老年公寓可研报告

1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划老年公寓可研报告老年公寓建设项目可行性研究报告1、总论项目背景项目名称某某老年公寓建设项目承办单位某某置业有限公司法人代表：柴某某建设单位概况本项目建设单位为某某置业有限公司，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。公司成立于1999年，是九十年代某某最大的煤炭经营企业；涉足房地产开发建设6万平方米的居民住宅；陆续开发建设商业地产“某某银座商城”等；后期拓展煤化工项目，投资亿元筹建了年产5万吨的粗苯加氢精制项目。某某置业有限公司法人代表，柴某某。项目提出背景和项目建设的必要性改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的下降到XX年的；总和生育率由1970年的下降到XX年的，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，XX年我国60岁以上的人口达到亿，约占总人口的12%。从XX年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，进入老年型社会。从人口增长趋势看，

2、根据XX年全国第五次人口普查资料，XX年全国总人口万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了，而60岁以上老年人口增加了，总人口年均增长速度只有，而老年人口年均速度达到，大大快于总人口增长速度。60岁及其以上老年人口以年均3速度持续增长。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5的惊人速度递增。表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为本世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足

3、老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过30多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务起步晚，不能满足老年人多种层次需求。老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人

4、安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。党中央、国务院历来十分关注老龄问题，XX年发出了关于加强老龄工作的决定等一系列文件指示，我国制定颁布了中华人民共和国老年人权益保障法，使我国老龄事业有法可依有章可循。某某市委市政府高度重视老龄事业发展，把发展老龄事业纳入总体发展规划，将老龄工作列入重要议事日程。市政府多次召开常务会议专题研究和部署老龄工作，先后出台了关于进一步加快养老服务业发展的意见、市级财政扶持城镇养老服务机构暂行办法、关于进一步加强老年人才资源开发利用的意见等一系列政策措施。加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。可行性研究编制依据中华人民共和国老年人权益保障法中共中央国务院关于加强老龄工作的决定山东省人民政府办公厅关于加快发展养老服务业的意见鲁政办发25号、山东省社会养老服务体系建设规划(XXXX年)山东省人民政府办公厅XX年6月20日印发、山东省人民政府办公厅关于认真落实企业退休职工中独生子女父母养老补助有关规定的通知鲁政办发?XX?55号、国务院办公厅转发全国老

5、龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知国办发XX6号、社会养老服务体系建设规划XXXX年国办发?XX?60号可行性研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委投资项目可行性研究指南的规定，对某某乐源老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：论述项目建设的必要性和意义；通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；老年公寓可行性报告一、老年公寓概念老年公寓是指既体现老年人居家养老，又能享受到社会提供的各种服务的老年住宅，属于机构养老的范畴。在北京、上海这样的大城市，老年公寓已经很普遍，并且出现低、中、高档分级。老年公寓，政府和社会为缺乏子女及亲属照顾的老年人特殊设计、专门建造的居所。西方国家的老年公寓，多建在环境优美、交通方便的城市郊区或闹中取静的城市中心，建筑风格古朴典雅；室内设备齐全,取用方便,室内布置与一般家庭居室大体相同。公寓设有生活服务、呼救报警、医疗保健、

6、休息娱乐、文化学习、自助劳动等设施和场所。随着西方福利事业的发展及老年公寓条件的改善,许多虽有子女或亲属照料的老年人,为避免代际冲突，也自愿申请到老年公寓来安度晚年。二、发展历程美国在1935年社会保障法通过以前，各州政府已有老年公寓的设置；1935年后，开始大规模兴建，主要为有经济基础的老年人设立。英国于1948年实施国民救助法时，规定每一都市政府要为贫困无家的老年人设置老年公寓，都市政府如财力不足，可与慈善团体合力兴建。中国从70年代末、80年代初开始，在上海、北京、天津、大连、烟台等地兴建老年公寓。此后，各种形式的由国家、社会或企业建立的老年公寓在各地相继出现。中国老龄科研中心政策室曾对北京1600余名50岁以上的中老年人大调查，希望入住老年公寓的人数达1000余人，一些老年公寓还出现人满为患的局面，老年公寓正日益获得老年人的欢迎。北京最早的老年公寓是1996年社会福利院开办的，有自理、半护、全护服务，且收费不一。近几年各个县的福利院也正积极扩建为综合福利服务性的老年居住场所，像条件比较好的隆化、宽城、承德县、营子的老年公寓已经有一些老年人入住，但数量并不多。XX年之后，很多老年

7、公寓，已经不再是独立的慈善或者福利机构，反而变成了一种需求，甚至有人在未有退休之前就开始预订老年公寓。三、老年公寓建筑设计在老年公寓的建筑设计中，有很多方面是与普通公寓不同的，也是需要完善和规范的，比如：在高级老年公寓中，各个功能空间的大小必须控制。因为老年人在生活中，虽然衣食无忧，可是在心理上容易产生孤独感，过大的空间容易使得老年人产生空荡荡的孤独感；同时使用空间也不能过小，因为老年人在生活中，行动是很不方便的，例如下蹲，下蹲后站立，弯腰，爬高等等。过小的空间会增加这种局促感，会使得老年人觉得很压抑，很不方便。因此老年公寓在设计中要把握几个尺度：第一、通道部分在各个使用功能空间之间连接部分的过道宽度一般保持在净宽，这样既可以步行通过也可以轮椅通过；第二、使用功能空间中的“安全抓杆”，老年人在行动中会有乏力感，体现在起立、下蹲比较困难，一般在需要起立、下蹲、坐、卧等地方设置与地面平行的安全抓杆两根相对地面标高300mm和850mm左右，两根相互垂直设置，或平行设置。第三、楼梯设置，建筑设计专项规范老年人建筑设计规范JGJ12299，老年人居住建筑设计标准GBT50340-XX，中规定楼

8、梯踏步宽度=300mm，踏步高度=130mm。这也是典型的人性化设计，而且在建筑层数上面也有相应的限制，例如层数不得高于3层，三层以上则需设置电梯等等。四、建筑特点特点一：老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式-老年公寓。特点二：老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具

9、有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。特点三：老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。五、人口年龄结构已完成向老年型的转变1、人口年龄结构变化的成因随着国家在卫生保健等领域的投入不断增加，人口的健康状况持续改善，人口死亡率迅速下降，特别是低年龄人口比其他年龄人口死亡率有了更大幅度的下降。而出生率仍维持在高水平，因此人口出现了爆炸式的增长。1962-1970年中国创造了迄今为止历史上人口年增长速度的峰值水平。由于人口出生率的降低滞后于死亡率的下降，产生了人口年龄金字塔的凸出部分。随着时间的推移，这个凸出的部分也在移动，从未成年到成年，最后到老年。这就造成了中国的人口年龄结构从年轻型、成年型到老年型的转变。2、人口年龄结构变化的特点与现

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