老旧社区引入物业管理的调研报告

1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划老旧社区引入物业管理的调研报告社区物业管理是城市管理的基础，在社区的建设与发展中扮演着十分重要的角色,与社区的文明创建工作构成了相互促进,相互影响,共同发展的互动关系。随着开发建设的推进及城中村改造步伐的加快，辖区内越来越多的农村集体土地被征收，农民房屋被拆迁，农民安置小区拔地而起，而安置小区情况特殊，与城市商品房相比显得有些先天不足，在物业管理等方面存在的问题较为突出，将会是街道下一阶段社区管理及提升城市管理水平工作的重点、难点和盲点，也是必须引起高度重视的一大社会问题。一、农安小区基本情况90年代末，随着浏阳河大堤拆迁，马王堆街道拉开了城中村改造的序幕，历经十多年的拆迁安置，由原来的马王堆乡改为马王堆街道，现街道下辖2个行政村、1个社区筹备组、3个社区.各村、社区共有农安小区36个，总建筑面积约为平方米，共5000多套，入住约15000人，人口构成均以洗脚上岸的农民和省、市、区重点工程拆迁户为主，居民收入相对较低。安置房早期多为多层住宅为主，去年新桥村高层安置房的竣工，引

2、领着我区村民安置进入高层时代。二、农安小区物业管理的现状及问题以前，农安小区一直没有配套的物管机构为他们提供服务，近年来，随着农安小区的物理工作越来越受到政府的重视，现街道以马王堆社区为例的农安小区基本采取以街道领导、社区实施、居民参与，单位赞助、政府奖励、街道补贴的大物管工作模式。在拆迁安置小区建设过程中，政府职能部门虽然对小区管理工作做了大量工作，使新建的农安小区基本达到布局合理、格调一致的要求，逐步完善水电管网、路网等基础设施，但是目前小区的大物管的管理费用大部分靠政府买单，没有居民业主自制管理机构，没有长效的管理体制，导致农安小区物业管理成为我街城市管理的低洼地带，出现了四难等问题。1、物业费筹集难。目前全区没有一个农安小区物业管理费缴纳统一的标准，也没有相应的农安小区物业管理条例及办法，收费的标准等而是各个街道根据实际情况自行定夺；另一方面拆迁农民对有偿物业管理意识淡薄，总认为是政府拆了他们的房子，应该像以前未拆一样不用交物业费而享受政府的照顾，因此对缴纳物业费的抵触情绪很大，然而由街道承担物业管理费将成为街道一笔沉重的负担。且安置小区公用设备设施逐年老化，有些安置小区规划上

3、先天不足，绿化、环卫、电力等基础设施普遍不完善。如新桥小区和新桥家园的水表改造问题，近几年因水管陈旧锈蚀、开裂渗漏，加之拆迁户私自接装，水塔又遭污染，居民不能正常用水，为保证居民生活用水，对小区进行水表改造，需要安装水表1760个，共需费用400多万，但居民又不愿出资，由街道投入费用显然不现实。2、小区管理难。农安小区作为失地农民安置的一个主要载体，他们虽然从农村向城市转变，但思想观念滞后，且一时难以转变，文明程度尚未达到一定的高度，所以小区内垃圾乱扔、牛皮癣、私搭违章养鸡鸭、损害公共绿地种菜、占道堆物、占道经营、流动摊贩多、车辆乱停等不文明的事件鲜有发生。加之农安小区社区管理体制不到位，有的社区居委会是由拆迁村村委会转型，村干部部分成为社区干部，虽然便于与拆迁群众打交道，但毕竟没有专业的物业管理知识，且对物业管理体制的健全意识不强，不能代替物业公司的管理职能，导致管理上的漏洞。这些给文明创建工作带来巨大阻力，也给小区的物业管理带来难度。3、维护治安难。拆迁安置小区基本上实行50120平方米的标准户型配售，被拆的农村房屋平均面积较大，一般三口之家可按优惠政策及价格分得多套安置房，除一套

4、自己住以外，大多都出租，这也是所有农安小区的一个特点，因此农安小区流动人口多，人员复杂，加之小区安保、技术监控不到位、居民治安防范意识淡薄等，使许多陌生的闲杂人等、车辆可以随意进入小区，给辖区治安工作带来隐患，如古汉城、火炬村安置小区，便是三类可防范性高发案高发地。4、水平提高难。由于物业管理费筹资难，管理工作没有取得实际的成效，工作推动难，社区和物业公司对农安小区的管理投入人力和物力相对较少，加之居民群众意识淡薄，主动配合意识薄，物业管理水平与预期有差距，导致物业管理水平提高难，且影响了街区形象的提升。三、加强农安小区物业管理的对策与建议农安小区的管理既是城市管理的基本单元，加强农安小区物业管理对提升区街形象和城市品位有着积极推动的作用，及时健全农安小区的物业管理体制和综合协调管理体制，既是为农安小区居民创造良好的生活环境，也是给予他们广泛社会认同和更多人文关怀的重要体现。随着目前街道项目建设及拆迁安置规模不断扩大，将农安小区逐步纳入城市住宅小区规范物业管理已迫在眉睫，街道应秉着便民、利民、为民、安民的宗旨，加强农安小区物业管理。1、健全制度、统一政策。建议上级部门尽早出台拆迁农安小

5、区的物业管理扶持政策及管理办法，统一政策有助于构建公平的社会局面，同时政策要明确资金的保障、部门的协调、管理的跟进、人员的配备、组织的完善等内容及措施。如可从土地出让金中按一定比例预留，设立物业专项管理资金。或在拆迁安置小区合理规划物业管理用房，把部分物业管理用房的出租收益作为物业管理经费的重要收入来源。或通过优化拆迁村集体股份经济结构从市场化角度去拓展农安小区的物业管理资金。同时，各街道可根据上级部门制定的制度、政策和管理办法结合自身实际，在政策框架下进行适当的调整制定出适合自己街道农安小区的物业管理办法。2、思想引导、增强意识。政府部门在投入大量资金改善安置小区的硬环境，更要完善管理服务软环境，在安置小区要加大对物业管理法律法规的宣传，研究对策强化措施，增强居民群众对物业管理的必要性认识，引导他们支持物业管理，积极参与小区自治管理，主动缴纳物业管理费，努力培养和增强居民群众的公德意识、法律意识、契约意识、环境意识和文明素养，自觉形成严格履行物业合同，共同维护公共设施的良好局面，共同促进提高小区物业管理水平。3、规范模式、提高水平。逐渐引导在建安置小区物业管理市场化运转，引导安置小区

6、依法、依规、依程序成立业主委员会，并发挥业主委员会的自治作用，积极参与安置小区管理服务工作的监督、指导和日常协调等工作。在安置小区全面推行物业管理招投标，实行公开、公平、公正的竞争，引进和培育一批高水平的物业服务企业。对一些暂不具备市场化物业管理条件的安置小区，由街道和社区物业服务中心按照大物管的服务标准，提供基本的准物业管理服务，并循序渐进的向市场化管理过渡。或者在不具备市场化运作实施管理服务的安置小区，街道和社区吸纳失地农民及原村工作人员，通过培训，组建物业服务企业，实施统一管理，不断提高安置小区物业管理水平。关于老旧居住小区调查情况的报告根据住建部关于开展老旧居住小区情况调查的通知相关精神，切实推进老旧居住小区改造，我局开展了全县老旧居住小区调查摸底工作，现将我县老旧居住小区的基本情况、存在的问题以及相关建议报告如下：一、基本情况全县老旧居住小区27个，居户约XX户，均建设在上世纪80-90年代，占地面积67万平方米，建筑总面积23万平方米，其中基础设施老化、环境较差小区23个，抗震能力不足的建筑面积为23万平方米，未能达到节能50%的建筑面积为23万平方米，未进行无障碍改造的建

7、筑面积为23万平方米，套内立厨房、卫生间建筑面积为5万平方米。二、存在的主要问题我县老旧居住小区建筑试用功能简单，基础设施老化，环境较差，存在4个主要问题。1、建筑功能简单。一是部分老旧居民区建筑结构单一，没有独立的厨卫设施，没有设置停车位，没有在小区围墙和重要位置安装视频监控设备，小区出入口设置道闸，单元入口设置楼宇对讲门；二是老旧居民房均建设在上世纪80-90年代，抗震能力差、；三是老旧居民小区以前使用的建筑材料不节能，以至现在小区面貌破烂陈旧，屋檐、台阶、楼梯扶手破损，房屋外墙和楼道墙面裂缝、漏水而且泛黄发黑。2、基础设施陈旧。一是老旧居住小区路面不平整，路牙破损残缺，道路不畅通；二是排水系统不通畅，废水污水不能及时排出，经常出现内涝；三是旧居民区电线老化，供暖供气管线老化，部分小区水、电、气三表未出户，未实行户管网改造。3、环境质量不达标。一是老旧居民区修建时间较早，周围绿化较少或没有，少数修葺绿化带的小区，绿化格局不优，绿化带常年没有维护；二是各种违章建筑侵占绿地、道路，造成交通堵塞；三是公共部分环境卫生脏、乱、差，楼道杂物排放杂乱无章，过道两旁垃圾随处可见，告示牌被各种广告

8、覆盖。4、公共配套设施不完善。一是老旧小区休闲娱乐活动场所简陋，健身器材破旧；二是小区安全设施和消防设施不完善，居民私拉电线，消防设施没有维护；三是老旧小区路灯、通讯设施不完善，路灯、楼道灯多数被损坏，电话线老化，网线进入小区不方便，邮箱生锈被废弃；四是大部分老旧居民区没有设置物业管理，还有一部分小区物业管理形同虚设。三、建议1.纳入棚户区改造。棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，可促使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。应从多渠道筹措资金、确保建设用地供应、落实税费减免政策、完善安置补偿政策等四大方面支持棚户区改造。2.进行老旧城区分片区集中改造。为进一步改善居民生活环境，提升城市建设的品位和水平，进行老旧城区分片集中改造，老旧片区地上建筑物拆除后，将按照不同目标定位及功能要求进行规划设计，建设高层住宅楼、沿街商业楼、回迁安置楼、商务办公楼以及地下停车场等住宅、商业商务和公共服务建筑。小区物业管理调研报告小区物业管理调研报告做好住宅小区物业管理工作，是新形势下一项重大社会管理工程，是关系千家万户的重大民生工程，是一项事关xxxx城市形象的重大环境工程。为推

9、进我县城区住宅小区物业管理工作健康、规范发展，近期，xxxx县人大经工委与县住建、房管部门相关工作人员，深入我县城区紫苑、帝景家园、都市水乡、公园1号、金色东华、格兰苑、南桥郡、利民小区等10个住宅小区和磨子东街社区，通过实地察看、听取情况介绍、走访群众等形式，对我县城区住宅小区物业管理现状及存在的问题等情况进行了调查，具体情况如下：一、我县城区住宅小区物业管理的现状城区住宅小区的基本情况。据县房管部门统计，目前我县已建成住宅小区28个，即将投入使用和正在施工的小区大小还有10多个，住房近10000套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小区的入住人口将超过6万人，占到县城区常住人口50%以上。从调查来看，我县已建住宅小区主要呈现出以下几个特点：1、住宅性质多样。主要有以下六类：一是早期由政府建设的福利房，土地属划拔，政府承建，分配居住，绝大多数已实行房改，如政府大院住宿区等。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配。如财政小区、国税小区、地税小区、明珠公寓等。三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家园、都市水乡等。四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，一般规模也比较小，多自建自管。五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各类保障性住房。六是目前仍由房管局负责管理的公房，主要集中在周子古镇。2、规模差别较大。在调查的10个小区和1个社区中，大的有紫苑、都市水乡、帝景家园、公园1号等小区，住房均在1000套以上，中等的金色东华、南桥郡等小区，住房均在500套左右，小的如格兰苑等小区住房在100套以内，有的仅十几套住房。3、建设标准不一。主体建筑方面，XX年“”汶川大地震以前建成的小区大多是预制板房，XX年以后所建小区大多为砖混结构、半框架结构、框架结构、剪力墙结构等。配套设施建设方面

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