城镇化道路。 （1） 以人为城镇化为核心，有序推进农民的市民化； （2）以城市群为主体形态，推动大中小城市和城镇协调发展； （3）现代城市新理念：绿色城市、智能化城市、历史文化城市，更加注重城市内在品质，延续文脉，留住刻骨乡愁。 量力而行，严防摊大饼式扩张。,5、城镇化与房地产的关系 （1）房地产业与城市化具有同步发展的规律性： 房地产业形成期 城市化起步期 成长期 加速期 成熟期 减速期 衰退期 平稳期,（2）城市化进程阶段性规律,Y:城市化率 T:时间 A：拐点：前期增长速度快，后期增长速度放慢,3、房地产业长期发展规律,Y:比重 T:时间 A：拐点,Y,T,A,4、城市化与房地产业指标体系,5、城市化与房地产业发展水平,1、城镇化不等于房地产化，但城镇化离不开房地产业。 2、按照世界城市发展规律：当城镇化率达到40%-60%，标志着城市成长进入关键期。当城镇化率达到40%之后，住宅的销售额和销售量会急剧上升。,三、关于强化对目标城市的熟悉和了解。,1、了解目标城市的发展战略； 2、了解目标城市的经济发展水平； 3、了解目标城市的优势资源； 4、了解目标城市的文化以及城市设计

4、； 5、了解目标城市的管理体系以及资源配置的方式；,全国主体功能区规划2010,2014年中国城市GDP排名_前100(2013年统计公报),链接文件：,京津冀城市群的发展定位,四、关于如何高效协调政府关系,1、高位协调，掌握尺度：,学会运用市场规律、符合市场规则，以达到政府和企业的整体利益最大化。,100多年前，著名的德国奔驰汽车公司的开山之父卡尔本茨先生就对属下有过这样的训词：请记住，与政府修好，是本公司最大的公共关系。,2、搭建平台，掌握规则：,古时候讲究门当户对，现代人一样也不缺少古人的思维。当你和他不在同一个平台上你就没有对等的话语权，办什么事情难度就会加大。,必须明白许多规则，这些规则你千万不能不遵守，否则，没有人敢跟你来往，你也因此不能受益，那些对规则谙熟于心、善加运用的人才是最大的赢家。,3、了解从业背景和执政风格，熟悉权利范围和职能管辖。,要把握政府部门设置、职能范围、权利运作的方式。,了解相关领导的从业背景和执政风格，就是让我们有效地与领导沟通，有的放矢的开展工作，而不会因为盲目的行为造成不必要的损失和麻烦。,4、谨慎言行，低调行事。,考虑事情要严谨、细致、周密 不

5、要说些不关联的关系 不要轻易说请他吃饭玩乐，或者送礼的事,分寸如何把握，又是一门学问了,5、善于沟通，找准突破口。,一定要善于利用项目找到突破口，这个突破口的作用在于帮你推进项目。 一定谁也不要得罪，不管官大官小“村长也是官”。 一层一层的向上走，抓住重点向上，各个击破。,6、提升素质，真诚沟通,人的品质是一个综合体（包括知识、信用程度、综合素质等等）,强调个人品质,五、关于企业文化,借势、悟道、优术、变法,借势：经济形势、发展大势、资源优势、品牌声势； 悟道：战略、方针、方法论、领导力； 优术：制度、流程、架构、机制； 变法：革命性变革，颠覆性创新。,1、广义上的企业文化建设：,2、从狭义上看企业文化建设：,雨润的企业精神是诚信、勤敏、谦学、艰毅，雨润精神是雨润创业者的行为写照，也是雨润创业成功的秘诀，雨润的竞争优势源于雨润理念、雨润行为方式：,六、关于团队及领导者素质,案例分享稻盛和夫谈篷马车队,2、塑造高素质团队领导者。 美国西部开拓时期篷马车队的队长当年，篷马车队从北美大陆东部出发，以人迹罕至的西部大地为目的地，经历几个月，甚至一年以上的大迁徙，在途中经历了无数困难和灾难，不少

6、车队在中途便遭遇了挫折和失败，只有发挥了卓越领导力的队长率领的车队才能到达目的地。篷马车队队长发挥出的领导人的优秀资质是什么呢？,1、大力倡导： 诚实、守信，成事文化； 责任、使命，奉献文化； 创新、创业，卓越文化； 突出干事、创业、实绩的结果导向。,第1、具备使命感,作为一名理想的领导，应具备以下5点资质：,车队及队长必须具备百折不挠强烈的使命感，才能克服千难万险向西部挺进。一批来自英国、等欧洲国家的贫困阶层，怀揣追求富裕、开辟新天地的梦想，甘冒风险，赤手空拳，勇敢不断向西部进发，创造自己的乐园。 车队队长：应处于强烈的顶点，凝聚众人力量的能力。如何共同幸福，率队奋进。,第2、明确地描述目标并实现目标,（1）首先如何设定具有挑战性的目标，团队认同成为共同目标。 （2）将目标分解到每一个组织，成为每位员工工作指针 （3）揭示目标，建立团队信心，指导团队完成目标,第3、挑战新事物,一部美国西部开拓史，就是不断挑战困难的历史 A、要求蓬马车队队长是以为充满开拓者精神的领导人； B、挑战新事物，并要活的成功，首先需要乐观思考，保持超乐观态度。 C、GE韦尔奇应成为推动变革、挑战困难的典范。,第4、获取众人的信任和尊敬,A：车队中有脾气暴躁的人、柔弱的女性、年幼的儿童队中需要凝聚人心、力量，整合各色人等； B：合理分配基本生活资源，保证粮食、饮水和急救工具; C：能够以大家接受的方式避免和解决冲突，获得团队信任和尊敬; D：公正爱己者，不善之最; E：勇气; F：保持乐观和开朗的态度。,第5、抱有关爱之心,领导人必须持有一颗对别人充满关爱的善良之心 1、用基督的“爱”和佛陀的“慈悲”； 2、心中有大爱、深爱：决不能依靠强权做独裁者； 3、善于倾听团队意见，汇聚众人智慧； 4、真正的领导人应该是“以大爱为根基的倾听民意的独裁者”。,践行企业文化，具有使命感、责任感、自我牺牲精神、能够带领团队愉快工作； 强化两项能力： 一是把握市场、整合资源、创造利润的能力； 二是发现问题、优化管理、学习创新的能力。,结束语 路遥平凡的世界一句话共勉： 把辛勤的耕作当做生命的必要，即使没有收获的指望依然心平气和的继续耕种！,谢谢分享！,

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