太原市“西流村城中村改造项目”可行性分析报告
81页1、太原市 西流村城中村改造项目 可行性研究报告,中国新兴置业公司,目 录,一、项目概况,项目名称:太原市“西流村城中村改造项目”(暂定); 建设地点:山西省太原市尖草坪区西流村; 项目内容:回迁房、商品住宅及部分商业用房等。,本案,太原市 政府,山西省 政府,一、项目概况地理位置和主要技术指标,太原市中心,太原站,项目由兴华地块和西流地块组成,总占地687亩,距太原市中心仅5公里,距太原火车站约8公里、多条交通要道可快速到达市内各区,交通十分便利,太原 北站,兴华 地块,西流 地块,一、项目概况地理位置和主要技术指标,西流村城中村改造项目计入容积率的总建筑面积为170.43万平方米,其中,商品住宅为117.5万平方米,商业8.93万平方米,回迁住宅27.5万平方米,回迁商业16.5万平方米。该规划指标是我们根据目前所掌握的数据进行推算,最终应以规划部门批准的数据为准。,兴华地块 兴华地块现状为西流村委会投资建设的现代建材城,租期截止到2011年6月底,协议约定到期后商户无条件搬离;地块西侧现已整理出空地约58亩。,西流地块 西流地块与大东流村、小东流村居住用地混杂在一起,地上以村级公建、
2、村民住宅为主,居住环境较差。,一、项目概况地块现状,西流、兴华地块均为村镇建设用地,不涉及基本农田变性,一、项目概况项目由来,2010年山西高盛瑞信房地产开发有限公司(以下简称高盛公司)通过尖草坪区领导介绍,与西流村村委会就太原市西流村城中村改造项目已接洽了近一年多。由于西流村城中村改造项目开发规模庞大,建设周期较长,村民回迁安置需要充裕的资金作保障,对项目运作管理团队也有很高的要求。为确保项目顺利进行,高盛公司在与区政府协商后,决定引进国内知名大型房企,联合开发西流村城中村改造项目。在与高盛公司接洽后,对方愿意与我公司合作开发西流村城中村改造项目。,注:高盛公司的股东早先在山西专门从事煤矿、铁矿的开发,2009年受国家行业调控影响企业转型从事房地产开发,至今尚未成功运作过大型房地产开发项目。,一、项目概况操作流程,通过和太原市相关政府部门领导沟通,项目操作流程如下:,双方共同出资 成立项目公司,与村民入股实体公司 签订合作协议,与区政府 签订框架协议,与村委会就回迁方案 达成一致,上报城中村改造小组 审批,进行项目规划方案 设计,支付拆迁资金到 政府指定帐户,政府监督、村委会 组织拆
3、迁,回迁安置土地划拨到 村民入股实体公司,用于商品房开发的土地进入二级市场公开交易,一、项目概况操作流程,操作流程的关键点说明: 双方组建项目公司注册资本金1000万元 我公司出资510万元,持股51%; 高盛公司出资490万元,持股49%。 投资利润分配 双方按照股权比例承担项目开发建设所需要的资金; 最终按实际出资比例分配利润。 项目运作 项目公司的董事长、总经理、总会计师、总工程师及相关部门的经理由我方委派; 项目的前期策划、规划设计、工程监理、施工总承包、大宗材料采购、销售代理等按照有利于项目开发建设、利润最大化的原则由双方协商确定。 前期资金投入 拆迁安置所需费用(8000万)由高盛公司先期投入,资金风险由其承担; 土地进入招拍挂时项目公司参与竞价,所需资金由双方按股权比例出资。,一、项目概况城中村改造优惠政策,土地出让金 用于村民回迁安置的土地免交土地出让金; 商品房开发用地按照土地市场评估价格下限的15%缴纳; 回迁安置用地面积按照宅基地面积的1.6倍计算,直接划拨到全体村民入股成立的实体公司。 回迁安置房减免项目 全额减免城市基础设施配套费(70元/); 全额减免城市消
4、防设施配套费(5元/); 全额减免园林配套绿化工程建设资金(总投资的2%); 全额减免中小学建设资金(基建投资的5%); 全额减免新型墙体材料专项资金(8元/); 全额减免散装水泥专项基金(0.8元/); 全额减免人防工程异地建设费(建筑面积每平米40元); 开发商品房部分,城市基础设施配套费减半; 改造中所涉及由市政府承担的市政公用设施,有关部门优先安排资金建设。,一、项目概况配套设施,项目周边基础配套设施齐全,2公里范围内: (1)交通资源发达 地上公交系统情况:公共交通极为便捷。 太原火车站、火车北站、长途汽车站距项目5分钟车程。 项目距太原市中心仅5公里。 距武宿机场约30分钟车程。,一、项目概况配套设施,项目周边基础配套设施齐全,2公里范围内: (2)教育资源丰富 幼儿园、小学、中学、大学一应俱全。 (3)商业、休闲配套完善 购物商场、中心、体育广场配套较为完善。 (4)医疗服务配套齐全 多家专业医院、综合医院分布项目周边。,二、项目开发经营环境分析,太原,山西省的省会,濒临汾河,三面环山,自古就有“锦绣太原城”的美誉。太原是山西省的政治、经济、文化、教育、科技、交通、信息中
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